上週，教授為高週轉辯護，認為財務高週轉至少在邏輯上不會導致嚴重質量問題。很多粉絲指出，教授脫離一線了。
目前的高週轉，根本不是以維護品質為前提，技術和工藝，都不能實現高週轉的同時，還能保證質量。
至於裝配式建築，目前還只是試點，根本沒有在全國範圍內普及。要在保證質量的情況下高週轉，開發商必須得放慢速度。
教授在一家地產商任職的老同事，也忍不住和教授說了真相：“不僅僅是那家天天被罵質量糟糕的宇宙第一房企。幾乎所有奉行高週轉的地產商“，都在用史上最差的質量，衝刺史上最大的規模。
因為，他們都清楚，三四線城市的”韭菜“割完這一波就沒了。所以，一定要快搶，能搶多少是多少。根據他分析的局面，接下去一大堆的地產基金會被三四線城市的爛尾樓深度“套牢“。對他的觀點，教授深以為然。美國、日本、英國、法國……，幾乎所有發達國家的經驗都說明，三四線城市沒有”接盤俠”。
連保利前副總裁餘英都說了大實話。他在博鰲房地產論壇上說，房子（指三四線）能賣多少是多少，”現金為王“。通過和這些業內人的溝通，教授已經看到了慘淡的未來：三四線城市一大堆質量嚴重問題的樓盤，一大堆賣房無路的業主，一堆退房訴訟的官司、還有要付出鉅額賠償的保險公司。
這還不是最糟糕的。那些拿錢投資三四線地產開發的地產企業員工，那些借錢給開發商的P2P、地產私募基金、那些投資地產開發項目的理財產品，都將被深深套牢。一大批輸得褲衩都沒的人就要現身了。
壹
“收割“三四線的說法，其實早在去年就有了。當時，有地產商就和教授說得很明白。為什麼那麼多地產商都在高週轉，都在拼命擴張規模。不是這個市場發展空間有多大，是因為所有人都在搶最後這一波市場紅利。
中國勞動力人口的平均年齡已經達到37歲。這些人口即將達到40歲。按照國際慣例，人口年齡達到40歲以上，對住房的需要將大大減少。換句話說，再過幾年，中國的房地產市場將真正進入衰退期。
除了主要的大城市，還有機會因為人口的遷移，繼續保持市場的增速。中國大部分城市的房地產市場，都面臨缺少“接盤俠“的問題。“實際上，最近三四線‘高週轉’已經轉不動了。”知情者非常清楚，三四線市場真由盛轉衰，紅利正在慢慢消失。
克而瑞的數據顯示，百強房企的銷售額在7月份由6月的1.11萬億，銳減至7642億，銷售金額已經銳減。在博鰲房地產論壇上，現在寶能任職總裁的餘英發出了“死亡警告”，認為有些地方接下去不是調控房價的問題，需要“救市”了，並勸開發商趕快賣，“落袋為安”。
實際上，新華社在此之前已經發出了警告。7月30日，新華社就發文《莫讓三死線城市房地產市場成新的風險聚集地》。隨後，高層開會，並提出要求：“下決心解決房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，治理市場秩序。”
這種信號下，開發商勢必更瘋狂地快速建房銷售。因為，眼下三四線的這波韭菜能否順利收割。不僅關係到地產企業股東和高管的利益，也關係到所有普通員工的利益。
貳
大概在四年前，房地產行業出現了合夥人制和跟投制。此後，各家企業都有強制要求員工把大部分的家當，投入到公司的跟投計劃，有些不惜高息舉債。這些跟投計劃先期的收益率奇高，年化收益40—50%只是行業平均收益，更高的則達到了100%。但人永遠是貪婪的。
即使是身價一年翻倍上漲，也滿足不了多數人的心。大家還想自己的投資利滾利，能夠達到幾倍，甚至十倍。在上下利益一致的情況下，各家地產商都在開足馬力，爭取把規模做得更大，讓企業和員工賺得更多。去年，旭輝曾提出五年內，讓普通員工年收入百萬，讓中高層年收入千萬，讓高層收入上億的目標。
別以為，旭輝是要員工在五年內工資和獎金達到這個數。真相是旭輝通過跟投機制，讓員工的年收入五年內上升到旭輝所提出的目標。
然而，如果三四線城市的高週轉轉不動了，“韭菜”割不動了，這將意味著什麼？這意味著不僅“普通員工百萬，中高層收入千萬，高管年收入上億”的承諾，變成一張“空頭支票”。更意味著大多數地產人的賬面身價將化為烏有，辛辛苦苦回到“解放前”。
那些借了P2P做跟投的人更是悲劇。至於參與地產企業債權投資、項目股權投資的地產基金、信託，接下來的日子都不會好過。這些錢將被深度套牢，等待下一輪地產牛市。一如2015年5000點那些被深套的那些股票基金。
叄
被牽連的將不只是地產人、地產基金，還有我們口袋裡的“養老錢”。
很多人為了養老，買了保險公司的保險，殊不知，如果這一輪地產公司被三四線城市深度套牢。不僅僅是這些企業很多直接買了地產商的項目債權，更關鍵的是，他們還通過地產基金買了很多地產開發項目的股權。
另外，由於今年高層出臺的一項建築保證金取消的規定。還有少數保險公司，參與了房地產工程質量險的投保，保額為港務工程造價的1.3%。按照國家統計局的統計，今年上半年住宅新開工面積達到7億平米，按照平均1300-1800元/平米造價計算，如果這些項目全部投保，總保額達到9000億到1.3億的水平。
雖然這些房子未必都有嚴重質量問題。但如果真地發生問題，保險企業所需要支付的保費也是驚人的。如此一來，保險公司可能會在多個領域，因為三四線城市的“韭菜收割”不利而產生虧損。這就不得不讓人擔心，未來人壽保險公司拿什麼來實現對保戶的養老金返還承諾？
不過，有朋友告訴教授，保險公司拿出去投資三四線城市樓市的錢，應該還只是佔這些保險公司的極少金額。而下半年，保險公司很有可能對那些連續出現質量問題的公司，提高投保金額比例。（反過來，質量好的地產商，保險公司質量險的保費會偏低。以後買房前可以諮詢保險公司的朋友，這家企業的保費高低，就能準確知道房子質量好不好了。）
但是，教授卻絲毫不覺得輕鬆。因為，我們中大多數人，是把自己大部分以後預備養老的錢拿去買理財產品的，而這些錢才是三四線樓市地產項目投資的主力……
閱讀更多 地產Y教授 的文章
