好的房子，是流动的货币

记住，好的房子，不是不动产，是流动的货币！

记得上海地产人卢俊写过一篇文章，自己的房子怎么也卖不掉，最后降价30万才出掉。最后，他感慨了一下楼市下行、楼市艰难。

其实，房子卖不卖得掉，以怎样的价格卖掉。并不取决于卖的这一刻，而是在很多年前，自己决策买这套房的刹那，就被决定了。

• A：摇到一套限价新房，但持有的一套房很难出掉，现在靠超高利率的负债撑着；
• B：市场上出现1套非常好的房源，很想拿，但自己的二手房一时之间出不掉，眼睁睁看着被别人买了。

牛市沉淀脂肪；

弱市需要释放部分脂肪，才能启动下一轮周期的引擎。

弱市期，房产的流动性决定了安全感与机会指数。如果一个房子无法轻易卖掉，那么，其资产价值就打折。

主城区老破大，不要以为流动性有多好，即便在上海，流动性也极一般。直接点说，需要一轮超级大牛市才能赚到钱。

远郊荒野+高溢价高逼格房，毒药啊，看起来美丽，吃起来醉倒，最后就不省人事了。

房子，是不动产？

错，大错，房子是流动的货币！

因为真正好的房产价值满足三个方面：1、租金收益；2、增值收益（资源价值慢慢通过房价兑现）；3、房产抵押出来的资金。

很难出手的房，你要检讨当时买它时的思路了！

新房的内在风险：信息不对称

你买了什么房，决定了几年后你卖出的价格与流动性。

我和很多读者也说了，第一次买房很重要！很重要！很重要！

就跟结婚一样，虽然买错了，可以纠错，大不了卖掉但重新买，但这种过程既费心力和税费，更产生了深深挫败感。与离婚一样，离婚不过是一种正常的情感纠错，但下一次遇见哪怕合适的人，心灵的创伤，未必有很强烈的勇气与自信了。

曾经有一个人，买了远郊大别墅，七八年没怎么涨，后来再也不买房了。一说买房就摇头。这就属于“初恋受挫，从此就修身养性”的偏执类型。人嘛，对待恋爱，越受挫越要努力攒经验。买房也是。只是实际上，大多数人因为受挫产生的心理怯意，会成为一堵墙，很难突破。

我跟你说，买开发商的新房，风险是很大的。

买新房，流程很简单，购房证明、资金、贷款材料，就可以了。但实际上，新房的“风险”在于：巨大的信息不对称。

有人说，不对啊，新房的资料最齐全，有小区规划设计、有售楼处的沙盘、示意图、户型图、楼书，还有大量的广告、文章、户外。

乍一看，没错。但这些信息，90%属于广告范畴。10%是真实，而且藏着。新房的“信息不对称”在于，作为买房人，你是孤军战斗，你面对的是开发商、策划公司、广告公司、媒体平台。

数千万的广告费，极为专业的策划，美轮美奂的设计与场景式幻象，让你参观样板间时产生种种憧憬，这里可以看书，那里做饭，阳台上甚至喝茶，闲看云起云落——虽然，即便买了房，阳台只是晒衣服用，从来不看风景。当女人的眼睛再也无法从样板间离开时，购房就是一种自然而然的行为。

因此，在新房市场，绝大多数买房人是孤独的、不专业的、被信息蒙蔽的，而对手，太强大了。买房，也许几年才买一套，有的十多年买一套。但开发商卖房，更专业，卖几千套、数万套的经历、技巧和能力。

那么，在新房市场，你觉得自己有胜算？

相对而言，二手房看起来复杂，流程繁琐，还有中介因素。但其实很清晰。而且房东一般而言也是买卖数次而已，和买房人也没多大区别，经验值、技能值是一个 level。当然，要注意的是，中介是一个变量。中介在乎的是成交，而不是价格。因此，只要能促进成交，分别对双方采取什么样的话术，怎么方便怎么来。

• 新房是买房人与一群专业卖房人的博弈；
• 二手房是买房人与房东的博弈。

两个战场的对比，新房市场，买房人几乎无优势可言。这就决定了一个很严重的后果，非常普遍。

• 一个楼盘，作为新房销售时，锣鼓喧天，花枝招展，一售而空；
• 但到了二手房市场，也许遭到冷遇，流动性严重受阻。

道理很简单，开发商大笔宣传费。而二手房的房东，又不会去给自己的一套房做大量广告。最终，价格及流动性，仍是交给市场，是骡子是马拉出来溜溜了。何况，销售新房大多是期房，看不见摸不着，一交付，往往精装变“惊装”。

买期房，相当于恋爱，互相取悦，彼此都愉悦；

交付=结婚，发现对方不是自己想象的那样，又一时脱不了手。

很多人会说，我买新房时，大家那是抢啊。

但到了二手房市场，一下子傻眼了，无人问津。

新房虽然令人怦然心动，但，你要透过华丽外相看本质了！

二手房数据的“欺骗性”

