槍響了，恆大發起新一輪“三年跨越式”發展 ！

文|百強戰略觀察員 潘永堂

（一）

房地產越來越難做了。

從龍頭房企業績增速，就能感受到這個行業的“寒意”。

萬科從2016年到2019年的增速分別為39.5%、45.3%、14.5%、3.9%，堪稱“四連跳”；

碧桂園，近4年從2016年到2019年增速分別為120.3%、78.34%、31.25%、10%，也是增速“大跳水”。

龍頭房企如此，百強房企更不樂觀。

根據克而瑞統計，2019年百強房企權益銷售金額增長僅為“6.5%”。

而其他百強外的眾多中小房企，已不是增長的問題，而是生死問題。

就在這樣一個背景下，恆大昨日業績會

恆大有信心——3年破萬億！

同時，2020年疫情年，力爭8000億！

憑什麼？

（二）

比3年破萬億更重要的是，恆大宣佈了新的三年戰略。

即未來3年，恆大全面實施“高增長、控規模、降負債”三大戰略。

高增長——在銷售端，2020年破8000億，2022年破萬億；

控規模——在土儲端，每年減少3000萬平，從當下2.94億平下降到2億平米土儲；

降負債——在槓桿端，完成恆大從高負債向行業中低位負債“降降降”！

（三）

事實上，談及破萬億，恆大，碧桂園，萬科都有提過，但從沒公開時間表。

恆大這一次，把萬億時間表，定格在2022年

為何恆大，敢於定下“萬億目標”？

對此，總裁夏海鈞做了一個預測，即行業集中度未來還會加速。

2006年恆大隻佔0.4%，2019年佔到3.8%，而三大發展商已經12.6%。

未來3到5年集中度會增加到20%，按照3大開發商15萬億20%市佔率計算，未來每個開發商平均要過萬億，才可以進入地產三甲。

在趨勢面前，信奉“要麼不做，做就做最好”的恆大，必須亮劍“出手”！

其次，有人質疑，現在行業這麼難，規模到天花板了，恆大還提啥“破萬億”？

對此，夏海鈞亮出他的“大餅理論”，即未來房地產15萬億量級大餅已成，未來中小房企會把自己的“餅”，因為品牌，產品力，資金、人才等劣勢，不得不讓渡給優秀房企。

的確，這兩年大魚吃小魚很多。

2020年這一輪疫情也會導致很多中小房企消亡，

2020年，也會繼續出現新一輪併購潮。

事實上，恆大就是這條“大魚”。

恆大2019年土儲，就有50%來自於併購。

（四）

從趨勢，大餅邏輯來看，萬億是有可行性，也有必要性的。

但更關鍵的問題，未來誰能完成？這就看“可行性”了。

恆大優勢挺多，但最大優勢在老潘看來——

有面粉就有面包，而這一點也正是支撐破萬億的底牌！

首先，即使不算舊改，恆大土儲有2.93億平米，數量多到難以置信；

其次，區域城市分佈良好，2.93億67%分佈在中國一二線城市；

其三，最核心的是“罕見”的低成本，恆大巨量土儲樓面價只有1800元/平方米。

許家印強調了幾遍：恆大這樣的土儲實力，是中國所有其他房企不具備的。

其次，光有土儲，沒有強大銷售能力，也是望洋興嘆。

應該說，面對疫情，2020年恆大的網上賣房掀起地產行業一波線上賣房浪潮，疫情期間，許家印讓全國人民幫恆大賣房子，更重要的是成績單是驚豔的。

在本就是冬季、春節、疫情三股樓市銷售淡季時，恆大2020年一季度1月、2月、4月合約銷售累計回款比去年都是大幅度增長。

比如2月13天線上賣房10多天就銷售400多億，而後3月份實現單月600多億銷售，600多億回款，這在恆大歷史上都是沒有的。

逆勢熱銷，從一個側面，見證了恆大彪悍的營銷力。

（五）

破萬億，具體怎麼幹？

對此，恆大給出了雙路徑。

一方面，出貨、降土儲，恆大當下2.9億土儲，如果每年減少3000萬土儲，三年減少9000平就能將總土儲控制在2億平米左右。在這樣目標下，未來3年恆大每年新增土儲在4000萬左右，以前每年都是6000萬到8000萬左右，最終土儲實現3年負增長。

