近年來，為應對政府對樓市施行的限價調控政策，商品房銷售市場發展出了“雙合同”的交易模式，其具體表現形式為，在一個購房行為中，開發商與買受人簽署《商品房買賣合同》的同時，再由開發商及/或第三方與買受人簽署《委託裝修合同》。通過前述操作，開發商將原本屬於購房款其中一部分的款項予以了拆分，並將此部分款項作為《委託裝修合同》項下的價款，以此來躲過主管部門對於房屋銷售價格方面的監管。
在上述“雙合同”的交易模式下，開發商一般核心關注兩方面的問題：
1.“雙合同”中《委託裝修合同》是否是有效合同，如果其無效的話裝修價款將如何處理？
2.《委託裝修合同》是否完全獨立於《商品房買賣合同》，因購房人違約，開發商能否同時主張解除《商品房買賣合同》及《委託裝修合同》？
圍繞前述兩個核心問題，筆者通過本文向各位讀者歸納、呈現實踐中不同法院的不同處理方式。
關聯法條
1.《中華人民共和國民法總則》第一百四十六條：“行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關法律規定處理。”
2.《中華人民共和國合同法》第五十二條：“有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規的強制性規定。”
精選案例
問題一：《委託裝修合同》的效力問題
【觀點一】《委託裝修合同》缺乏對相關裝修條款的明確約定、未實際履行，交易雙方隱藏的真實意思表示是拆分購房款，《委託裝修合同》項下的款項實際為購房款，《委託裝修合同》應為無效合同。
一、黃嘉健、廣州廣進房地產開發有限公司商品房預售合同糾紛案
廣東省廣州市中級人民法院
（2018）粵01民終15723號
案情簡介
2013年11月21日，廣州廣進房地產開發有限公司（下稱“廣進公司”）與黃嘉健（下稱“購房人”）簽訂《廣州市商品房買賣合同（預售）》，約定黃嘉健向廣進公司購買案涉房屋，約定房屋是裝修交付，買賣合同價款1320908元。同日，購房人與案外人廣東宏大建築安裝工程有限公司（下稱“宏大公司”）簽訂《裝飾工程委託協議書》，裝修價款282805元。上述兩份合同簽訂後，購房人支付了裝修款和房價款。後因廣進公司逾期辦證產生糾紛，購房人起訴要求逾期辦證違約金，並按照裝修款和房價款的總額為基數計算。
裁判觀點
法院認為，黃嘉健與廣進公司簽訂的買賣合同中已經約定案涉房屋裝修交付，可見，裝修的義務主體應為廣進公司，黃嘉健無需再行與他人就案涉房屋簽訂裝修合同。廣進公司主導黃嘉健與宏大公司簽訂的裝修合同，並非合同雙方當事人的真實意思表示。廣進公司主導黃嘉健與宏大公司簽訂裝修合同實為將案涉房屋交易價款拆分為兩部分，有規避地方政府房地產調控限價政策、逃避稅收的嫌疑，損害了社會公共利益。依照《中華人民共和國民法總則》第一百四十六條的規定，黃嘉健與宏大公司簽訂裝修合同為虛假意思表示，並未真正履行，且有違法嫌疑，應為無效。雙方當事人隱藏的真實意思表示為案涉房屋實際交易價款為1603785元。因此，黃嘉健要求以房屋交易價款1603785元作為計算逾期辦證違約金的基數，依法有據，應予支持。
【觀點二】 因購房人未能提供證據證明其在簽訂合同時存在被欺詐或重大誤解的情形，購房人無權撤銷《委託裝修合同》，但確認裝修價款是購房款的組成部分。
二、廣東誠加裝飾設計工程有限公司與王靜、廣州南沙經濟技術開發區碧桂園物業發展有限公司裝飾裝修合同糾紛案
廣東省廣州市中級人民法院
（2016）粵01民終5597號
案情簡介
