最近這幾年，隨著租房市場整個生態的變化，尤其是一個叫“二房東”的“物種”的日益壯大，特別是近一兩年裡二房東群體又演化出了一個名叫“長租機構”的強大新興勢力，導致原本一直處於強勢地位的房東，一不留神，也可能會像租客一樣，成了被收割的“韭菜”。講真的，如果不是因為市場中二房東這個“物種”的日趨強大，以及更新迭代，房東真想如租客一樣，感受一下“韭菜”的滋味，也未必有機會。
現在機會給到房東了，持續幾起長租公寓爆倉事件就是血淋淋的事例。在當下的房屋租賃市場中，房東一不小心成“韭菜”的事情還真不只長租公寓爆倉這一種情況。目前來講，長租公寓爆倉波及到房東，還只能算是少數的個例情況。現實市場中，還有許多比長租公寓爆倉發生概率高得多的情況，會讓置身其中的房東要一人分飾“地主”和“韭菜”兩個角色。
我之前寫過的多篇關於租房問題的文章中都有講過這些情況，本來覺得已經講得差不多了，但是前幾天遇到一對極其精明的老房東母女來委託出租房子，一交流才意識到，即便是像她們那樣精明的上海大媽阿姨，也會因為一段時間不接觸市場的緣故而對此變得一無所知，故而將之前零散寫在各篇文章中的內容整理在一起，總結出來，希望能給到準備出租房子的房東以及正在出租房子的房東一個提醒：如今的租房市場，套路不僅會找租客，同樣一直也在瞄著房東你，自我感覺別總是處於太好的狀態，否則很可能“要栽”！
接下來就來具體講講市場中那些房東變“韭菜”的常見情況。關於長租公寓爆倉讓房東變“韭菜”這種事情，因為最近此類文章也比較多了，我就不再文章中詳述了。主要說點別的情況，比長租公寓爆倉更多見的情況。
一號“韭菜”—稀裡糊塗地租客竟然變成了“二房東”
這是目前房東最容易碰到的套路。現在許多的房東還是很不願意將房子交個二房東託管出租的，所以出租時對此也格外小心謹慎，但那些職業二房東們也不是“吃素”的，他們的偽裝術也越來越高明瞭，演的和正常租客分毫不差，還有許多已經發展成為團隊操作，出面租房子的只是“白手套”，任你如何精明謹慎，都防不勝防。關於這樣的操作，就連常年在一線摔打的，包括我在內，也不能保證百分之百都能識破。
說到這，有的房東認為分辨不清不要緊，只要在合同中寫明不許轉租分租不就完事了嗎？關於這一點的正確答案是“不一定能完事，真要完事，仍需大費周章”。
要知道，有著和房東豐富交手經驗的二房東，對你的這種操作，早就是門清了。現在的大部分房東很少會去定期查看出租情況，事情做得不張揚，只要房東不上門，基本不會穿幫；即便穿幫了，採用一拖二躲的辦法，耗上一段時間，結果基本都是房東退讓，忍了。正是因為二房東們把絕大部分房東的心態摸得賊清楚，所以二房東如果是準備好不亮身份來租你房子的話，他就無懼那些所謂的限制條款。當然這些限制條款還是要寫上的，因為畢竟有了這些條款，如果你到時候覺得“不爽”，忍不下這口氣，這些就是你關門清場的底氣源泉，只不過還是要費點周章的。
說句大實話，同二房東打交道不可怕，可怕的是二房東不亮身份同你打交道。而恰恰就是有不少房東是在稀裡糊塗地情況下和二房東打上了交道，這樣的實情往往不是二房東自己坦白的，而是周圍鄰居或是物業通風報信才房東恍然大悟的。不知道實情，就不會有防備之心，二房東想幹點啥違規違法的事情，豈不是遊刃有餘？到時“韭菜”的標籤，你不想要，也會是你的！
★破解之法
合同遵循一年一簽的原則。這樣做基本就堵死了大部分二房東的財路，他們自然會知難而退，在這樣的絕招面前，二房東的偽裝術就是白瞎。
二號“韭菜”—遇到一類特定二房東，受傷掛彩板上釘釘
這類二房東群體，我在之前的文章中曾有過非常詳盡的描述，也講述過許多血的教訓。這類二房東的產地就是“二人轉”那疙瘩的，他們是從事職業二房東營生中，年紀最輕，路子最野的一群人，“坑你”！“蒙你”！“騙你”！就跟玩似的，遇上他們，受傷害是必定的事情，若只是輕傷，那就算是你走大運了！