減少土儲，不僅可以支撐降負債，而且未來新時代下，土儲不再像過去捂一捂過2、3年就能顯著升值，同時，財務成本算上去，持有過多也並非好事。基於此，恆大控土儲規模降低到2億平米，是一個折中的目標。

即能滿足未來恆大發展，也容易控成本、降負債。

另一方面，恆大未來3年加大銷售和回款，不斷把土儲變成現金，比如以目前80%左右回款率，恆大2020年實現8000億銷售，那麼2020年就能實現6000多億回款，就能比往年多增加1000多億現金。

恆大的“一升一降”，即銷售額的“高增長”，和土地儲備“負增長”，最終就能實現了負債大幅度下降。

最終恆大力爭在2020年破萬億的同時，恆大總負債控制在4000億以下，負債率見到到同行業中低水平。

（六）

高負債、低負債，本質是一箇中性詞，本無好壞，唯有合適原則。

恆大新戰略中，看似各自獨立，但實則互為關係，比如控土地規模，業績高增長，終極目之一就是為了降負債！

恆大為何要降負債？而且從戰略高度旗幟鮮明提出降負債？

對比其他房企，大家默默做就可以了。

那麼，恆大如此戰略高度降負債，老潘以為至少有3大原因。

其一，順應降負債、去槓桿的行業趨勢。今天，地產以及地產上下游資金鍊幾乎佔據了金融系統的50%，某種程度上，地產資金風險直接關聯和決定了國家金融風險，這也是為何中國房地產房價不敢驟降30%的緣由。也因此，這些年國家在大力倡導房地產去槓桿，降負債，從這個角度來說，包含恆大高負債的房企紛紛制定降負債的舉措，就是順應趨勢。

其二、除了資金端在收緊，去槓桿，房地產行情也變了，今天，房地產黃金20年已經過去了，房地產從金融屬性向實體屬性轉變，尤其是對房住不炒，“三穩”穩地價、穩房價、穩預期短期不改變情況下，未來拿地即掙錢的時代不存在了，未來市場大幅度上揚不存在了，在這樣一個行業趨勢和預期下，土地增值並不能覆蓋財務利息，如此趨勢下，高負債就會吞噬利潤，也會催生巨大風險。

其三，從企業端來看，恆大目前淨負債率雖然年年下降，但目前依舊較高。

老潘查閱恆大這些年的淨負債率之變，即恆大淨負債率從2016年450%多、下降到2017年180%、到2018年150%，2019年159.3%，整體還是偏高。

與降負債對應的是恆大這些年的打法之變！

這些年，恆大因時因勢實現了從2015年“三高一低”即高槓杆、高負債，高週轉、低成本向2018年“三低一高”即低槓桿、低負債、低成本、高週轉”轉變。而如今，新形勢，恆大確定2020年到2022年的“高增長、控規模、降負債”的新三年戰略。

業績會上，許家印對此一句話從底層邏輯解讀了恆大戰略之變，講得非常精彩，推薦所有房企戰略官好好體會。

即一個企業的發展，在經營發展戰略方面，必須深入的研究，且在不同的時代，不同的階段，不同的國際國內宏觀經濟情況，以及金融政策、行業政策，以及企業自身發展的不同階段，不同情況下做出“不同的”發展經營和戰略。

從這一點來講，老潘也提醒一下那些做5年戰略的房企，房地產政策市多變，與很多央企國企和其他房企5年戰略調整相比，恆大3年為週期的戰略動態更新，相對而言，恆大戰略之變，更有彈性、更有節奏感，更有適應性。

這裡，老潘也提醒大家審視一下恆大的“戰略9年三變”，每一次蛻變，都與時代卡位！

其一，2015年到2017年許家印為何提出“三高一低”戰略？

就是因為2015年經濟下行的壓力比較大，國家對房地產去庫存，出臺一些利好政策，尤其是金融對房地產是大力支持，金融利好+行業政策利好，恆大針對性推出三高一低戰略，實現了從2015年1300億到2017年5000億的跨越式發展。