2013年6月5日，廣州南沙經濟技術開發區碧桂園物業發展有限公司(下稱“碧桂園公司”)作為甲方（賣方）、王靜作為乙方（買方），共同簽訂了《商品房買賣合同》、合同附件一至七及補充協議（附件七）附錄一至三，附件七《商品房買賣合同補充協議》第十五條約定：該商品房為毛坯房，甲方不負責裝飾，交付標準按《商品房買賣合同》附件六的約定執行。在上述商品房買賣合同簽訂當日，王靜作為甲方（委託方）、廣東誠加裝飾設計工程有限公司（下稱“誠加公司”）作為乙方（承接方）、碧桂園公司作為丙方（開發商），三方簽訂了《委託裝修合同》及合同附件一至三。另涉案樓盤是以精裝房報建的。王靜在簽訂上述合同後，已依約支付了全部購房款，但未支付裝修費。誠加公司起訴王靜履行《委託裝修合同》並支付裝修款，王靜反訴撤銷裝修合同，按市場正常價格評估裝修價值，按市場正常價格交付裝修款。
裁判觀點
法院認為，從《委託裝修合同》的內容上看，各方當事人缺乏對相關裝修條款的明確約定，沒有約定各類裝修對應的單價、面積、材料、品牌等等，雖然約定了裝修價款的總額，卻沒有關於金額如何構成的約定。而且碧桂園公司向王靜發出收樓通知書時，涉案房屋已經是帶精裝修狀態，碧桂園公司、誠加公司也確認涉案房屋裝修是由碧桂園公司施工完成的。結合當時的房地產市場調控政策、涉案房屋相關城建檔案資料，裝修合同所約定的裝修費用反映的並非真實裝修成本，而是房價款的一部分。王靜以欺詐為由主張撤銷《委託裝修合同》，但王靜未能提供證據證明其在簽訂合同時存在被欺詐或重大誤解的情形，法院不予支持。至於王靜要求按市場正常價格評估裝修價值，支付房屋的裝修費，由於裝修款實際是房款的一部分，法院亦不予支持。
【觀點三】拆分價格，捆綁裝修銷售不必然違法，《委託裝修合同》有效。
三、張雷虎與北京田家園新城房地產開發有限公司等確認合同效力糾紛案
北京市房山區人民法院
（2015）房民初字第13031號
案情簡介
2013年12月29日，張雷虎（買受人）與北京田家園新城房地產開發有限公司(下稱“田家園房地產公司”)（出賣人）簽訂《北京市商品房預售合同》。2013年11月23日，張雷虎（甲方、業主）與田華建築公司（乙方、裝修單位）、田家園房地產公司（丙方）簽訂《幸福家居解決方案協議書》，寫明“確知較通常市場價格偏高，但鑑於丙方的品牌價值、技術、設計、服務理念等因素，甲方認為公平合理”。張雷虎曾向田家園房地產公司出具了書面承諾，內容為：“經出賣人給予買受人充分提示、解釋及說明，買受人已詳細閱讀並充分理解《幸福家居解決方案協議書》（簡稱《協議》）的條款及其含義。買受人在此確認：買受人簽署《協議》系本人真實意思表示，不存在重大誤解，也不認為《協議》存在顯失公平，買受人自願選擇幸福家居解決方案並自願簽署《協議》”。張雷虎以上述協議剝奪其作為消費者的自主選擇權和公平交易權，以合法形式掩蓋非法目的，且損害社會公共利益為由提起訴訟，請求判決《幸福家居解決方案協議書》無效。
裁判觀點
法院認為，首先，張雷虎承諾已然理解並自願選擇訂立涉訴裝修協議，涉訴協議為張雷虎、田家園房地產公司和田華建築公司共同訂立，系三方合意的結果，不存在侵害其自主選擇權和公平交易權。其次，捆綁銷售折算後的房價有可能高於政府指導價格，但該情形並不必然導致銷售行為的違法性，並且涉訴銷售項目的業主具有特定性，不涉及不特定公眾利益人的合法利益，即不涉及社會公共利益。
問題二：《委託裝修合同》的獨立性問題
【觀點一】《委託裝修協議》與《商品房買賣合同》相互獨立有效，不得以未履行《委託裝修協議》要求一併解除《商品房買賣合同》。
一、武漢錦苑中南房地產開發有限公司與童海田裝飾裝修合同糾紛案
