先講一個故事，也是現在很多年輕人都會經歷的一個故事。
一個人月收入12000元，信用卡欠費錢了10000元錢；（年輕時鋪張浪費）
突然有一天生了一個大病，由於本來每個月都要還信用卡，又透支了10000，變成了負債20000元。
這個時候，他的工資就不夠還了，所以，這個時候就有兩個方案了：
①向父母借錢，補上；
②申請分期，將自己欠的和臨時的大額消費全部申請分期，按照分期手續費+利息一年12%來計算，申請分3年，這就相當於每個月償還不到700元的樣子，但是總額負債從20000提高到了24800元。
第一個方法暫且不談，就說第二個方法，申請分期之後，雖然總負債增加，但是每個月負債從10000降低到了700元，如果能夠控制消費的前提下，能夠存下很大比錢，而且還能緩解壓力。
看著好像不錯，但是有兩個大的前提：
①消費能夠得到控制——不然每個月依舊存不下錢（負債的惡性循環）；
②後續不會再次出現進一步的大額消費，不然再分期？
這就和現在的買房子是一樣的，房價高是一個不爭的事實了。所以：
①跟父母要錢買房子；
②申請分期，按揭買房。
那麼邏輯就和上面的分期是一樣的了。
與之對應的就出來兩個問題：
①房地產市值非常巨大，按月還供的收入是多少？收入是否跟得上。
上面的信用卡消費，月收入哪怕是5000一個月，每個月還700都還可以接受，房地產呢？月供3000-4000/月不新鮮吧？多的甚至有7000一個月的，都很正常。
②房子究竟解決的是住房需求，還是買房需求？
我們用信用卡消費也是如此，解決的必然是我們當下的消費需求，而住房還供，解決的是我們的住房需求。如果是解決住房需求，租房也可以解決（貌似）。
總之，就是一個核心問題，房貸還供=解決需求…嗎？
所以，咱們先不拿數據說事兒，先就事兒說事兒：
①20年-30年的還房貸的過程，是否真的解決了你的需求！
②解決你需求的方案是否具有可替代性。
租房是否是解決需求的替代方案？我可以再講一個"以租養貸"的故事。
A先生在2011年在武漢南湖附近買了一套房子，當時房價大概在3500/㎡左右，月供大約500/月，現在2018年，他將房子以4000/月的價格出租，然後自己又以3000元左右的價格租了一套房子居住。
還有另外一個方案。
B先生，2016年同樣地段買入房子，月供4000/月，現在2018年同樣以4000/月出租，而他則在其他地方以1500元價格租了一套條件基本相同的房子來居住。
上面兩個方案都是將房子出租，來降低自己的還供負擔，並且都有一個大的前提：
①自身住房需求能夠得到解決；
②房租＜月供（最起碼的）（這個數據在國外通常會用租售比來表現）；
為什麼在中國一二線城市，"以租養貸"會被稱為"偽命題"？
主要原因還是在於：房租和月供的差距難以拉開。
同樣的住房條件，房租收入難以降低月供壓力，那麼"以租養貸"的方式基本無效（還會徒增生活上的運營成本）。
月供優惠對收入的結餘構成壓力，所以，我們可以得出一個公式：
分情況討論：
①養貸比率≥1，則"以租養貸"情況可以成立；（這個很簡單）
②養貸比率越高越好；
如果養貸比率低於1，我們也可以考慮另外的公式：
還是分情況討論：（注意，前期是養貸比率低於1）
①租房價值比率＜0.5，則租房價值不大；（實際支出和償付房貸差別不大）
②租房價值比率＞1，則租房價值不大；（沒有降低支出，還增加負擔）
③0.5＜租房價值比率＜1，可以考慮租房。
目前國內房價和租金對比來看，可能下面的租房價值比率可能實際運用情況較多。
當然，需要結合實際情況，上面的公式沒有考慮實際的租房滿意度的問題，所以在實際比率後面，我們應該在乘以租房滿意度，即：
所以，用20年-30年，還房貸，值不值得，還是需要結合當地房地產的租賃市場，這也是為什麼國家近期一直在強調房屋租售比和租售同權的問題，一切政策都是有跡可循的。
所以，買房愚蠢與否，就看上方的租房價值比率如何了，如果比率極其不合理，那可能還真的不如買方來的划算。
金融圈裡無小事，風裡雨裡，有才等你，老闆，點個關注再走唄。
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