在房地產市場裡，我們見慣了剛需、改善族、投機客。
這三個購房群體的訴求是不同的，有人只想一家人有地方住就行，不管兩室還是三室都能接受，有人想的是住大平層和洋房，有人想的是囤積房產等待升值變現。
但在過去的幾年裡，獨立於這3個群體外的“拆遷戶”，往往被很多人忽視了。
千萬不要低估拆遷戶的能量，不誇張的說，2015年以來由京滬深向二線省會擴散，由沿海向中西部三四線地市起漲的浪潮，正是由拆遷戶們推動的。
尤其是2017年以來三四線城市的房價上漲，與棚改有密不可分的關係，原來的棚戶區改造，只給房子不給錢，就算有補助，大部分也是過渡費之類的“小錢”。
這種安置方法，因為回遷房大部分不會入市流通，拆遷戶只能把房屋出租或低價轉讓才能賺錢，不會對當地樓市的流通體系造成衝擊。
但是，拆遷戶拿到一筆遠超自己房屋價值的資金，換做是誰都會把錢都換成房子，由此帶來的就是庫存告急，房價飛漲。
天風證券研究所此前曾發佈研報指出：2017年之前，二線城市與三線及以下地區銷售走勢基本一致，2017年之後走勢逐漸分化，這與三四線城市大力推動棚改貨幣化安置有直接關係。
2017年全國棚戶區改造開工609萬套，貨幣化安置比例60%左右；2018年開工626萬套，貨幣化安置比例 40%左右（上半年較高，下半年全面收緊）。
假設貨幣化安置後在三線及以下地區購買商品房的比例為70%，每套85平方米，則貨幣化安置在兩年內拉動三四線城市商品房銷售面積 2.17、1.49 億平方米，佔當年銷售面積的 19.9%、13.4%。
這也是最近幾年越來越多的人熱衷於打聽當地會不會拆遷的核心原因，比起無法在市場上流通的安置房，哪家哪戶會不想發到手裡的現金呢？
但是，筆者想對這些人說一句：從2020年開始，別再做“拆遷夢”了，“拆遷戶”這個名詞都可能都會消失，3.9萬個小區不拆了，涉700萬戶居民，改造面積高達30億平米。
2020年，計劃改造城鎮老舊小區3.9萬個。
4月16日，住建副部長黃豔介紹，自2019年起，將城鎮老舊小區改造納入保障性安居工程，去年各地改造城鎮老舊小區1.9萬個，涉及居民352萬戶。2020年，各地計劃改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬戶。
3.9萬個小區是什麼概念？
對比去年1.9萬個老舊小區，相當於增加了1倍有餘，根據介紹，需要改造的2000年以前建成的老舊小區的量大概有30億平方米，此外2000年之後建成的一些小區也有改造需要。
要知道，2019年全國所有賣出去的房子，加起來面積也只有17億平米，而今年光老舊小區改造就達到了30億平米，相當於全國房地產市場兩年的銷售體量！
事實上，老舊小區改造早已成為樓市的重頭戲。
顧名思義，老舊小區改造特指對建成於2000年以前、公共設施落後的住宅小區進行改造具體包括水電氣路改造、供暖設施修繕、加裝電梯、配建停車場等，與棚戶區改造有著清晰的界定，目的在於保民生、穩投資，拉內需。
我們不妨來梳理一下時間線。
在2015年，高層首次提出老舊小區改造的概念。
在2017年末，啟動廣州、韶關、柳州、秦皇島、張家口、許昌、廈門、宜昌、長沙、淄博、呼和浩特、瀋陽、鞍山、攀枝花和寧波等15個城市作為試點。
在2019年4月份，將老舊小區改造納入城鎮保障性安居工程，給予補助資金支持。
同年7月份，住建部排查老舊改造規模達到了17萬個小區。
在去年末的高層經濟會議上特別指出，加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造，大力發展租賃住房。
可以看出，國家對舊改的重視程度一年比一年提高，未來的市場空間，甚至可以比肩前幾年拉動房地產投資的棚改。
原住建部副部長仇保興曾測算過，老舊小區改造的市場空間或達5萬億，有專家稱，若按5年改造期來計算，預計每年可貢獻1萬餘億投資額！
每年1萬多億的投資額，未來還會逐年增長，想象一下，在不用大拆大建的前提下，基建、工程設備、施工人員、設計、物業企業、改造後居民的自發裝修熱情、建材、電梯、停車設施，整個房地產產業鏈都會被帶動，可以視為1998年房改以來樓市最大的一次轉變。
之所以說，今年起拆遷戶可能就不存在了，除了老舊小區改造不再拆遷以外，更重要的一個原因是：棚改規模下降是大勢所趨。
“棚改”概念最早開始於2005年，當時先在遼寧試點，2008年開始在全國範圍內全面啟動。
從彼時起，棚改經歷了6年的實物安置（2009-2014）和四年的貨幣化安置（2015年以來）。
但是，從2018年至今，棚改規模不斷萎縮，2019年全年改造僅300多萬戶，僅有2017、2018年的一半，按照棚改的5年規劃，2020年即便出現反彈，“天花板”也僅僅只有600多萬套。
這也就意味著，大量的城中村、城郊農村、城鄉結合部未來可能不拆了，換個說法：拆遷的可能性正變得越來越小。
寫到這裡，大家應該就能明白了：1，“舊改”使老舊小區不拆了。2，棚改規模減小，也會導致城中村不拆遷了。
基於這兩個原因，才有了上文筆者所說的結論：未來“拆遷戶”將不復存在。
這對兩類人來說是挺難接受的事：1，城郊地帶，已經等待多年盼拆遷的人。2，在三四線城市，2000年以後建成破舊小區的住戶。
原因很簡單：棚改即將走到盡頭，舊改接力後，房地產大拆大建拉動投資的模式將會得到轉變，多年盼拆遷的那些城鄉結合部，就算在2015-2019這些年都拆不動，要麼是價格談不攏，要麼是不在當地棚改計劃內，2020年以後就更不可能拆掉了。
此外，現在舊改目標小區是在2000年前建成的那些老破小，對於2000年以後房齡動輒近20年的老家屬院來說，暫時還沒有納入舊改的體系中。
尤其是中西部、東北的三四線地市和縣城，這些房齡一二十年的老小區，因為學區吸引力不強，市內商圈不發達，在失去舊改機會後，貶值的可能性或會大大增加。