武漢市黃陂區人民法院
（2018）鄂0116民初6595號
案情簡介
2017年12月23日，童海田與武漢錦苑中南房地產開發有限公司（下稱“中南公司”）簽訂了一份《武漢市商品房買賣合同》，約定房屋（毛坯）總價款989652元。同時針對該購房合同，簽訂了一份《房屋委託裝修協議》，約定裝修總價為230500元，並約定如果童海田逾期付款累計達10天，中南公司有權解除“裝修協議”和“購房合同”。童海田在履行了支付全部購房款義務後，未在約定期限內給付裝修款，中南公司提起訴訟，要求解除《武漢市商品房買賣合同》及《房屋委託裝修協議》。
裁判觀點
法院認為，雙方簽訂《武漢市商品房買賣合同》與《房屋委託裝修協議》，系兩個相對獨立的合同，是雙方真實意思的表示，並不違反法律規定，該合同合法有效，雙方應依約全面履行合同義務。童海田在《武漢商品房買賣合同》中，已經履行了全部義務；同時，雙方在《武漢商品房買賣合同》中明確約定了單方解除合同的條件及相關事項，中南公司主張因《房屋委託裝修協議》的解除，就直接導致《武漢商品房買賣合同》的解除，顯然缺乏事實與法律依據。
【觀點二】《委託裝修協議》約定的裝修費用反映的並非真實的裝修成本，而是房價款的一部分，據此《委託裝修協議》應為購房合同的組成部分，不得單獨解除。
二、餘園園、阜陽市潁州碧桂園房地產開發有限公司委託合同糾紛案
安徽省阜陽市中級人民法院
（2018）皖12民終514號
案情簡介
2017年5月2日，餘園園與阜陽市潁州碧桂園房地產開發有限公司（下稱“潁州碧桂園”）簽訂《認購書》及《裝修合同》。《認購書》載明：餘園園已明確知悉此認購價為毛坯房價格，但鑑於其希望購買精裝修商品房，故自願委託甲方於交付前對該毛坯房進行精裝修，乙方需於交付前另行支付裝修費用257805元。後餘園園基於潁州碧桂園捆綁裝修行為，起訴要求解除《裝修合同》。
裁判觀點
法院認為，從本案的認購書及附件中反映，雙方簽訂的系購買精裝修房的合同。雖然其後分別簽訂了裝修合同和商品房買賣合同，但《裝修合同》約定的裝修費用反映的並非真實的裝修成本，而是房價款的一部分，其與購房合同約定的價款共同構成涉案房屋的總價款。餘園園單獨要求解除涉案《裝修合同》不符合法律規定。若認為上述合同具有解除的法定事由，可以對涉案裝修合同、商品房買賣合同一併予以解除。
實務簡評
“雙合同”的銷售模式雖然從交易外觀上來看是由兩份獨立的合約組成，但是這種交易外觀刻意隱藏了其背後真實的交易內核——即拆分房價，繞開價格監管。究竟是尊重交易外觀，還是探究背後真意，是實務處理的核心所在。如果過分強調對於外觀的尊重，並通過司法裁判的方式將這種有意包裝過的交易模式進行權威背書，實際上是有損調控政策權威，害及社會公共利益（對於此處的公共利益，本文認為調控政策的考量是為了穩定房地產市場價格，穩定國民經濟支柱產業的有序及長遠發展，是承載了特定價值取向的社會公共利益的）。因此，我們可以看到在實務處理中，大部分法院會選擇將《委託裝修協議》與《商品房買賣合同》放在一起進行系統看待，並綜合考量《委託裝修協議》項下究竟能否對應有真實、具體、等價相當的裝修合同內容，並據此判斷裝修協議項下的價款與房屋價款之間的關係，這種選擇的背後也體現了人民法院對於“實質正義”的價值追求。
在上述前提下，對於問題一，雖然實踐中出現了上文列舉的不同法院觀點，但是可以看到不同的觀點之間仍然具有共通性，即沒有刻意割裂《委託裝修協議》與《商品房買賣合同》之間的關係，並一致認為裝修價款是購房價款的一部分；觀點之間的不同主要集中在《委託裝修協議》是否要認定為無效，但即便是在將《委託裝修協議》進行無效化處理的案件中，人民法院也並沒有判處開發商返還裝修價款，而仍然將其認定為購房價款的組成。