二手房的数据，欺骗性很大

• 新房是“信息不对称”，但房价和成交数据都是很清晰的。
• 二手房信息比较对称，但数据很不透明，而且有偶然性。

我认为，数据只是真实市场的反应，而且还是滞后的。

研究二手房数据，并得出对未来的预测和判断，这种思路只是一种参考，但绝不是好办法，因为在逻辑上没有必然性。

本质上，不是数据决定未来，而是现实决定数据，数据反映过去的事实，如此罢了。

杭州房地产市场在6月份非常好，新房出来都抢，二手房房价高高在上，亚运会的刺激，电商之都的光环，互联网经济的领头羊城市，仅从数据上，无可挑剔。按照数据推演，接下来的市场大概率平稳。然而，杭州房价从6月掉头直下，均价下跌约2600元/平。

因此，越是讲究内在逻辑的，其实并不特别看重数据，像我们学理工科的，数据的意义当然知道，但也知道数据背后的模型及逻辑更重要。有时，数据堆砌越多，反而说明论证的漏洞可能越大。

第二点，房价数据也有欺骗性。存在小区、户型、楼栋、楼层、装修及买卖双方心理的细微差别。

一个较短时间段的低频成交，是否能反应房价趋势？

这是要打问号的！

每一个具体小区间，存在偶然性，但组合在一起，反应了必然性。在南京，我曾经挖掘出一个价值小区，佳和园，一个很不起眼的安置房小区。

那时，根本没人提。

2017年4月、2017年9月及2018年4月，我分别写了分析文章，指出其蕴含的学区价值。其实到现在，每一个月的成交，有高有低，小户型单价或4万或4.2万，上涨后，或5.5万或5.8万，现在或6.4万或6.6万，这种细微区别，偶然性波动，但从一个时间周期上，从去年4月到现在，猛涨了50%，而小户型的涨幅更大。

现在，媒体和其他专家纷纷跟进，聚焦“佳和园”。但这已经属于“价值充分兑现”的阶段。

犹记得去年，我在一场房产投资讲座，做了佳和园推荐。大概有7/8个人立刻去看了，但真正在那个时候勇于下手，也只三四人而已。有人去看过，觉得实在太破，不忍下手。

2017年4月，可以看上面这张图，我虽然做了分析与推荐，但佳和园房价并没有明显上涨，只是略涨几百元给个面子的感觉——而后直到10月，才开始迅猛的拉了一波，直接炸出50%的涨幅（要知道，这可是在房产调控越来越严时）。

那么，在3月份这个点，9月份这个点，房价成交量及成交价属于能看出个啥来？其实彼时彼刻，是看不出来的，我也不知道具体哪个时间点会涨，但我知道一定有价值，一定会价值兑现。

不迷信简单的数据，但推理和梳理出一个明晰的逻辑，是我在“佳和园”这个小区上的一个过程。

二手房数据，具有很大的欺骗性。随便举一例，链家在每个城市的布局和密度不一样，如果看链家网来做二手房的房价分析，虽然每个数字都是真实的，但，并不能反映事实全貌——因此，链家的选择性门店布局，而且链家在每个城市并不通吃市场，超过适用范围，用链家成交数据来做房价分析和推演，我认为，这个思路就不对。

因此，过分迷信数据来做投资的，不会有很高的房产效率。

我的投资逻辑细节

熟悉的朋友都知道，2017年底和2018年初，我做了一个初中学区房的上涨判断、XX双学区的价值（可以熨平“多校划片”风险）。

现实就是，预测都对了。

这倒不是牛逼，而是逻辑推演合理。

与大家分享，我对房地产各种判断和分析的基本依据：

（1）大量活生生的房产咨询案例，最近4年约6000个家庭的资产/理财交流与帮助。我能最大程度的知道社会家庭的需求及变化；

（2）每天写城市、房产、政策、教育和投资的文章，其他不谈，全国、江苏、上海/南京发生的任何一件楼市的大事，基本都清楚，覆盖365天 *4年，我可以说，在全国，几乎没人做到。但付出的代价是，4年里面没有1天是休息的，元旦、除夕夜也不例外；

（3）数据层面。各种平台的成交数据，各家中介的实际成交数据。基本上还是了然的；

（4）媒体和专家有两种，一种是给开发商做广告，如何卖房，比如XX房产、XXXX楼市，XX65，真叫XX，这是To B的商业模式；另一种是给买房人提供服务的专业房产咨询，比如水库欧神、深圳海浪、上海平米、恰空咨询。这是To C的商业模式。

比如上海卢俊，很聪明的小伙子，长得据说很清爽很帅。典型的To B商业模式，从他的文章中很容易判断出来，知识结构与经验技能，大概率源于开发商的服务商或销售渠道，因为他知道如何用最低成本最大程度的帮助开发商更好的“信息不对称”买房人。但对房地产的本质认知与投资要义，似乎不涉及。不过这也正常，文字推测，可能是易居或房企的销售端出身。

