好的房子，是流動的貨幣

記住，好的房子，不是不動產，是流動的貨幣！

記得上海地產人盧俊寫過一篇文章，自己的房子怎麼也賣不掉，最後降價30萬才出掉。最後，他感慨了一下樓市下行、樓市艱難。

其實，房子賣不賣得掉，以怎樣的價格賣掉。並不取決於賣的這一刻，而是在很多年前，自己決策買這套房的剎那，就被決定了。

• A：搖到一套限價新房，但持有的一套房很難出掉，現在靠超高利率的負債撐著；
• B：市場上出現1套非常好的房源，很想拿，但自己的二手房一時之間出不掉，眼睜睜看著被別人買了。

牛市沉澱脂肪；

弱市需要釋放部分脂肪，才能啟動下一輪週期的引擎。

弱市期，房產的流動性決定了安全感與機會指數。如果一個房子無法輕易賣掉，那麼，其資產價值就打折。

主城區老破大，不要以為流動性有多好，即便在上海，流動性也極一般。直接點說，需要一輪超級大牛市才能賺到錢。

遠郊荒野+高溢價高逼格房，毒藥啊，看起來美麗，吃起來醉倒，最後就不省人事了。

房子，是不動產？

錯，大錯，房子是流動的貨幣！

因為真正好的房產價值滿足三個方面：1、租金收益；2、增值收益（資源價值慢慢通過房價兌現）；3、房產抵押出來的資金。

很難出手的房，你要檢討當時買它時的思路了！

新房的內在風險：信息不對稱

你買了什麼房，決定了幾年後你賣出的價格與流動性。

我和很多讀者也說了，第一次買房很重要！很重要！很重要！

就跟結婚一樣，雖然買錯了，可以糾錯，大不了賣掉但重新買，但這種過程既費心力和稅費，更產生了深深挫敗感。與離婚一樣，離婚不過是一種正常的情感糾錯，但下一次遇見哪怕合適的人，心靈的創傷，未必有很強烈的勇氣與自信了。

曾經有一個人，買了遠郊大別墅，七八年沒怎麼漲，後來再也不買房了。一說買房就搖頭。這就屬於“初戀受挫，從此就修身養性”的偏執類型。人嘛，對待戀愛，越受挫越要努力攢經驗。買房也是。只是實際上，大多數人因為受挫產生的心理怯意，會成為一堵牆，很難突破。

我跟你說，買開發商的新房，風險是很大的。

買新房，流程很簡單，購房證明、資金、貸款材料，就可以了。但實際上，新房的“風險”在於：巨大的信息不對稱。

有人說，不對啊，新房的資料最齊全，有小區規劃設計、有售樓處的沙盤、示意圖、戶型圖、樓書，還有大量的廣告、文章、戶外。

乍一看，沒錯。但這些信息，90%屬於廣告範疇。10%是真實，而且藏著。新房的“信息不對稱”在於，作為買房人，你是孤軍戰鬥，你面對的是開發商、策劃公司、廣告公司、媒體平臺。

數千萬的廣告費，極為專業的策劃，美輪美奐的設計與場景式幻象，讓你參觀樣板間時產生種種憧憬，這裡可以看書，那裡做飯，陽臺上甚至喝茶，閒看雲起雲落——雖然，即便買了房，陽臺只是曬衣服用，從來不看風景。當女人的眼睛再也無法從樣板間離開時，購房就是一種自然而然的行為。

因此，在新房市場，絕大多數買房人是孤獨的、不專業的、被信息矇蔽的，而對手，太強大了。買房，也許幾年才買一套，有的十多年買一套。但開發商賣房，更專業，賣幾千套、數萬套的經歷、技巧和能力。

