蘇房網訊 乾隆六下江南，必遊木瀆。想必木瀆有其神秘的地方！這裡筆者要談的是木瀆金楓路板塊的房子。據說現在同樣處於金楓路的房子售價相差居然達到2萬元/㎡!除了房子售價相差巨大，同期土拍的地價相差也達到了15795元/㎡！
木瀆金楓板塊過去兩年拍出了不少高價地塊，2016年4月8日國瑞以24744元/㎡的地價拿下蘇地2016-WG-6號地塊讓木瀆板塊備受關注。短短5個月後，中鐵諾德和上海興延巨闔聯手以28965元/㎡的樓面價拿下了蘇地2016-WG-53號（黑松地塊），該地塊至今仍是木瀆乃至整個吳中區的地王。有趣的是和地王蘇地2016-WG-53號（黑松地塊）同期拍出的蘇地2016-WG-55號地塊（上坤·獅山四季）樓面價只有13170元/㎡。同一時期同一區域兩地塊的樓面差價15795元/㎡。
下面跟著筆者一同去看看這個謎一樣的板塊！5月15日蘇州大晴，筆者從木瀆金楓路開啟了探秘之旅！
探秘之旅第一站：蘇州國瑞熙墅只做了5個月的地王 卻是板塊房價引領者
2016年4月8日，經過232輪的激烈競拍，國瑞置業以溢價率248.50%、樓面價24743元/㎡、總價40.39億拍下了蘇地2016-WG-6號地塊，創造了該場土拍的總價地王。“姑蘇城外寒山寺，樓面地價兩萬四”也正是由此而火，國瑞置業也因為這塊地王吸引了諸多的目光。
蘇州國瑞熙墅有7幢高層（雲墅）和32幢聯排別墅。其中高層（雲墅）面積段118-148㎡，為複式產品。聯排別墅地上面積約190-260㎡，加上地下室的面積約有260-330㎡。從戶型面積上來看，蘇州國瑞熙墅定位高端改善客群。
蘇州國瑞熙墅雲墅（8#、27#）工地進度（蘇房網實拍2018.5.15）
蘇州國瑞熙墅聯排別墅工地進度（蘇房網實拍2018.5.15）
據筆者實探，樓盤施工現場中，靠近高架的兩幢高層已經封頂，蘇州國瑞熙墅金色大字在陽光中異常醒目！部分聯排別墅也已經脫去綠衣。
根據案場銷售人員介紹，蘇州國瑞熙墅目前在售靠近十字路口的兩幢雲墅（8#、27#）及部分別墅。聯排別墅建築面積260-330㎡，總價為850-1200萬/套；疊加雲墅，建築面積118㎡、135㎡，均價34000元/㎡，總價為400-470萬/套。
據案場銷售人員介紹購買人群以吳中區客群居多，也不乏部分外地購房者，比如上海過來的購房人員。
據筆者觀察9點半左右的蘇州國瑞熙墅售樓處只有少數案場工作人員，至於其銷售情況，現場銷售人員並沒有做太多說辭。
探秘之旅第二站：大成珺、中鐵黑松地塊（蘇地2016-WG-53號地塊）路南房價1.4萬元/㎡ 路北地價2.8萬元/㎡大成珺和中鐵53號地塊緊密相鄰（蘇房網實拍2018.5.15）
蘇高新大成珺算是木瀆的一個老盤了，目前已經賣到快清盤。這個由18棟高層組成的大體量項目2012年首次開盤，截至2018年5月16日還剩下169套房源。
根據案場銷售人員介紹，蘇高新大成珺尾在售高層1#、8#建築面積140平、180平，均價16500-17000元/㎡。
大成珺售樓處（蘇房網實拍2018.5.15）
大成珺在售樓盤沙盤圖（蘇房網實拍2018.5.15）
目前大成珺推出現場和準時簽約雙重優惠。1、現場優惠：160㎡一下房源享受表單價優惠98折；160㎡以上（含160㎡）房源享受表單價優惠97折。2、準時簽約優惠：在項目規定時間內簽署購房合同再享受表單優惠99折。
大成珺現階段優惠（蘇房網實拍2018.5.15）
大成珺在售房源表價（蘇房網實拍2018.5.15）
