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■本文作者：丹寧 北京在明律師事務所
導讀：在城市和廣大農村地區一些帶有院落或空地的房屋面臨徵收（拆遷）時，有的徵收方為了低成本徵收，常常對被徵收人的院落和空地面積不予補償。院落空地面積在徵收時有補償嗎？補償標準又是什麼？這是很多被徵收人非常迷惑的問題。在明律師事務所的黃曉麗律師在長期辦理的房屋徵收及拆遷案件中，代理過很多案件涉及土地使用權補償的問題，有的涉及不履行補償職責的問題，有的涉及如何適用補償標準的問題，有的涉及由哪個單位給付補償的問題，這些案件最終都通過律師的專業知識和辦案經驗，取得了良好的法律效果和社會效果。現結合多年的辦案經驗為大家解析如下。
一、國有土地上院落空地的補償。
首先，對於國有土地上的房屋徵收時，土地使用權應當得到補償。
根據新修訂的《土地管理法》第五十八條的規定，為實施城市規劃進行舊城區改建以及其他公共利益需要，確需使用土地的，對土地使用權人應當給予適當補償。
根據該條規定，並沒有對土地使用權人取得土地的途徑進行限定，無論其取得途徑是劃撥還是出讓，無論是購買還是租賃，無論是繼承還是贈予，無論是有償還是無償，只要是為了公共利益的需要以及實施舊城區改建，確需使用土地的，對土地使用權人應當給予適當補償。
其次，如果國有土地使用權系出讓取得且使用期限尚未屆滿的，應當補償包括土地使用權在內的其他不動產，並退還相應的出讓金。
《物權法》第一百四十八條規定，建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當對該土地上的房屋及其他不動產給予補償，並退還相應的出讓金。
依據該條規定，在徵收房屋的同時收回國有土地使用權的，如果國有土地使用權系出讓取得且使用期限尚未屆滿的，不僅應當補償房屋價值，還應當補償包括土地使用權在內的其他不動產。
與補償劃撥國有土地使用權人不同的是，補償出讓國有土地使用權人時，不僅應當補償土地使用權，還應當退還剩餘年限的土地出讓金。因為提前收回出讓國有土地使用權，出讓人繼續佔有剩餘年限的土地出讓金不再有合同根據和法律依據，當然應當退還，這本身不具有補償的性質，與法律規定的收回國有土地使用權應當給予適當補償根本不是一回事。
但是有些地方在徵收的時候，將剩餘年限的土地出讓金作為土地使用權補償，這是不符合法律規定的錯誤做法。
另《城市房地產管理法》第二十條規定，根據社會公共利益的需要，提前收回出讓國有土地使用權的，應當根據使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償。
因此在對出讓取得的土地進行補償時，應當考慮的因素是土地使用權人對土地的投資、開發、利用，提前收回國有土地使用權給土地使用權人造成損失是必然的，所以法律規定對其給予適當補償是基於收回行為的一種補償。
在此，《城市房地產管理法》規定的“相應”補償和《土地管理法》規定的“適當”補償，立法精神是一致的，均是為了體現公平補償的原則，保障土地使用權人的合法權益。如果認為退還剩餘年限的土地出讓金就是法律規定的適當補償，這是與立法精神明顯相背的。
二、集體土地上院落空地的補償。
大部分農村宅基地上除了建成的房屋外，普遍還有一部分空院面積，關於集體土地院落空地的補償存在兩種情況。
第一種情況是集體土地已被徵收。
我國《物權法》第四十二條規定，為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以徵收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產……
徵收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被徵收人的合法權益。
根據該條規定，空地使用權屬於被徵收人不動產的部分，有些被徵收人對空地部分進行硬化，更應當得到補償。在實踐中，有些徵收方只對房屋進行補償，對被徵收人的院牆及其他附屬實施不計算在內，是違揹物權法的規定的。
另外《土地管理法》第四十八條第四款也明確規定：對農村村民住宅，應當按照先補償後搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農村村民意願，採取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償等方式給予公平、合理的補償，並對因徵收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農村村民居住的權利和合法的住房財產權益。
整個院落空間是農民住宅的有機組成部分，所以對於空院也應當進行相應的補償，否則無法達到居住條件有改善的標準。
第二種情況是城中村或者新農村改造涉及並未被依法徵收的宅基地。
近幾年為了改善城鄉環境，很多地方的城中村在政府主導下以村裡名義進行城中村改造或者棚戶區改造，農村則進行新農村建設。
但是相應的集體土地並未被徵收，而是通過政府批准收回了村民的宅基地。
對此，《土地管理法》第六十六條規定，為鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設，需要使用土地的，農村集體經濟組織報經原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用權，對土地使用權人應當給予適當補償。
因此，無論是國家徵收集體土地而收回村民的宅基地使用權，還是以舊村改造的名義收回村民宅基地使用權的，依法都要對村民的院落空地的土地使用權進行補償。
三、對土地使用權人給予的補償，應當符合公平補償的立法精神，不應當低於土地使用權的市場價格。
《最高人民法院關於徵收國有土地上房屋時是否應當對被徵收人未經登記的空地和院落予以補償的答覆》（2012）行他字第16號，回答了對國有土地上的院落空地的拆遷補償問題。
即國有土地上房屋徵收補償中，應將當事人合法享有國有土地使用權的院落、空地面積納入評估範圍，按照徵收時的房地產市場價格，一併予以徵收補償。
同時這一精神也值得集體土地上房屋徵收拆遷中借鑑。《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十六條也規定了補償應當公平的原則，補償公平不僅應體現在被徵收人之間，也應體現在徵收方與被徵收人之間。
基於上述規定，在執行《土地管理法》和《城市房地產管理法》規定“適當補償”“相應補償”標準的時候，應當本著公平補償的立法精神，對於空地面積也應當按照不低於土地使用權市場價格的標準給予土地使用權人適當補償。
在明律師最後要提示大家的是，在徵收或者拆遷補償中院落空地屬於被拆遷人的合法權益，徵收部門應當對此進行合理補償。需要特別指出的是，對於土地使用權是否應當得到補償，《土地管理法》和《城市房地產管理法》給出了明確的答案，且該兩部法律對於土地使用權不應當得到補償未作例外性規定，那麼行政法規、地方性法規、行政規章以及其他各種規範性文件不得違反上位法，不得作出與上位法不一致的規定。凡是法律賦予我們的神聖權利都不容侵犯，一旦侵犯，建議找專業的律師解決。
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