比如孟祥远教授，To B的商业模式和To C 生意模式都很强，水平很高。

比如水库欧神，对开发商如何卖房这个环节并不特别知晓，但对房地产的本质剥皮见骨，二手房的各个环节，他做到了极致，尤其是交易环节与金融环节，了如指掌且极为精通。典型的To C 商业模式。这一点，堪称“神”。我认为，他对于房地产的To C端商业领域开拓，是一个划时代的人物。不过，最近有点娱乐化倾向了，下次要问问他。

比如北京大土豆，TO C端。主要是做得早的话题流量。

比如上海的恰空、观观、深圳熊大、昆明的文峰、上海孟老师，To C 水平都很不错，交易环节精通，别人是用眼睛看美女，他们是放大镜研究美女到粉红骨头的程度。

现在，我也和团队伙伴们做了最全且最精密的布局，长三角的上海、南京、苏州、无锡、常州。关于To B和To C，如何卖房，如何买房，都还是蛮专业的。对于新房、二手房，全资产的优化与置业思路，比较了然了。

当然，也很辛苦。尤其是吃透上海，交流、看房、交流、看房…，这是一个循环验证的过程。

一般而言，媒体和专家，是用广告费替自己的判断买单；我们是用自己的全部资产为自己的观点买单了，昂贵的代价。

• 这是观点的成本区别，其实也是含金量区别。你要认知一个人的观点靠谱，先看他的文章吧！一个连文章都写不利索，无法流畅表达自己观点、分析过程的人，凭什么让人信服？

2019，请忘记房价均价

房价均价，在2019年，意义不大。因为，在城市与房产分化的时代，又因为数据扭曲，对于实操没有很多参考价值。2019年是极其复杂的一年，我们有如下的前提性：

（1）限价房逐渐清盘；（2）高价地王盘，逐渐出炉；（3）现有二手房的房价无法支撑地王盘的正常价格（有合理利润的售价），除非房价整体上涨20%甚至以上；（4）政策的矛盾性：不让上涨，也不让下跌。放开地王售价，担心房价的传导效应；不放开，又造成地王的集体性亏损，这可不是一个盘而是全国所有的高价盘。

另外，在经济与城市发展层面上，我一直在梳理各部门的思路。但很惋惜，非常矛盾。

一方面约束大城市，给京沪广深做了人口的限制，甚至住建部专家有声音，根据城市的人口增量做土地供应的规划。新一线城市如南京、杭州、苏州、武汉等也设置了落户门槛，阻碍了人口的流动。但另一方面，城市化又在事实发展，资源的马太效应，小城镇及农村，创造财富的能力更加降低。

说到本质，中国经济急需要新一轮城市化来释放红利，特别是58%的城镇化率与36%的户籍城镇化率，这两个指标，决定着中国未来。

微观层面，城市居民杠杆率也到达了阶段性瓶颈。这次房地产学会开会，大家都在笑说“韭菜”，其实，“韭菜”这个定义并不客观。外地人涌入城市，买入价格高高在上的房子，如果中国经济还有发展红利，如果中国城市还在发展，如果城市还在持续创新和创造财富，那么最多是阶段性被套，长期来看，自然解套和享受城市发展红利

。

所以，是不是韭菜，表面上看，是这个人的个体买房智慧或房商，但本质上，他是不是韭菜，是这个时代这个城市的终极定义。

2019年，有大量人想通过房产实行弯道超车，但很遗憾，其中的大部分也许会弯道超生，因为，他们的风险点倒不是大量举债或高杠杆，这只是金融工具，但他们的投资方向和标的物，恕我直言，很多都有些问题。

风险点包括如下：（1）城市板块的误读。政府规划，十个馒头只有一两个有实心馅儿，其他的也不是不能发展，但有节奏的问题，发展得慢一点、稳一点，咋啦，但你如果高负债重仓这样的板块，资金效率就极低，拖死你。耗的是时间，也是资金；

（2）具体标的物的选择。一个城市，一个板块，有极复杂的发展的前世今生与大众心理认知，盲目根据所谓一本畅行的“买房宝典”选择，很大概率出错；

（3）低估金融的波动变化。中国的金融体系很善变，银行的各种贷款和资金政策，中间机构的风吹草动，对个体的现金流有极大影响，一个断流，影响全局；

（4）高估自己的能力。这一轮，经过房产财富的教育与普及，更多是阶层进阶的欲望高了，未必是房商提高。多数人的牛市思维高估了投资技能与资金流的稳定持续，但低估了市场的反复磨底。

弱市考验耐心，牛市考验勇气。但实际上，多数人在牛市启动时，很有耐心的选择不敢负债、不敢投资，却在熊市快来临时，恍然大悟，鼓足勇气大量购入坑货，成为事实上的“弱市有勇气，牛市却佛系耐心”，完全颠倒了。

然而，这也是市场的美妙之处。80%，陷在“知识鸿沟”中；只有20%赢家。

问自己一下：在面向悬崖的方向上，用力踩油门。这是一种什么气质？