大成珺的售價很親民，根據表價再加上優惠最終成交單價只有1.4萬多，相比較前面的蘇州國瑞熙墅3.4萬的單價，兩者銷售單價相差足有2萬元/㎡。十點半左右的售樓處並沒有購房人員，僅有部分工作人員。價格很誘人，但其最小面積是140㎡的3房戶型，總價算下來至少也要200萬以上。對於真正的剛需來說，這個單價很誘人，但是總價可能還是有點尷尬。
中鐵53號地塊和大成珺只一路之隔。中鐵53號地塊樓面價28965元/㎡，溢價率93.1%。該地塊位於金楓路和花苑路交界處，也稱黑松廠地塊。正在施工的地鐵5號線花苑路站100米直線距離。
中鐵53號地塊工地現場（蘇房網實拍2018.5.15）
中鐵53號地塊工地現場（蘇房網實拍2018.5.15）
站在中鐵53號地塊最北側可以清楚的看到南邊的大成珺（蘇房網實拍2018.5.15）
金楓路上中鐵53號地塊圍板（蘇房網實拍2018.5.15）
中鐵53號地塊工地現場繁忙有序，其中2號鋼筋加工區域工人正熱火朝的的忙碌著。據現場工作人員介紹，目前項目已經出地面了。根據現場工作人員介紹，中鐵53號地塊由11幢高層組成，1-3#、5-6#、8-9#、10-13#以及15#為住宅高層，最高層高為28層，最大建築高度為92米。項目主推高層，面積在110㎡以上，做精裝修產品，預計年底開盤。
探秘之旅第三站：天地源拾錦香都、上實地塊（蘇地2017-WG-10號地塊）東邊房價2.2萬元/㎡、西邊地價2.4萬元/㎡相對於大成珺和中鐵53號地塊房價地價嚴重倒掛的情況，這組鄰居相對溫和了些。
施工中的金長路（蘇房網實拍2018.5.15）
天地源拾錦香都和上實地塊南側的金長路在施工中，現場十分凌亂。
金楓路和金長路交叉處天地源拾錦香都新品加推的廣告牌（蘇房網實拍2018.5.15）
天地源拾錦香都在售樓盤沙盤（蘇房網實拍2018.5.15）
由於售樓處門前的金長路在施工，天地源拾錦香都售樓處僅有銷售人員。根據銷售人員介紹目前天地源拾錦香都在售7#、11#、17#洋房，面積為131㎡、141㎡，均價約22500元/㎡。86-140㎡新品加推時間待定。
天地源拾錦香都待開發的東地塊（蘇房網實拍2018.5.15）
除了待加推的新品，天地源拾錦香都還有一塊尚未動工的東地塊，其房源量上來講在區域在售樓盤中是最多的。
至於天地源拾錦香都的土豪鄰居——上實地塊，筆者實探中看到高高圍起的大紅擋板十分這人矚目。目前上實地塊尚未動工。
金楓路看上實地塊圍板（蘇房網實拍2018.5.15）
金楓路看上實地塊圍板（蘇房網實拍2018.5.15）
該地塊是2017年木瀆地區出讓的唯一1宗宅地面積4.08萬方，總建8.98萬方，樓面均價24462元/㎡，溢價率52.41%，這宗地塊超過上限價格，進入一次性報價區間。
2017年11月蘇州規劃局網站上發佈了用地公示。根據規劃，該地塊建築面積128097.13㎡，計容建築面積89798.13㎡。其中1-7#為住宅建築，最大高度78.95M；8#9#為配套用房，10#為門衛，11#為垃圾房，12#-14#為變電房。
該地塊位於金楓路和金長路交界處，距離地鐵1號線金楓路站1km，在建地鐵5號線800米，中環花苑路出入口，悠方商業中心和華潤萬家購物中心一公里。緊鄰正榮華府和天地源拾錦香都項目。無論交通還是商業配套都比較豐富。
探秘之旅第四站：上坤·獅山四季、中鐵地塊（蘇地2016-WG-53號地塊）東邊房價2.7萬元/㎡、西邊地價2.5萬元/㎡在木瀆金楓路板塊近兩年土拍中樓面價最低的上坤·獅山四季（蘇地2016-WG-55號地塊，樓面價13170元/㎡）走的是高端改善路線。
上坤獅山四季售樓處入口處戶外廣告（蘇房網實拍2018.5.15）