那麼，在新房市場，你覺得自己有勝算？

相對而言，二手房看起來複雜，流程繁瑣，還有中介因素。但其實很清晰。而且房東一般而言也是買賣數次而已，和買房人也沒多大區別，經驗值、技能值是一個 level。當然，要注意的是，中介是一個變量。中介在乎的是成交，而不是價格。因此，只要能促進成交，分別對雙方採取什麼樣的話術，怎麼方便怎麼來。

• 新房是買房人與一群專業賣房人的博弈；
• 二手房是買房人與房東的博弈。

兩個戰場的對比，新房市場，買房人幾乎無優勢可言。這就決定了一個很嚴重的後果，非常普遍。

• 一個樓盤，作為新房銷售時，鑼鼓喧天，花枝招展，一售而空；
• 但到了二手房市場，也許遭到冷遇，流動性嚴重受阻。

道理很簡單，開發商大筆宣傳費。而二手房的房東，又不會去給自己的一套房做大量廣告。最終，價格及流動性，仍是交給市場，是騾子是馬拉出來溜溜了。何況，銷售新房大多是期房，看不見摸不著，一交付，往往精裝變“驚裝”。

買期房，相當於戀愛，互相取悅，彼此都愉悅；

交付=結婚，發現對方不是自己想象的那樣，又一時脫不了手。

很多人會說，我買新房時，大家那是搶啊。

但到了二手房市場，一下子傻眼了，無人問津。

新房雖然令人怦然心動，但，你要透過華麗外相看本質了！

二手房數據的“欺騙性”

二手房的數據，欺騙性很大

• 新房是“信息不對稱”，但房價和成交數據都是很清晰的。
• 二手房信息比較對稱，但數據很不透明，而且有偶然性。

我認為，數據只是真實市場的反應，而且還是滯後的。

研究二手房數據，並得出對未來的預測和判斷，這種思路只是一種參考，但絕不是好辦法，因為在邏輯上沒有必然性。

本質上，不是數據決定未來，而是現實決定數據，數據反映過去的事實，如此罷了。

杭州房地產市場在6月份非常好，新房出來都搶，二手房房價高高在上，亞運會的刺激，電商之都的光環，互聯網經濟的領頭羊城市，僅從數據上，無可挑剔。按照數據推演，接下來的市場大概率平穩。然而，杭州房價從6月掉頭直下，均價下跌約2600元/平。

因此，越是講究內在邏輯的，其實並不特別看重數據，像我們學理工科的，數據的意義當然知道，但也知道數據背後的模型及邏輯更重要。有時，數據堆砌越多，反而說明論證的漏洞可能越大。

第二點，房價數據也有欺騙性。存在小區、戶型、樓棟、樓層、裝修及買賣雙方心理的細微差別。

一個較短時間段的低頻成交，是否能反應房價趨勢？

這是要打問號的！

每一個具體小區間，存在偶然性，但組合在一起，反應了必然性。在南京，我曾經挖掘出一個價值小區，佳和園，一個很不起眼的安置房小區。

那時，根本沒人提。

2017年4月、2017年9月及2018年4月，我分別寫了分析文章，指出其蘊含的學區價值。其實到現在，每一個月的成交，有高有低，小戶型單價或4萬或4.2萬，上漲後，或5.5萬或5.8萬，現在或6.4萬或6.6萬，這種細微區別，偶然性波動，但從一個時間週期上，從去年4月到現在，猛漲了50%，而小戶型的漲幅更大。

現在，媒體和其他專家紛紛跟進，聚焦“佳和園”。但這已經屬於“價值充分兌現”的階段。

猶記得去年，我在一場房產投資講座，做了佳和園推薦。大概有7/8個人立刻去看了，但真正在那個時候勇於下手，也只三四人而已。有人去看過，覺得實在太破，不忍下手。

2017年4月，可以看上面這張圖，我雖然做了分析與推薦，但佳和園房價並沒有明顯上漲，只是略漲幾百元給個面子的感覺——而後直到10月，才開始迅猛的拉了一波，直接炸出50%的漲幅（要知道，這可是在房產調控越來越嚴時）。

