苏房网讯 乾隆六下江南，必游木渎。想必木渎有其神秘的地方！这里笔者要谈的是木渎金枫路板块的房子。据说现在同样处于金枫路的房子售价相差居然达到2万元/㎡!除了房子售价相差巨大，同期土拍的地价相差也达到了15795元/㎡！
木渎金枫板块过去两年拍出了不少高价地块，2016年4月8日国瑞以24744元/㎡的地价拿下苏地2016-WG-6号地块让木渎板块备受关注。短短5个月后，中铁诺德和上海兴延巨阖联手以28965元/㎡的楼面价拿下了苏地2016-WG-53号（黑松地块），该地块至今仍是木渎乃至整个吴中区的地王。有趣的是和地王苏地2016-WG-53号（黑松地块）同期拍出的苏地2016-WG-55号地块（上坤·狮山四季）楼面价只有13170元/㎡。同一时期同一区域两地块的楼面差价15795元/㎡。
下面跟着笔者一同去看看这个谜一样的板块！5月15日苏州大晴，笔者从木渎金枫路开启了探秘之旅！
探秘之旅第一站：苏州国瑞熙墅只做了5个月的地王 却是板块房价引领者
2016年4月8日，经过232轮的激烈竞拍，国瑞置业以溢价率248.50%、楼面价24743元/㎡、总价40.39亿拍下了苏地2016-WG-6号地块，创造了该场土拍的总价地王。“姑苏城外寒山寺，楼面地价两万四”也正是由此而火，国瑞置业也因为这块地王吸引了诸多的目光。
苏州国瑞熙墅有7幢高层（云墅）和32幢联排别墅。其中高层（云墅）面积段118-148㎡，为复式产品。联排别墅地上面积约190-260㎡，加上地下室的面积约有260-330㎡。从户型面积上来看，苏州国瑞熙墅定位高端改善客群。
苏州国瑞熙墅云墅（8#、27#）工地进度（苏房网实拍2018.5.15）
苏州国瑞熙墅联排别墅工地进度（苏房网实拍2018.5.15）
据笔者实探，楼盘施工现场中，靠近高架的两幢高层已经封顶，苏州国瑞熙墅金色大字在阳光中异常醒目！部分联排别墅也已经脱去绿衣。
根据案场销售人员介绍，苏州国瑞熙墅目前在售靠近十字路口的两幢云墅（8#、27#）及部分别墅。联排别墅建筑面积260-330㎡，总价为850-1200万/套；叠加云墅，建筑面积118㎡、135㎡，均价34000元/㎡，总价为400-470万/套。
据案场销售人员介绍购买人群以吴中区客群居多，也不乏部分外地购房者，比如上海过来的购房人员。
据笔者观察9点半左右的苏州国瑞熙墅售楼处只有少数案场工作人员，至于其销售情况，现场销售人员并没有做太多说辞。
探秘之旅第二站：大成珺、中铁黑松地块（苏地2016-WG-53号地块）路南房价1.4万元/㎡ 路北地价2.8万元/㎡大成珺和中铁53号地块紧密相邻（苏房网实拍2018.5.15）
苏高新大成珺算是木渎的一个老盘了，目前已经卖到快清盘。这个由18栋高层组成的大体量项目2012年首次开盘，截至2018年5月16日还剩下169套房源。
根据案场销售人员介绍，苏高新大成珺尾在售高层1#、8#建筑面积140平、180平，均价16500-17000元/㎡。
大成珺售楼处（苏房网实拍2018.5.15）
大成珺在售楼盘沙盘图（苏房网实拍2018.5.15）
目前大成珺推出现场和准时签约双重优惠。1、现场优惠：160㎡一下房源享受表单价优惠98折；160㎡以上（含160㎡）房源享受表单价优惠97折。2、准时签约优惠：在项目规定时间内签署购房合同再享受表单优惠99折。
大成珺现阶段优惠（苏房网实拍2018.5.15）
大成珺在售房源表价（苏房网实拍2018.5.15）