同時，問題一項下的觀點二中的案例更值一提，該等案例呈現了實踐中購房人最常提出的一類觀點，即認為委託裝修協議項下的裝修價款與實際裝修成本相較明顯畸高，從而要求調低或拒付裝修價款。而實際上，根據一般的商品房銷售經驗，購房人在作出購房決定時其實已經知道開發商作此房屋售價拆分的操作意圖，並且購房人如認為裝修價格不合理的話完全可以選擇不與開發商簽約、成交，購房人事後再以裝修價格不合理為由而拒絕履行相應義務亦是不誠信的體現。因此，持觀點二的法院判決，通過撕破雙合同交易外衣的方式，將雙方真實的交易安排予以顯明化，以此作為平息雙方觀點分歧的核心抓手，既對開發商的交易包裝行為進行否定性評價，又對購房人有失誠信的訴訟主張進行回應，判決結果更為公平合理。
對於問題二，尤其是該問題下的觀點一，審理法院認為《委託裝修協議》獨立於《商品房買賣合同》，從而不支持同時解除前述兩份協議的開發商主張。這似乎是對上文結論的一種否定，但是筆者認為法院的真實邏輯在於本案件中購房人已經履行了大部分的合同義務（按照商品房買賣合同的標的來看，購房人已經全部履行完畢；如將兩份合同一併來看的話，購房人也已經支付了81%的合同價款），在此等情況下如果支持同時解除兩份協議的話對於購房人而言並不公平。前述處理方式也可以說是對於“實質正義”的追求方式，但是此等處理方式雖然看起來維護了購房人的利益，但卻是以法院的視角定義了“購房人的利益”，購房人在作出購房決定的之前及當時，應當是知道裝修價款實際上是購房款的組成部分的，如此處理結果與交易雙方的交易本意而言衝突甚明。當然該觀點目前來看尚屬小部分的個案，筆者也將持續關注此類型法院觀點的存在與演變。而問題二下的觀點二，正是對上文結論從合約關係方面的印證，其合理性不再贅述。
專業建議
既然法院對於此類型案件的審判考量主要是對真實交易目的的探究，以及對交易公平性的維護，那麼為了避免人民法院對於真實的交易目的作出不同的法律認定，則針對“雙合同”模式，本文建議如下：
第一：購房人簽署《認購書》前，建議開發商如實向購房人說明房款總價的構成及雙合同的安排方式。
第二：購房人簽署《認購書》前，由購房人向開發商出具單方承諾書等文件，表明購房人知悉並接受拆分房價的安排，接受裝修款高於市場標準。
上述第一及第二點建議主要是為了以書面形式固定雙方的真實交易目的，使得購房人充分知悉並理解此等交易安排的真實邏輯；同時，將該等說明及承諾書安排在簽署認購書之前，是為了避免在認購行為完成後，認購人以裝修價款不合理或不知悉雙合同安排為由拒絕簽署買賣合同並要求開發商（雙倍）返還認購定金。
第三：從價款支付安排上，由於裝修價款屬於購房款的一部分，為避免後期產生回款風險，建議對裝修價款的支付時間做如下安排：
①如購房人支付購房款的方式為一次性或按揭付款的，則購房人支付裝修價款的時間建議早於其支付購房款/首付款的時間；
②如購房人支付購房款的方式為分期付款的，原則上亦建議購房人支付裝修價款的時間早於購房人支付首期購房款的時間，如前述安排購房人難以接受的，則建議購房人支付裝修款的時間應至少與分期購房款保持同步。
【本文由建緯（深圳）律師事務所出品】
聲 明
文章內容僅為作者觀點，不代表「地產與工程法律觀察」立場，不作為針對任何個案的法律意見。
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