談房價之前先看一張圖
我國曆年出生人口曲線
從圖中可以看到1990年到2000年我國出生人口數量大幅下降，原因想必大家都知道，結果就是90後的數量比80後、70後明顯少些，比00後也少些。90後現在19歲到28歲之間，現在正在逐步步入婚姻的殿堂，生育下一代，據相關數據統計，生育率是很低的，畢竟90後人口基數相對不夠大，養育小孩的社會成本也較高。90後逐步進入社會，社會勞動人口減少對經濟增長影響較大，經濟增長直接影響各行業收入水平，從而影響人們的消費水平。
目前的情況是各個家庭很大一部分資產都是房子，除開房子，實際的消費能力並不強。簡單的說好多人住著幾百萬上千萬的房子，拿著三四千的工資，過著最基本的消費。現在城市裡的房子主要賣給誰？——新增人口。一個城市人口不斷流入，需求自然旺盛，房價也蹭蹭的往上漲，結果現在存量減少了，有限的人口增量只會流向部分城市，有一些城市人口接力接不上了，現在就出現了搶人才的政策，本科以上就是人才，來落戶再說，主要還是要你來了買房，工作消費，帶來家人親戚朋友再買房工作消費。有搶得到的，也有搶輸了的城市，這就比較尷尬了，沒有人口增量，只依靠存量博弈，房子再賣給誰？需求將大大減少。所以未來沒有人口流入的城市房價是很難漲了。
現在大部分城市房價是有泡沫的，租售比算算就知道，很多城市包括北上深的租售比明顯超出合理區間。不過城市間的發展還要區別看待。一線城市的房價在調控後橫盤了很久，未來如果出現大幅調整就是剛需上車的機會，因為大城市有優質資源，有能力爭奪資源的人可以伺機而動，等多回調些再買，一線城市就算跌了較多以後也還會回升，畢竟人口還會持續流入，同理一般省會城市也有這個優勢，吸引當地其他經濟不發達市的人口流入，這個持續性目前難以打破。而人口流出的城市就要注意了，勞動人口減少的背景下，競爭不過大城市，人口持續流出的話，房價若高了必定下跌，就不知道是溫和的持續回落還是快速的回落了。
我最近回了一次老家，我的老家在中部的一個縣級市，應該算五線城市，現在住宅均價是6000，2016年初的時候還是3000+，基本是翻倍了。據我所知，2016年底到2017年，一年的時間全國大部分的二三四五線城市房價幾乎都翻倍了，買了的都賺了。這一輪上漲了，很多人恐慌性入市，原來在觀望的現在都買了，我身邊的朋友親戚就是這樣，一下子有錢付首付的都買了，提前透支了需求，再往後需求已經明顯減少了。這樣的房子買了自住問題不大，投資就不太划算，還能指望它漲到哪去呢？
現在從投資的角度來看，房地產失去了投資的價值，指望賺租金是不可能的，所以投資房地產的都是希望房價大幅上漲，但是人口增量減少的背景下，需求減少，價格難以再漲多少了，反而可能連續下跌，所以房地產投資就別想了，只考慮剛需就行了，剛需就是選擇合適的時間和價位進入。
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