大成珺的售价很亲民，根据表价再加上优惠最终成交单价只有1.4万多，相比较前面的苏州国瑞熙墅3.4万的单价，两者销售单价相差足有2万元/㎡。十点半左右的售楼处并没有购房人员，仅有部分工作人员。价格很诱人，但其最小面积是140㎡的3房户型，总价算下来至少也要200万以上。对于真正的刚需来说，这个单价很诱人，但是总价可能还是有点尴尬。
中铁53号地块和大成珺只一路之隔。中铁53号地块楼面价28965元/㎡，溢价率93.1%。该地块位于金枫路和花苑路交界处，也称黑松厂地块。正在施工的地铁5号线花苑路站100米直线距离。
中铁53号地块工地现场（苏房网实拍2018.5.15）
中铁53号地块工地现场（苏房网实拍2018.5.15）
站在中铁53号地块最北侧可以清楚的看到南边的大成珺（苏房网实拍2018.5.15）
金枫路上中铁53号地块围板（苏房网实拍2018.5.15）
中铁53号地块工地现场繁忙有序，其中2号钢筋加工区域工人正热火朝的的忙碌着。据现场工作人员介绍，目前项目已经出地面了。根据现场工作人员介绍，中铁53号地块由11幢高层组成，1-3#、5-6#、8-9#、10-13#以及15#为住宅高层，最高层高为28层，最大建筑高度为92米。项目主推高层，面积在110㎡以上，做精装修产品，预计年底开盘。
探秘之旅第三站：天地源拾锦香都、上实地块（苏地2017-WG-10号地块）东边房价2.2万元/㎡、西边地价2.4万元/㎡相对于大成珺和中铁53号地块房价地价严重倒挂的情况，这组邻居相对温和了些。
施工中的金长路（苏房网实拍2018.5.15）
天地源拾锦香都和上实地块南侧的金长路在施工中，现场十分凌乱。
金枫路和金长路交叉处天地源拾锦香都新品加推的广告牌（苏房网实拍2018.5.15）
天地源拾锦香都在售楼盘沙盘（苏房网实拍2018.5.15）
由于售楼处门前的金长路在施工，天地源拾锦香都售楼处仅有销售人员。根据销售人员介绍目前天地源拾锦香都在售7#、11#、17#洋房，面积为131㎡、141㎡，均价约22500元/㎡。86-140㎡新品加推时间待定。
天地源拾锦香都待开发的东地块（苏房网实拍2018.5.15）
除了待加推的新品，天地源拾锦香都还有一块尚未动工的东地块，其房源量上来讲在区域在售楼盘中是最多的。
至于天地源拾锦香都的土豪邻居——上实地块，笔者实探中看到高高围起的大红挡板十分这人瞩目。目前上实地块尚未动工。
金枫路看上实地块围板（苏房网实拍2018.5.15）
金枫路看上实地块围板（苏房网实拍2018.5.15）
该地块是2017年木渎地区出让的唯一1宗宅地面积4.08万方，总建8.98万方，楼面均价24462元/㎡，溢价率52.41%，这宗地块超过上限价格，进入一次性报价区间。
2017年11月苏州规划局网站上发布了用地公示。根据规划，该地块建筑面积128097.13㎡，计容建筑面积89798.13㎡。其中1-7#为住宅建筑，最大高度78.95M；8#9#为配套用房，10#为门卫，11#为垃圾房，12#-14#为变电房。
该地块位于金枫路和金长路交界处，距离地铁1号线金枫路站1km，在建地铁5号线800米，中环花苑路出入口，悠方商业中心和华润万家购物中心一公里。紧邻正荣华府和天地源拾锦香都项目。无论交通还是商业配套都比较丰富。
探秘之旅第四站：上坤·狮山四季、中铁地块（苏地2016-WG-53号地块）东边房价2.7万元/㎡、西边地价2.5万元/㎡在木渎金枫路板块近两年土拍中楼面价最低的上坤·狮山四季（苏地2016-WG-55号地块，楼面价13170元/㎡）走的是高端改善路线。