其二、2018年到2020年，恆大為何調整為“三低一高”戰略？

是因為恆大經過跨越式發展需要進一步穩增長，地產伴隨去槓桿和政策3年持續調控，因此恆大果斷向三低一高轉變，在這個3年，恆大淨資產負債率

其三，2020年到2022年，考慮到恆大淨負債率還是比較高，土儲量也較大，以及地產進入維穩時代，因此許家印又前瞻性，並根據恆大當下問題，針對性提出未來3年恆大“高增長，控規模和降負債”戰略，最終把資金成本下降，毛利再提升。

（七）

新戰略沒有涉及利潤，事實上，關於恆大利潤，核心有三個敏感問題。

第一個問題，對於2019年恆大50%利潤下降，恆大怎麼看？

有趣的是，對於2019年恆大核心利潤下滑50%，許家印俏皮埋怨媒體選擇性報道，對此他給出了2點解釋。

其一，即使是核心利潤下滑50%，但媒體只說了上半句，沒有完整說出下半句——即使下降50%，恆大408億的核心利潤依舊是“行業利潤第二名”；

其二，之前恆大戰略投資者有一個約定，即2017年到2019年恆大需要實現3年共1050億利潤，考慮到2017年、2018年利潤不錯，2019年只需完成300多億利潤就足夠完成約定。

也因此，恆大有意識採取了把昔日清尾打折比較大，毛利比較低的項目交付的比較多，最終即使是408億，也從總額上超額完成期初約定，同時，更多的利潤也平移到後期恆大穩健的利潤髮展。比如基於2019年處理了清盤打折，毛利率低的項目，那麼2020年將有高毛利、正常項目的交付，這樣以來，2020年恆大完成500到600億核心利潤，就相對更容易！

事實上，恆大2019年已售未結項目已有4500億元，2020年哪怕只是賣出1500億交樓，那麼就能完成全年6000億，對此，按照10%淨利率計算，就是600億利潤。

恆大這樣說，意思是告訴投資者，恆大2020年的高利潤，幾乎是“確定性的”。

第二個業界好奇的問題是——恆大為何這些年動不動就有400億、500億利潤？

的確，盤點恆大利潤曲線，2017年以前恆大利潤大概在100億到200億左右，而這兩年則是400億元、500億。

最核心的原因還是恆大的超級土儲——即恆大最大優勢是在房地產黃金年代，深刻洞察到土地增值一定會大大高於資本利息，因此恆大大手筆、前瞻提前儲備海量的高質量土地，這使得恆大2.94億土儲的平均成本只有1800元\\平米。

對此，許家印也強調，恆大利潤王，不是靠經營死磕，而是靠戰略，靠土儲戰略贏來的，恆大的土儲水準，是中國任何一個的地產商都沒有的。

第三個問題，恆大利潤率，到底如何？

這裡算一個賬，恆大土地儲備是1800元/平方米，建安成本包括精裝修是3800元/平方米，總成本是6100元/平方米，即使按照2019年全部清尾打折8100元/平方米，恆大毛利率是30%，淨利潤也是10%左右，所以業界關心的打折影響利潤問題也得到解答——即使恆大75折賣房，依舊不會影響恆大未來的高利潤。

更長時間看，恆大銷售均價從2017—2019年都在1萬元左右，而且恆大產品屬於主流剛需產品，去化率高，以恆大2019年年中報為例，彼時恆大在140平方米以下的房屋佔到了96%，基本都是剛性需求的客戶。顯然，恆大是有利潤的銷售，主流剛需產品，去化率也更有保障。

基於上，恆大表示：“未來，恆大依舊是利潤最好的公司。”

小結

謀定，而後動！

面向未來，許家印表示：“未來3年，在全面實施“高增長、控規模、降負債”新戰略後，恆大，將成為中國房地產企業中效益最好，土地儲備均衡，發展潛力最大的一個公司。”

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