這類二房東會習慣性拖欠你的房租，你一催他，他就玩消失，碰的不巧，從此就一去無蹤影，撂下的爛攤子只能是你這個真房東來善後。消失還到罷了，這群人經常是捲了實際租客已經預付的大量租金後消失的，直接讓你房東和租客一起統統地成為他們收割掉的“韭菜”。
若是不巧碰上這類二房東，那麼，那個合同一年一簽的招式也未必能擋得住他們，說透徹點，這群人許多時候就是借房屋出租的“狗頭”，行“肯蒙拐騙”的勾當。
我本無意開壞“二人轉”那疙瘩的兄弟姐妹們，但我也不得不實話實說，在租房市場中就是有這麼一群“二人轉”那疙瘩的，太沒素質，太不講誠信，手也是太“黑”了！
★破解之法
對於那個地方戶籍的，發現一絲絲不對勁，尤其是年輕的，堅決不租。寧肯錯過，不要漏過，一旦成交，遺禍無窮！
三號“韭菜”—多了一倍的馬桶，成倍增加的隱患
最近這兩三年裡，二房東，無論是長租機構也好，還是個體職業二房東也罷，只要房子的條件不是完全不具備，他們都會想方設法的進行改造，增設儘可能多的衛生空間。這麼幹的原因只有一個，市場對此有強烈的需求，這種強烈的需求導致帶有獨立衛生的套間房比同等條件不帶獨立衛生的租金要高出至少30%左右，有的甚至可以高出50%之多；加之現如今的改造技術也進步了許多，改造費用也並不算太多，核算下來肯定是獲利的。如此誘人利益擺在面前，只要不是實在無從下手，你說是幹呢？還是立馬就幹呢？至於日後會有什麼問題，對於二房東而言，在明擺著的利益面前，豈能有不讓道之理？
敢於堂而皇之地這樣乾的，多半在同房東籤租賃合同時是已經挑明瞭自身長租機構或職業二房東身份的，而且合同肯定也是白紙黑字寫清楚了房東同意這種包租行為的。這些都不是問題的關鍵，問題的癥結是這樣操作的房東，或許對於房子會被搞隔斷分租的事情心知肚明，最不濟至少心理準備是會有的；但是幾乎所有房東肯定不會清楚房子將會被偷偷改造出翻倍甚至是翻幾倍的衛生間吧？見過一個最極端的例子，二房東把一套不能分割的，只有一個衛生間的兩室戶老式公房愣是改成了兩個衛生間，當成兩套借給了兩家公司當員工宿舍。這樣的操作，我這樣的老江湖過去也鮮有耳聞。
增設成倍衛生的改造比單純打個隔斷的隱患可是大得多了。這實際上是變相增加了房屋排水以及排汙的負荷，是對房屋原來設計的排水和排汙能力的挑戰，結果基本上都會是房屋原本的設計敗下陣來。對於房東來講，面對樓上樓下的無盡投訴和吵吵是必定逃不掉的，若不能親自出面妥善解決，“法院見”也會是大概率事件。若是出現了對於他人或是自身造成巨大損失的情況，各位房東你覺得同你簽了合同的長租機構或是職業二房東屆時是會主動背鍋，挺身擔下呢？還是能躲就躲，能扯皮就扯皮呢？這羊毛最終又會耗到誰的身上？
★破解辦法
若是認可包租行為並簽約的，合同中關於房屋設施設備以及可能產生的改造項目一定要約定的越細緻越好，而且必須要有房東查驗認可的條款，以及相應的違約解約的條款。還是那句話，雖然這些不見得百分之百管用，但寫上就是日後萬一翻臉時，手中的武器。若是對方因為有了這些條款連合同都不願簽了，那是不是說明他們原本就想著瞞著你那樣子幹呢？
四號“韭菜”—長租機構割你韭菜的招
憑良心講，長租公寓相比較以前許多年裡的個體職業二房東的操作模式，勉強能算上是種時代的進步。但是，大家必須要非常清楚一個本質的問題，現階段以及未來較長的一段時間裡，房企自持物業運營的除外，其他運營長租公寓的長租機構都是不可能也不會願意拋棄二房東運作模式的。
關於這一點，運營者其實都是心知肚明，但就是諱莫如深。不說不代表在實際操作中不準備割你的韭菜，事實上，這些長租機構割起韭菜了，手一點都不軟。不過那些割韭菜的收割點，他們倒是大多清清楚楚寫在了合同裡，可就是未必會特別提醒你注意，而是一個勁的催你簽字，等你字一簽再回過神細想，黃花菜就涼掉了！
① 合同期內年年都少不了的免租期