上坤狮山四季售楼处入口处户外广告（苏房网实拍2018.5.15）
中午，上坤·狮山四季售楼处有几组客户在看房或洽谈。据现场销售顾问介绍：上坤·狮山四季主力在售10#电梯小高层房源，建筑面积110-120平米之间，整体均价27800元/㎡，物业管理费为3.58元/月/平。其中8#也有部分房源在售，其中一套特价房234万。最后销售顾问表示下一批预售证短期内不会领取。
上坤·狮山四季售楼处入口广告牌（苏房网实拍2018.5.15）
上坤·狮山四季沙盘（苏房网实拍2018.5.15）
上坤·狮山四季8#实景（苏房网实拍2018.5.15）
上坤·狮山四季有三种建筑类型，分别有电梯小高层、叠加别墅、双拼别墅。
与上面两组几乎没有间隔的近邻相比较，这组近邻之间有一定的地域距离。在售楼盘的价格稍稍超过了中铁54号地块的楼面价。
中铁54号地块楼面价25750元/平方米，溢价122.23%。该地块位于5号线枫瑞路和花苑东路交界处，分为A（南）地块和B（北）地块。
根据规划A地块建筑面积65095.46平方米，总计容面积42292.81平方米，最高建筑高度为54.55米。小区采用人车分流人性化设计，在小区南面设置了车行出入口及人行出入口。共规划了12栋住宅，由高层、小高层及多层组成。户型设计方面，2号楼设计为1梯1户，2室2厅1卫户型，三开间朝南，保证室内的采光度；朝南观景阳台与客厅、餐厅相连接，空间开阔，提高空间的利用率。
B地块建筑面积42942.94平方米，总计容面积29853.42平方米，最高建筑高度为54.75米。规划为6栋住宅，由叠加、洋房和高层组成。其中，1#、2#、3#、4#为17层，5#为7层，6#为9层。
正在施工的5号线枫瑞路站无缝对接，距离苏福路快速路800米，周边商业依赖于苏福路花样城商业中心和长江壹号，稍微有点距离1.5公里左右。
中铁54号目前正在打地基，毛坯交付，预计年底开盘。
探秘之旅第五站：金茂地块（苏地2017-WG-73号地块）地块正在试基 预计18年下半年入市金茂73号地块楼面价16270元/平，溢价率1.7%。该地块位于金枫南路和七子西路交界处，溢价率最低的一块，区域位置相对一般，地铁相对比较远，距离商业位置很近，中环宝带路出入口，整体金枫板块偏南。值得一提的是地块东北方向约1.1公里为大运城，附近学校有木渎实验小学和实验中学，整体配套比较完备。项目共设有4个出入口，3个位于北面竹窝路，1个位于南面兴福堂路。
有了上坤·狮山四季走高端路线的例子加上金茂一贯的操盘手段，该地块走高端豪宅化可能性极大。
金茂地块围板（苏房网实拍2018.5.15）
根据5月10日该地块规划公示来看该地块将打造6幢17层的小高层、3幢23层的高层住宅。
金茂地块工地（苏房网实拍2018.5.15）
金茂地块工地（苏房网实拍2018.5.15）
目前金茂73号地块目前在试基，预计18年下半年入市。
结语：经过近几年交通发展商业助力，以及一路之隔的狮山片区新房日益稀缺的影响下，随着招商、万科、旭辉、正荣、蓝光、天地源、国瑞、中铁、上坤、上实、金茂等品牌地产众多房企的先后入驻，使得区域内业态较为齐全。目前金枫路板块的产品含括了普通高层住宅、低密洋房、高科技住宅、联排别墅等。丰富的产品也为金枫路板块带来了良性发展。
然而目前板块内不少废旧工厂及老旧小区待拆迁以及部分路段在修理施工，整体环境凌乱。目前板块内房价还是以2万元/㎡为主流，加上一路之隔的狮山片区还有许多二手房可以选择，高价地的入市还需要一定时间才能被众人接受。
閱讀更多 蘇房網 的文章