那麼，在3月份這個點，9月份這個點，房價成交量及成交價屬於能看出個啥來？其實彼時彼刻，是看不出來的，我也不知道具體哪個時間點會漲，但我知道一定有價值，一定會價值兌現。

不迷信簡單的數據，但推理和梳理出一個明晰的邏輯，是我在“佳和園”這個小區上的一個過程。

二手房數據，具有很大的欺騙性。隨便舉一例，鏈家在每個城市的佈局和密度不一樣，如果看鏈家網來做二手房的房價分析，雖然每個數字都是真實的，但，並不能反映事實全貌——因此，鏈家的選擇性門店佈局，而且鏈家在每個城市並不通吃市場，超過適用範圍，用鏈家成交數據來做房價分析和推演，我認為，這個思路就不對。

因此，過分迷信數據來做投資的，不會有很高的房產效率。

我的投資邏輯細節

熟悉的朋友都知道，2017年底和2018年初，我做了一個初中學區房的上漲判斷、XX雙學區的價值（可以熨平“多校劃片”風險）。

現實就是，預測都對了。

這倒不是牛逼，而是邏輯推演合理。

與大家分享，我對房地產各種判斷和分析的基本依據：

（1）大量活生生的房產諮詢案例，最近4年約6000個家庭的資產/理財交流與幫助。我能最大程度的知道社會家庭的需求及變化；

（2）每天寫城市、房產、政策、教育和投資的文章，其他不談，全國、江蘇、上海/南京發生的任何一件樓市的大事，基本都清楚，覆蓋365天 *4年，我可以說，在全國，幾乎沒人做到。但付出的代價是，4年裡面沒有1天是休息的，元旦、除夕夜也不例外；

（3）數據層面。各種平臺的成交數據，各家中介的實際成交數據。基本上還是瞭然的；

（4）媒體和專家有兩種，一種是給開發商做廣告，如何賣房，比如XX房產、XXXX樓市，XX65，真叫XX，這是To B的商業模式；另一種是給買房人提供服務的專業房產諮詢，比如水庫歐神、深圳海浪、上海平米、恰空諮詢。這是To C的商業模式。

比如上海盧俊，很聰明的小夥子，長得據說很清爽很帥。典型的To B商業模式，從他的文章中很容易判斷出來，知識結構與經驗技能，大概率源於開發商的服務商或銷售渠道，因為他知道如何用最低成本最大程度的幫助開發商更好的“信息不對稱”買房人。但對房地產的本質認知與投資要義，似乎不涉及。不過這也正常，文字推測，可能是易居或房企的銷售端出身。

比如孟祥遠教授，To B的商業模式和To C 生意模式都很強，水平很高。

比如水庫歐神，對開發商如何賣房這個環節並不特別知曉，但對房地產的本質剝皮見骨，二手房的各個環節，他做到了極致，尤其是交易環節與金融環節，瞭如指掌且極為精通。典型的To C 商業模式。這一點，堪稱“神”。我認為，他對於房地產的To C端商業領域開拓，是一個劃時代的人物。不過，最近有點娛樂化傾向了，下次要問問他。

比如北京大土豆，TO C端。主要是做得早的話題流量。

比如上海的恰空、觀觀、深圳熊大、昆明的文峰、上海孟老師，To C 水平都很不錯，交易環節精通，別人是用眼睛看美女，他們是放大鏡研究美女到粉紅骨頭的程度。

現在，我也和團隊夥伴們做了最全且最精密的佈局，長三角的上海、南京、蘇州、無錫、常州。關於To B和To C，如何賣房，如何買房，都還是蠻專業的。對於新房、二手房，全資產的優化與置業思路，比較瞭然了。

