PART 1
明天中午12点，宝盛道谷酒店3楼，万科江湾城选房！
608套房子，前1200户到场。除了入围的608户外，另有592户家庭轮候选房。
乍看之下，又将是一场开盘盛宴。
但你发现了吗？608套房子，1200户。也就是说，开发商做好了50%人弃选的准备。
最终结果虽未定，但在热门红盘，尤其是7个“万人摇”楼盘中，江湾城的备选数量可能是最多的，将近1：1。
放在5、6月，那是不敢想的。
首个登记破万的红盘——融信澜天，最后404套房源开盘，预备46户替补。最后，第410号选走了最后一套房子。只有6人弃选。
我粗略统计了摇号后，热门红盘预备的替补情况。发现，6月底前开盘的红盘，开发商预备的替补数量都不多。绿城梧桐郡最少，替补家庭只占10%，其他的有20-30%。
弃选的很少。中奖的人，大多不愿放弃，哪怕只剩一楼的房子。
替补数量越小，意味着开发商销售信心越强。否则，像宝嘉誉府这样，安排了替补，仍有房子没选完，还要“二轮替补”。
宝嘉誉府也是杭州首个，官方发表声明，推盘房源未售罄，需要“二轮替补”的楼盘。
自那时起，摇号的助推器效应愈发减弱。
就连红盘，也出现开盘当天未能售罄的现象。西雅图8月再开盘时，就出现类似情况。391套房源，叫了500人选房，结果当天只卖了356套。
剩下一堆大户型，开发商只好把500号以后的，叫来选房。
眼下，热门红盘虽然销售不愁。但开发商为了一次性把房子卖完，只好通过增加选房人数加大售罄概率。
候补人数多的，是可售房源量的两到三倍，甚至还要多。
购房者也不傻，知道应该怎么选择。我一朋友，中了江湾城800多号。在替补名单里，算是排位比较靠前的，但她放弃了。
“就是轮到我，也不会有什么好房子，还不如不折腾。”
PART 2
以前行情好，只要一二手价差大，什么房子都敢买。眼下行情微妙，自然要谨慎些。
摇号效力，眼看着在减弱，开发商推盘节奏，却有加快趋势。临平的法兰公园、未来科技城的华夏之心、萧山的越溪府，8月接连领了两张预售证。
华夏之心推盘量最多，749套住宅，两次开盘售罄。
从首开到清盘，花了不到一个月。
未来海岸、天空之翼，都是8月首开的纯新盘，很快又加推。天空之翼，前两天刚公示了新的预售证。
良渚的梦栖祥云、藏珑玉墅、沐澜，也是一个接一个地开盘。
还有未来科技城一带，未来悦、时代之城、华夏之心，以及远一点的江南府、未来海，推盘节奏就没停过。
不光在售楼盘推盘速度加快，老盘中还有组团没卖完的，也赶着开盘。
最典型的是东海，一年半没卖过高层的闲湖城、一年没开盘的水景城，上周接连领出预售证。一下子，推盘量超800套。
有的开发商甚至加速抢跑。
余杭远郊一带，正在登记的A楼盘，业内普遍认为是在抢跑。板块内另一新盘，差不多节点也要开盘。
城东B新盘也是一样。售楼处刚开放不久，就已发动中介蓄客。整个城东新城，可售库存有70多万㎡，若是几大新盘相继开盘，客户很快被分流。
新盘扎堆的申花、崇贤、萧山市北、南部卧城、临安等区域，各新盘间的竞争压力，也不小。
大家心照不宣，早点开盘，还能早一点收割市场上，那为数不多的“韭菜”。
PART 3
开发商抢跑，除了预期转变，还有来自业绩下滑和负债高企的双重压力。
克而瑞统计数据显示，今年7月和8月，全国TOP100房企销售业绩，已连续两个月保持低迷，仅成交7661亿和7758亿。
而今年6月，TOP100销售额高达11164亿。相比之下，跌幅超过30%。
另一方面，负债高融资难的问题，始终未解决。
Wind数据显示，今年上半年，136家上市房企最新资产负债总额超过10万亿，平均负债率约80%。
国内地产企业贷款期限以3年为主，过去两年疯狂扩张产生的大量贷款，将在2018—2019年到期。也就是说，未来1-3年，地产行业债务到期压力非常大。
雪上加霜的是，在严厉金融监管态势下，融资渠道不断收窄，“借旧还新”这种模式基本被堵。
于是，降负债、去杠杆……已经成为不少企业首要目标。
所以，我们看到，曾经在土地市场上叱咤风云的激进房企，大部分消失了。以杭州为例，下半年的惨烈，与上半年的疯狂，形成了鲜明对比。
甚至还可以看到，不少大型房企，掀起了“裁薪减员”风。
比如，8月底，华人首富李嘉诚旗下房企——长江实业上海公司被曝大量裁员，不少员工已离职。
据统计，最近半年内，传出裁员的大型房企，包括绿地、长实、万科、富力、雅居乐等近10家大型上市房企。
近期公示的房企中报也显示，包括融创、恒大、碧桂园等头部公司，在内的多家房企，均透露出控制发展节奏、淡化年初既定销售目标的信号。
PART 4
少拿地、甚至不拿地，开发商都可以控制。但在抢跑、去化现有库存方面，开发商却是左右为难。
因为早期低价获取的项目，逐渐售罄。留在手上的，大部分是过去两年，为抢占市场，而获得的高地价项目。
限价体系下，拿出来卖必然亏本，捂着手里资金压力又大。
眼下的杭州，就是典型代表。随着江湾城、西湖国际城等限价红盘的陆续出货，接下来真正有丰厚利润的住宅已屈指可数。
但供应接力者——高地价楼盘，却因为限价原因，迟迟未上市。如公园1872、都会森林、钱塘天誉等楼盘开盘时间，一拖再拖。
但大概率可以预见的是，高地价项目，最终将屈服于限价之下。
首先，全年销售业绩和资金成本的压力，将促使开发商加速项目去化和销售回款。
其次，按目前政府表态，短期之内，限价基本不会宽松。也就是说，纵使拿地成本4万+，最终也只能卖给5万左右。
所以，接下去，极有可能出现这样的有趣现象。
由于高地价楼盘，所在位置往往比较优越，但因为限价，最终售价仍会低于周边二手房，或与之齐平。
品质优劣对比明显的情况下，购房者可能会一拥而上，抢购地王盘，导致二手房更加惨淡。（一个板块同样4万，多数人优先选择新房。）
接下来，改善购房者应该擦亮眼睛，因为很可能会出现一批“高性价比笋盘”。
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