這種操作也是近幾年才流行起來的，也是幾家頭部長租機構搞出來的。過去一般的二房東因為看起來都很low，充其量也就能問房東要到租期第一年裡的些許時間的免租期。自從大量有雄厚資本做後臺老闆的長租機構出現後，看似高大上的他們還就能從不少房東那忽悠出每一年的免租期。至於這樣的操作到底公平不公平，算不算是在割韭菜，大家各自評判吧！
② 違約責任的對等問題
基本上長租機構若是違約需要承擔的責任就是個押金，至於你想再主張其他的損失，估計打個官司都未必能如願。但是若是你因為有突發狀況要終止合同，那違約的賠償就不是一星半點的多了。這點合同中寫的可是明明白白的，但可惜了，碰到過許多房東就是沒看仔細想透徹就把字給簽了。沒事也就罷了，若真遇上非解約的情況，想要順利解決不僅要“大出血”，還老費事了！這種違約賠付條款是否平等，自己看吧！無奈若是你已經簽下了字，那到時候，事情解決的“指揮棒”就肯定不在你手裡了。
③ 到期還有隱藏的寬展期，你大概打破頭都沒想到過吧！
我幾年前曾經就看到過這樣的格式條款，約定了合同到期後，房東若要收回房屋，則要給到一個數月不等時間的寬展期，期間房租按原價支付。之所以這樣做的原因就是，因為包租期間存在的可能空置期，導致最後一個租客的租賃到期時間超出了包租合同約定的時間，為了不承擔因此而產生的的違約責任，所以設定這樣一個寬展期，卸掉可能的風險。這樣的條款若是有，我敢保證，九成以上的房東是不清楚它的存在的，多數都是真到了發生實際租客租約超期限的情況時才發現合同中竟然還有這樣一個貓膩。
④ 租金一月一付的危機
本來，租金月付也沒什麼，但是和長租機構使勁誘導租客半年甚至一年一付以及租金貸配伍起來，房東的危機就無形中加大了。雖然現在租金貸已經被嚴格限制了，但長租機構仍可以用貌似誘人的優惠措施讓那些具備一定資金實力租客一次性多付房租。此問題的癥結點在於，合同如何約定拖欠房東房租後多少時間，房東可以直接收回房子，通常這個時間被設定為至少是一個月，但這樣的話，房東必會有損失。慣常的合理約定其實應該是半個月，但長租機構打死也不會這樣乾的，你信不！
⑤ 資產證券化的隱憂
關於這個事情，我不多分析，因為說多了只能是把人搞得更加糊塗。說句不好聽的話，所謂的金融創新，90%不過是將原本簡單的金融行為拆解開來，加點料，分成一段一段的來忽悠不明就裡的老百姓而已。長租公寓的這種資產證券化操作，看似高大上，說白了就是借東補西，空手套白狼。套狼用的誘餌就是房東被包租掉的房子預期的租金收益，在這場資本盛宴中，房東你出了誘餌，但只是看客，最要命的是這種操作多半都存在於監管的盲區內，大有左手倒右手的嫌疑，一旦出事情，房東豈能不受累？
★破解之法
首先還是要說上一句，長租機構是有可取之處的，只不過我們市場環境不知咋的，總是會讓一些原本好的創新跑偏，長租公寓是如此的，滴滴以及共享單車又何嘗不是如此？所以在長租公寓這個新生事物仍處於混沌不清，摸石頭過河的階段，我的建議是
第一：不是太過麻煩或是實在沒有時間管的，還是自己來，包租託管不作為首選。
第二：真要找長租機構打交道，或是架不住長租機構反覆轟炸，心動的，請把我上面講的幾條看上幾遍，想清楚了，再決定。決定了，籤合同時也請耐下性子字斟句酌後再落筆。要知道那些個格式條款可是機構的法務制定的，那些法務是幹嘛的？不就是整天吃飽了飯幹這事的嗎？你指望條款會一心為你考慮嗎？能做到不顯失公平就不錯了！長租機構可不是慈善機構！
最後的總結
這個時代變化真的是太快速了！租房市場亦是如此，不看清變化的局勢，任你原來是如何強勢的房東，都有可能會淪為被收割的韭菜。善意地提醒各位房東提高些警惕。
實際上房東若被割了韭菜，更倒黴受傷的肯定會是租客，不是這輪的租客，就是下一輪的租客。
如果你是房東，如果不巧遇上文中所講的那些麻煩想清場了事而不得的，還有一終極大招，由於太過剛猛且會傷及無辜，所以想知道，煩請評論區問我或是私信我，我給你聯繫方式，單聊！
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