當然，也很辛苦。尤其是吃透上海，交流、看房、交流、看房…，這是一個循環驗證的過程。

一般而言，媒體和專家，是用廣告費替自己的判斷買單；我們是用自己的全部資產為自己的觀點買單了，昂貴的代價。

• 這是觀點的成本區別，其實也是含金量區別。你要認知一個人的觀點靠譜，先看他的文章吧！一個連文章都寫不利索，無法流暢表達自己觀點、分析過程的人，憑什麼讓人信服？

2019，請忘記房價均價

房價均價，在2019年，意義不大。因為，在城市與房產分化的時代，又因為數據扭曲，對於實操沒有很多參考價值。2019年是極其複雜的一年，我們有如下的前提性：

（1）限價房逐漸清盤；（2）高價地王盤，逐漸出爐；（3）現有二手房的房價無法支撐地王盤的正常價格（有合理利潤的售價），除非房價整體上漲20%甚至以上；（4）政策的矛盾性：不讓上漲，也不讓下跌。放開地王售價，擔心房價的傳導效應；不放開，又造成地王的集體性虧損，這可不是一個盤而是全國所有的高價盤。

另外，在經濟與城市發展層面上，我一直在梳理各部門的思路。但很惋惜，非常矛盾。

一方面約束大城市，給京滬廣深做了人口的限制，甚至住建部專家有聲音，根據城市的人口增量做土地供應的規劃。新一線城市如南京、杭州、蘇州、武漢等也設置了落戶門檻，阻礙了人口的流動。但另一方面，城市化又在事實發展，資源的馬太效應，小城鎮及農村，創造財富的能力更加降低。

說到本質，中國經濟急需要新一輪城市化來釋放紅利，特別是58%的城鎮化率與36%的戶籍城鎮化率，這兩個指標，決定著中國未來。

微觀層面，城市居民槓桿率也到達了階段性瓶頸。這次房地產學會開會，大家都在笑說“韭菜”，其實，“韭菜”這個定義並不客觀。外地人湧入城市，買入價格高高在上的房子，如果中國經濟還有發展紅利，如果中國城市還在發展，如果城市還在持續創新和創造財富，那麼最多是階段性被套，長期來看，自然解套和享受城市發展紅利

。

所以，是不是韭菜，表面上看，是這個人的個體買房智慧或房商，但本質上，他是不是韭菜，是這個時代這個城市的終極定義。

2019年，有大量人想通過房產實行彎道超車，但很遺憾，其中的大部分也許會彎道超生，因為，他們的風險點倒不是大量舉債或高槓杆，這只是金融工具，但他們的投資方向和標的物，恕我直言，很多都有些問題。

風險點包括如下：（1）城市板塊的誤讀。政府規劃，十個饅頭只有一兩個有實心餡兒，其他的也不是不能發展，但有節奏的問題，發展得慢一點、穩一點，咋啦，但你如果高負債重倉這樣的板塊，資金效率就極低，拖死你。耗的是時間，也是資金；

（2）具體標的物的選擇。一個城市，一個板塊，有極複雜的發展的前世今生與大眾心理認知，盲目根據所謂一本暢行的“買房寶典”選擇，很大概率出錯；

（3）低估金融的波動變化。中國的金融體系很善變，銀行的各種貸款和資金政策，中間機構的風吹草動，對個體的現金流有極大影響，一個斷流，影響全局；

（4）高估自己的能力。這一輪，經過房產財富的教育與普及，更多是階層進階的慾望高了，未必是房商提高。多數人的牛市思維高估了投資技能與資金流的穩定持續，但低估了市場的反覆磨底。

弱市考驗耐心，牛市考驗勇氣。但實際上，多數人在牛市啟動時，很有耐心的選擇不敢負債、不敢投資，卻在熊市快來臨時，恍然大悟，鼓足勇氣大量購入坑貨，成為事實上的“弱市有勇氣，牛市卻佛系耐心”，完全顛倒了。

然而，這也是市場的美妙之處。80%，陷在“知識鴻溝”中；只有20%贏家。

問自己一下：在面向懸崖的方向上，用力踩油門。這是一種什麼氣質？