房地產開發商為加速去化速度，通常會在主體完工前在主體外修建售樓處和樣板房，這些售樓處和樣板房多為臨時建築用最終拆除。這些臨時建築如何進行稅務處理，一直是廣大房地產財務人員關注的問題。比較集中的問題有以下幾點：
這些臨時建築的建造成本和裝修費用能作為開發成本在企業所得稅和土地增值稅中扣除嗎？怎樣扣除？企業所得稅和土地增值稅的處理有哪些區別？臨時建築需要繳納房產稅嗎？等等。
為此，智慧源（中國房地產財稅諮詢網），作為15年來從事房地產財稅研究的地產財稅專家，針對上述問題進行政策分析，為您做出解答，希望能幫到您。
一、臨建售樓處和樣板房能否在企業所得稅前扣除？如何扣除？
（一）相關規定
國稅發[2009]31號第二十七條規定，開發產品計稅成本支出的內容包括土地徵用費及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費和開發間接費六大項。其中間接費指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬於特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、週轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。
（二）政策解讀
按照國稅發[2009]31號相關規定，主體外的臨時建築售樓處和樣板房符合“開發成本----開發間接費----項目營銷設施建設”條件，可以作為開發產品計稅成本在企業所得稅前扣除。
（三）結論
臨建售樓處和樣板房可以在企業所得稅前扣除，通過“開發成本----開發間接費----項目營銷設施建設”核算。
（四）注意事項
會計制度規定營銷設施的建造費應歸集為固定資產，而企業所得稅規定營銷設施的建造費要計入開發間接費用，而不是計入固定資產。需要注意的是，營銷設施既然沒有計入固定資產，稅法規定也就不需要計提折舊了。也就是說企業所得稅不允許將營銷設施的建造費通過計提折舊的形式轉入銷售費用，而是要一次性計入開發成本。
二、臨建售樓處和樣板房能否作為開發成本在土地增值稅中扣除？
（一）相關依據
2010年8月23日，國家稅務總局納稅服務司解答的相關內容如下：
房地產企業在開發小區內、主體外修建臨時建築物作為售樓部、樣板房的，其發生的設計、建造、裝修費用，應計入房地產銷售費用扣除。售樓部、樣板房內的資產，如空調、電視機等資產性購置支出，不得在銷售費用中列支。
（二）政策解讀
從稅總納稅服務司的解答中不難看出，房地產企業在開發小區內、主體外修建臨時性建築物作為售樓部、樣板房的，其發生的設計、建造、裝修等費用，不得在土地增值稅稅前扣。在計算土地增值稅時，項目營銷設施建造費應作為銷售費用處理，不計入開發成本中，也不允許作為加計扣除的基數。
（三）結論
臨建售樓處和樣板房在土地增值稅扣除項目中只能作為銷售費用在開發費用中計算扣除，不能計入開發成本，不作為加計扣除的基數。
三、臨建售樓處和樣板房是否繳納房產稅？如果繳納，有哪些注意事項？
（一）相關規定
1、《財政部稅務總局關於檢發〈關於房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定〉的通知》（財稅地[1986]8號）第二十一條規定，凡是在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，不論是施工企業自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業使用的，在施工期間，一律免徵房產稅。
2、《財政部、國家稅務總局關於安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》（財稅[2010]121號）第三條規定：“對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低於0.5的，按房產建築面積的2倍計算土地面積並據此確定計入房產原值的地價。”
（二）結論
1、臨建售樓處、樣板房應當繳納房產稅
理由：不屬於財稅地[1986]8號文件第二十一條免徵房產稅的列舉範圍。
2、注意事項
由於根據房地產開發企業會計處理的相關規定，臨時設施的售樓部、樣板間等營銷設施歸集的成本費用，只有建造成本，沒有包括土地成本。因此，按照財稅[2010]121號規定，房地產開發企業在計算為銷售房屋而建造的售樓部、樣板間等營銷設施的房產稅時必須要進行納稅調整。
作者系智慧源（深圳）管理顧問股份公司高級諮詢師
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