PART 1
明天中午12點，寶盛道谷酒店3樓，萬科江灣城選房！
608套房子，前1200戶到場。除了入圍的608戶外，另有592戶家庭輪候選房。
乍看之下，又將是一場開盤盛宴。
但你發現了嗎？608套房子，1200戶。也就是說，開發商做好了50%人棄選的準備。
最終結果雖未定，但在熱門紅盤，尤其是7個“萬人搖”樓盤中，江灣城的備選數量可能是最多的，將近1：1。
放在5、6月，那是不敢想的。
首個登記破萬的紅盤——融信瀾天，最後404套房源開盤，預備46戶替補。最後，第410號選走了最後一套房子。只有6人棄選。
我粗略統計了搖號後，熱門紅盤預備的替補情況。發現，6月底前開盤的紅盤，開發商預備的替補數量都不多。綠城梧桐郡最少，替補家庭只佔10%，其他的有20-30%。
棄選的很少。中獎的人，大多不願放棄，哪怕只剩一樓的房子。
替補數量越小，意味著開發商銷售信心越強。否則，像寶嘉譽府這樣，安排了替補，仍有房子沒選完，還要“二輪替補”。
寶嘉譽府也是杭州首個，官方發表聲明，推盤房源未售罄，需要“二輪替補”的樓盤。
自那時起，搖號的助推器效應愈發減弱。
就連紅盤，也出現開盤當天未能售罄的現象。西雅圖8月再開盤時，就出現類似情況。391套房源，叫了500人選房，結果當天只賣了356套。
剩下一堆大戶型，開發商只好把500號以後的，叫來選房。
眼下，熱門紅盤雖然銷售不愁。但開發商為了一次性把房子賣完，只好通過增加選房人數加大售罄概率。
候補人數多的，是可售房源量的兩到三倍，甚至還要多。
購房者也不傻，知道應該怎麼選擇。我一朋友，中了江灣城800多號。在替補名單裡，算是排位比較靠前的，但她放棄了。
“就是輪到我，也不會有什麼好房子，還不如不折騰。”
PART 2
以前行情好，只要一二手價差大，什麼房子都敢買。眼下行情微妙，自然要謹慎些。
搖號效力，眼看著在減弱，開發商推盤節奏，卻有加快趨勢。臨平的法蘭公園、未來科技城的華夏之心、蕭山的越溪府，8月接連領了兩張預售證。
華夏之心推盤量最多，749套住宅，兩次開盤售罄。
從首開到清盤，花了不到一個月。
未來海岸、天空之翼，都是8月首開的純新盤，很快又加推。天空之翼，前兩天剛公示了新的預售證。
良渚的夢棲祥雲、藏瓏玉墅、沐瀾，也是一個接一個地開盤。
還有未來科技城一帶，未來悅、時代之城、華夏之心，以及遠一點的江南府、未來海，推盤節奏就沒停過。
不光在售樓盤推盤速度加快，老盤中還有組團沒賣完的，也趕著開盤。
最典型的是東海，一年半沒賣過高層的閒湖城、一年沒開盤的水景城，上週接連領出預售證。一下子，推盤量超800套。
有的開發商甚至加速搶跑。
餘杭遠郊一帶，正在登記的A樓盤，業內普遍認為是在搶跑。板塊內另一新盤，差不多節點也要開盤。
城東B新盤也是一樣。售樓處剛開放不久，就已發動中介蓄客。整個城東新城，可售庫存有70多萬㎡，若是幾大新盤相繼開盤，客戶很快被分流。
新盤扎堆的申花、崇賢、蕭山市北、南部臥城、臨安等區域，各新盤間的競爭壓力，也不小。
大家心照不宣，早點開盤，還能早一點收割市場上，那為數不多的“韭菜”。
PART 3
開發商搶跑，除了預期轉變，還有來自業績下滑和負債高企的雙重壓力。
克而瑞統計數據顯示，今年7月和8月，全國TOP100房企銷售業績，已連續兩個月保持低迷，僅成交7661億和7758億。
而今年6月，TOP100銷售額高達11164億。相比之下，跌幅超過30%。
另一方面，負債高融資難的問題，始終未解決。
Wind數據顯示，今年上半年，136家上市房企最新資產負債總額超過10萬億，平均負債率約80%。
國內地產企業貸款期限以3年為主，過去兩年瘋狂擴張產生的大量貸款，將在2018—2019年到期。也就是說，未來1-3年，地產行業債務到期壓力非常大。
雪上加霜的是，在嚴厲金融監管態勢下，融資渠道不斷收窄，“借舊還新”這種模式基本被堵。
於是，降負債、去槓桿……已經成為不少企業首要目標。
所以，我們看到，曾經在土地市場上叱吒風雲的激進房企，大部分消失了。以杭州為例，下半年的慘烈，與上半年的瘋狂，形成了鮮明對比。
甚至還可以看到，不少大型房企，掀起了“裁薪減員”風。
比如，8月底，華人首富李嘉誠旗下房企——長江實業上海公司被曝大量裁員，不少員工已離職。
據統計，最近半年內，傳出裁員的大型房企，包括綠地、長實、萬科、富力、雅居樂等近10家大型上市房企。
近期公示的房企中報也顯示，包括融創、恆大、碧桂園等頭部公司，在內的多家房企，均透露出控制發展節奏、淡化年初既定銷售目標的信號。
PART 4
少拿地、甚至不拿地，開發商都可以控制。但在搶跑、去化現有庫存方面，開發商卻是左右為難。
因為早期低價獲取的項目，逐漸售罄。留在手上的，大部分是過去兩年，為搶佔市場，而獲得的高地價項目。
限價體系下，拿出來賣必然虧本，捂著手裡資金壓力又大。
眼下的杭州，就是典型代表。隨著江灣城、西湖國際城等限價紅盤的陸續出貨，接下來真正有豐厚利潤的住宅已屈指可數。
但供應接力者——高地價樓盤，卻因為限價原因，遲遲未上市。如公園1872、都會森林、錢塘天譽等樓盤開盤時間，一拖再拖。
但大概率可以預見的是，高地價項目，最終將屈服於限價之下。
首先，全年銷售業績和資金成本的壓力，將促使開發商加速項目去化和銷售回款。
其次，按目前政府表態，短期之內，限價基本不會寬鬆。也就是說，縱使拿地成本4萬+，最終也只能賣給5萬左右。
所以，接下去，極有可能出現這樣的有趣現象。
由於高地價樓盤，所在位置往往比較優越，但因為限價，最終售價仍會低於周邊二手房，或與之齊平。
品質優劣對比明顯的情況下，購房者可能會一擁而上，搶購地王盤，導致二手房更加慘淡。（一個板塊同樣4萬，多數人優先選擇新房。）
接下來，改善購房者應該擦亮眼睛，因為很可能會出現一批“高性價比筍盤”。
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