疫情仍在繼續，房企財報季也如期到來。
因為疫情影響，春節過後，各大房企在線上開啟了聲勢浩大的直播賣房行動，往年的線下業績發佈會也紛紛搬到了線上。
上週，時代中國和越秀地產選擇了在同天舉辦線上業績發佈會。作為特殊時期打頭陣發佈財報的房企，時代中國和越秀地產有著頗為相似的背景和經歷：同為粵系房企，近年來也同在衝千億的跑道上暗中比拼。
如今，同題PK中的這兩家房企又共同面臨疫情“黑天鵝”的靈魂三問：全年業績目標離千億還有多遠？債務和現金流安好否？還會大手筆拿地嗎？
千億動作從快進變延時
相較於前幾年輕輕鬆鬆踏上千億門檻的閩系房企，粵系房企時代中國和越秀地產的千億之路顯得阻礙重重，突如其來的疫情“黑天鵝”更是為衝千億進程增添了更多不確定性。
從財報數據來看，時代中國和越秀地產在2019年分別實現銷售額783.6億元和721.1億元，同比增長29.3%和24.8%。相較於2018年48.7%和41.4%的增幅，兩家房企規模增長速度放緩明顯。
如果沒有疫情“黑天鵝”的影響，僅保持2019年的增速不減，時代中國和越秀地產均有望在今年實現千億目標。但兩家房企均透露出了對2020年全年市場走向並不樂觀的信息：時代中國和越秀地產2020年銷售目標分別為823億元和802億元，對比2019年僅增長5.03%和11.22%，增幅幾乎可以忽略不計。
與其它房企一樣，時代中國和越秀地產在第一時間開啟了“線上賣房+全民營銷”的自救模式，但從2月份的銷售業績來看，收效甚微。財報公告顯示，2月單月，時代中國的合同銷售金額僅為10.82億元，同比下降65.3%；越秀地產實現合同銷售金額則為12.1億元，同比下降約46%。
越秀地產董事長林昭遠在發佈會上也提前給股民打了預防針：“預計到今年4月份銷售可回升至過往正常銷售水平的80%。”其在回應全年目標過於保守的質疑時也表示，（目標）保不保守還是要看市場，銷售去化和價格有一定的關係。如果願意做大比例折讓，去化也會快一些，但越秀更注重平衡，除了規模也要質量。”言下之意，身為國企的越秀不會為衝規模而大幅降價。
時代中國董事會主席岑釗雄則表示：“千億很快就可以實現，今年不能實現，明年也會實現的”。
千億目標從快進變成延時，時代中國和越秀地產還有各自要過的難關。
一方面，作為區域特徵明顯的粵系房企，為了規模擴張、儘快達成千億目標，時代中國和越秀地產在過去兩年均積極實施了區域外拓策略，包括在此次疫情核心城市武漢佈局。以越秀地產為例，其在武漢的整體土儲、年度銷售目標當中的佔比接近10%。這意味著，在武漢何時恢復正常生活、生產尚無時間表的情況下，越秀在當地的貨值變現具有很強不確定性，預計對全年規模增長會帶來一定壓力。
另一方面，時代中國和越秀地產此前致力推進的城市更新項目，前期工作在疫情期間也無法正常開展。而城市更新本身又是強資金需求、長投資回報的業務，戰線拉長也勢必會影響到項目的轉化、週期及利潤。
現金流對抗無差別衝擊
對於整個房地產行業，這次疫情“黑天鵝”可以說是無差別衝擊。誰家的財務更穩健，誰就更能順利熬過最艱難的時期。
財報顯示，截止2019年12月31日，時代中國和越秀地產淨負債比率分別為67%和74%，處於行業內較低水平。同期，時代中國一年內到期的短期債務為186億元，在手現金298億元；越秀地產一年內到期的短期債務為71億元，在手現金302億元，兩家房業的現金流均可以完全覆蓋短期債務，財務安全係數較高。
值得注意的是，得益於國企背景，越秀地產融資利率長期保持在較低水平，2019年平均借貸成本僅為4.93%。
而民企時代中國的平均借貸成本則在7.4%-7.5%之間。岑釗雄在業績會上表示，透過新的融資安排置換舊的借款，會帶來利率的下降，估計2020 年時代中國的平均借貸利率將下降到7%以下。
時代中國和越秀地產不約而同地看好疫情後的融資環境，認為儘管房地產企業融資環境總體仍保持趨緊，但2020年的融資環境將趨於友好，存在融資政策適度放鬆及融資成本進一步降低的可能性。這或許是疫情“黑天鵝”陰影下，為數不多讓房企感到樂觀的預期。
因為財務相對安全，時代中國和越秀地產在2019年土地市場表現積極甚至還有些激進，全年新增土地面積和總土儲量不相上下。財報顯示，2019年，時代中國新增土地28幅，新進入城市包括杭州、武漢等，新增總建面757萬平方米，總土儲增至2300萬平方米。而越秀地產新增土地27幅，新進入深圳、成都、鄭州、長沙、嘉興等5個城市，新增總建面771萬平方米，總土儲增至2387萬平方米。
同時，兩家房企2020年拿地預算也在250億元-300億元之間，未見大幅縮減。
針對後市，時代中國和越秀地產均認為，全年或將維持前低後穩的局面，疫情也將刺激部分改善型需求釋放，為下一階段的市場帶來機會。
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