編者按：2019政策調控業績成色幾何，2020“黑天鵝”之下企業如何應對？伴隨上市房企2019年度業績陸續披露，風財訊【直擊財報季】特別欄目，多維解讀200家品牌房企的“2019成績單”。
許家印宣佈恆大全面實施新戰略
撰文 | 黃小妹 來源 | 風財訊
繼萬科、碧桂園、融創舉辦業績會後，恆大選擇在3月最後一天壓軸“出場”。
3月31日下午，恆大舉行2019年度業績發佈會，業績會並未公開，主要對象是集團內部員工。現場背景板上“全面實施‘高增長、控規模、降負債’發展戰略”共17字的主題十分醒目。
這大寫的17字主題詞正是恆大此番業績會的“主旨”。恆大集團董事局主席許家印在業績會上宣佈：“恆大從2020年開始轉變發展方式，全面實施‘高增長、控規模、降負債’的發展戰略，要用最大的決心、最大的力度，一定要把負債降下來。”
又一次站在歷史的關口，許家印帶領恆大這艘大船調整了方向。
中國企業資本聯盟副理事長柏文喜表示，恆大充分認知道行業環境的變化，房住不炒作為長期戰略的之下必須降低企業運營風險，而降負債就是降低企業運營風險和降低企業發展的融資依賴的核心。
至於調整方向後的恆大又將會交出怎樣的答卷？恆大自成立起的戰略節奏是每三年做一次“三年計劃”，2020年是恆大第八個三年計劃的開始，但至少過去的十年，許家印掌舵下的恆大都踩準了節奏。
利潤王的主動
業績會伊始，恆大集團董事局副主席、總裁夏海鈞用一句話總結了恆大2019年度業績，“恆大是房地產調控的模範生”。
表現在紙面上的數據則為，2019年恆大實現合約銷售額6011億元，同比增長9%；
恆大營業收入4775.6億元，同比增長2.4%，毛利1329.4億元，毛利率為27.8%，核心業務利潤408.2億，同比下降48%；負債方面，資產負債率77.9%，同比增加4.2個百分點；另外現金餘額2287.7億元，同比增長12%，總體呈現出穩健的增長態勢。
對於2020年的利潤增長，夏海鈞言語中底氣十足，“2020年公司實現500-600億元的淨利潤目標是完全沒有問題。”
夏海鈞表示，“我們就算只要結算8000來塊錢，毛利就在30%以上，淨利潤10%以上，恆大最起碼在未來幾年的時間內可以確保比較高的盈利水平。”
加法：銷售高增長
恆大高層不僅對2020的利潤增長信心滿滿，對於恆大的下一個發展階段，更是充滿希冀，並於業績會上宣佈了新戰略：高增長、控規模、降負債。
恆大2020年的新戰略可以總結成一個公式：高增長+控土儲=降負債。這個公式有一個具體的目標：2020年要實現銷售8000億元，到2022年要實現銷售1萬億元。夏海鈞做了補充，全年銷售目標是6500億，8000億元是對內銷售指標。
在許家印看來，恆大具備實現銷售高增長的條件。第一，是恆大擁有足夠的土地儲備。第二，春節期間、疫情期間恆大顛覆性的開創了網上賣樓的成功經驗，奠定了恆大強大的銷售能力。
土儲方面，截至2019年底，恆大土儲規模達2.93億平方米。2020年，恆大現有的可售貨量為1.32億平方米，其中已售未結的規模就已達4500億。
伴隨著土儲的陸續開發入市，銷售將穩健增長，回款能力也將持續提升，從而增加現金流、降低負債。
網上售房方面， 夏海鈞業績會現場披露了截至當天下午4點時的銷售數據，其三月份的合約銷售金額達到了612億元。也就是說，在今年一季度，恆大已經累計銷售1465億元，同比增長了22.5%。
資深地產人士張波認為，對於規模恆大還是會有明確的增長要求，從其破萬億的表述也看也有著明確的目標，如果恆大單個品牌突破萬億銷售額，這幾乎要佔據全國整體商品房成交金額的十五分之一，這一體量的確值得關注。
現在看來，擁有豐厚土儲、網上售房雙重實力，恆大實現銷售高增長的想象空間變得更大。
減法：控土儲規模
在銷售方面做加法的同時，恆大在土儲上做起了減法。
為此，恆大的“控規模”是嚴控土地儲備規模，實現土儲負增長，未來三年每年要降低3000萬平方米左右，到2022年降低到2億平方米左右，以降低土地費用支出，減少資金沉澱。
許家印分析“控規模”合理性，“隨著公司銷售額的增長，公司土地儲備的實現也就是2年的時間，既是科學的也是合理的，同時能夠保證公司可持續發展的土地儲備規模是合適的。”
截至2019年末，恆大擁有總土地儲備項目876個，總規劃建築面積2.93億平方米，土地儲備原值為人民幣5273億元，此外還擁有處於不同階段的舊改項目101個。
其中，土地儲備平均成本僅1800元/平方米。恆大目前的建安成本為3800元/平方米，綜合總成本為6100元/平方米。恆大合約銷售均價近三年來都維持在1萬元左右，2019年全年平均銷售價格是10281元/平方米，前年則是10515元。在所有房企中的土儲成本中，恆大是最低水平。
夏海鈞亦表示，這些土地儲備是恆大未來幾年實現高利潤的基礎，“麵粉已經在我們口袋裡了”
同時，恆大還採用成本控制，實施統一規劃、統一招標、統一配送的標準化運營模式，大幅降低營銷、管理、財務三大費用，成本的降低也進一步確保了負債的降低。
加減之間為“降負債”
上述的高增長、控規模，這一加一減之間的最終目是“降負債”。
具體來看，“降負債”就是未來三年，2020到2022年期間，有息負債每年平均下降1500億，到2022年要把總負債降到4000億以下。
許家印業績會現場算了一筆賬，“18年、19年，恆大銷售回款每年維持在4500億左右，如果今年實現銷售8000億，回款按7000億計算，就會增加2500億的銷售回款。同時，恆大今年減少土地儲備3000萬平方米，就等於減少600億的支出。這樣一增一減，就一定能實現今年有息負債下降1500億的目標。”
目前恆大的有息負債中，很大一部分構成是因所併購項目中存在信託融資，比如2019年恆大新增土儲超過一半來自於併購，隨著這些項目的銷售，恆大的利息成本、債務成本會大幅降低。
對於降負債，許家印態度堅定， “要用最大的決心、最大的力度，一定要把負債降下來。”
總體而言，恆大新戰略“公式”高增長+控土儲=降負債的背後的關鍵詞即為“穩健前行”。
柏文喜表示，高增長是手段，指的是銷售額高增長，控股規模是控制土儲和多元化投資的規模，也就是減少現金流出，這樣一進一出來改善現金流，降低負債率，實現之前的高週轉、高槓槓、高負債的發展模式的“高負債”核心的轉變。
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