中午，上坤·獅山四季售樓處有幾組客戶在看房或洽談。據現場銷售顧問介紹：上坤·獅山四季主力在售10#電梯小高層房源，建築面積110-120平米之間，整體均價27800元/㎡，物業管理費為3.58元/月/平。其中8#也有部分房源在售，其中一套特價房234萬。最後銷售顧問表示下一批預售證短期內不會領取。
上坤·獅山四季售樓處入口廣告牌（蘇房網實拍2018.5.15）
上坤·獅山四季沙盤（蘇房網實拍2018.5.15）
上坤·獅山四季8#實景（蘇房網實拍2018.5.15）
上坤·獅山四季有三種建築類型，分別有電梯小高層、疊加別墅、雙拼別墅。
與上面兩組幾乎沒有間隔的近鄰相比較，這組近鄰之間有一定的地域距離。在售樓盤的價格稍稍超過了中鐵54號地塊的樓面價。
中鐵54號地塊樓面價25750元/平方米，溢價122.23%。該地塊位於5號線楓瑞路和花苑東路交界處，分為A（南）地塊和B（北）地塊。
根據規劃A地塊建築面積65095.46平方米，總計容面積42292.81平方米，最高建築高度為54.55米。小區採用人車分流人性化設計，在小區南面設置了車行出入口及人行出入口。共規劃了12棟住宅，由高層、小高層及多層組成。戶型設計方面，2號樓設計為1梯1戶，2室2廳1衛戶型，三開間朝南，保證室內的採光度；朝南觀景陽臺與客廳、餐廳相連接，空間開闊，提高空間的利用率。
B地塊建築面積42942.94平方米，總計容面積29853.42平方米，最高建築高度為54.75米。規劃為6棟住宅，由疊加、洋房和高層組成。其中，1#、2#、3#、4#為17層，5#為7層，6#為9層。
正在施工的5號線楓瑞路站無縫對接，距離蘇福路快速路800米，周邊商業依賴於蘇福路花樣城商業中心和長江壹號，稍微有點距離1.5公里左右。
中鐵54號目前正在打地基，毛坯交付，預計年底開盤。
探秘之旅第五站：金茂地塊（蘇地2017-WG-73號地塊）地塊正在試基 預計18年下半年入市金茂73號地塊樓面價16270元/平，溢價率1.7%。該地塊位於金楓南路和七子西路交界處，溢價率最低的一塊，區域位置相對一般，地鐵相對比較遠，距離商業位置很近，中環寶帶路出入口，整體金楓板塊偏南。值得一提的是地塊東北方向約1.1公里為大運城，附近學校有木瀆實驗小學和實驗中學，整體配套比較完備。項目共設有4個出入口，3個位於北面竹窩路，1個位於南面興福堂路。
有了上坤·獅山四季走高端路線的例子加上金茂一貫的操盤手段，該地塊走高端豪宅化可能性極大。
金茂地塊圍板（蘇房網實拍2018.5.15）
根據5月10日該地塊規劃公示來看該地塊將打造6幢17層的小高層、3幢23層的高層住宅。
金茂地塊工地（蘇房網實拍2018.5.15）
金茂地塊工地（蘇房網實拍2018.5.15）
目前金茂73號地塊目前在試基，預計18年下半年入市。
結語：經過近幾年交通發展商業助力，以及一路之隔的獅山片區新房日益稀缺的影響下，隨著招商、萬科、旭輝、正榮、藍光、天地源、國瑞、中鐵、上坤、上實、金茂等品牌地產眾多房企的先後入駐，使得區域內業態較為齊全。目前金楓路板塊的產品含括了普通高層住宅、低密洋房、高科技住宅、聯排別墅等。豐富的產品也為金楓路板塊帶來了良性發展。
然而目前板塊內不少廢舊工廠及老舊小區待拆遷以及部分路段在修理施工，整體環境凌亂。目前板塊內房價還是以2萬元/㎡為主流，加上一路之隔的獅山片區還有許多二手房可以選擇，高價地的入市還需要一定時間才能被眾人接受。
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