2018年，房地產行業恰逢拐點，行業整合趨勢加速，房企競爭愈加激烈，有房企高呼“活下去”、有房企裁員過冬……究竟各大房企去年過的如何？
隨著今天恆大年報的公佈，三大龍頭房企2018年的銷售情況和業績表現悉數出爐。我們可以從中一窺究竟。
記者簡單梳理了萬科、碧桂園、恆大三大房企的年報，大致情況如下：
恆大：“利潤王”
3月26日下午，中國恆大發布2018年度全年業績。這份盈利數據可謂驚豔市場：去年淨賺722億元，還有3.03億平米的土地儲備。
除了核心業務利潤和淨利潤大幅上漲，恆大去年還實現毛利潤1689.5億，同比增50.5%；毛利率36.2%，同比增0.1個百分點；淨利率15.5%，同比增4.2個百分點；核心利潤率16.8%，同比增3.8個百分點；總資產18800億，淨資產3086億。
具體數據如下：
1、毛利潤1689.5億，同比增50.5%；
2、毛利率36.2%，同比增0.1個百分點；
3、淨利潤722.1億，同比增106.4%；
4、淨利率15.5%，同比增4.2個百分點；
5、核心淨利潤783.2億，同比增93.3%；
6、核心利潤率16.8%，同比增3.8個百分點；
7、營業額4662億，同比增49.9%；
8、總資產18800億，同比增6.7%；
9、淨資產3086億，同比增27.4%；
10、現金餘額2042億。
恆大淨利潤是中國房地產最高的一家，特別近2年的利潤增長越來越快。在業績發佈會上，,中國恆大集團董事局主席許家印強調，“越是市場不好的時候，越能展現恆大的功底”。
恆大董事局副主席夏海鈞稱則從四個方面來解釋恆大的高增長：
第一、提升產品品質、增加產品附加值：打造全環節精品，項目施工單位必須為全國前十強，所用材料均為國內外知名品牌，園林環境均按豪宅標準設計，並通過配套先行、升級物業服務、完善售後等措施，不斷增加產品附加值。
第二、降低銷售、管理費用率：採用統一規劃、統一招標、統一配送的標準化運營模式，銷售、管理費用率持續降低，成本控制能力不斷提升。
第三、超前的土地儲備戰略：截至2018年年底，恆大在228個城市擁有項目811個，土地儲備達3.03億平方米，單個項目規模大，土儲成本為1635元/平方米。世邦魏理仕對恆大土地儲備的評估值為9758億。恆大目前在粵港澳大灣區擁有項目109個，總規劃建築面積約4927萬平方米，總貨值超過 16000億。
第四、提前償還永續債：2017年就已提前償還1129億永續債，為2018年及未來釋放出巨量利潤空間。
許家印談造車：很有信心，不要忘記我是車間主任出身的
許家印要造車，相信大家都知道。但是為什麼要造車呢？在發佈會上，許家印就此作出解釋：新能源汽車的市場非常巨大，與恆大的規模體量相匹配。
他表示，恆大先進入了糧油、乳業、礦泉水產業，但經過探索，發現一年銷售幾億、幾十億的產業體量，跟恆大年銷售六千億的規模是不匹配的。恆大在產業選擇上，一定是非常大的產業。而他認為認為汽車產業可能5-10年是幾萬億的規模，在全世界是幾十萬億的大產業，未來新能源汽車的市場是非常巨大的。
談及造車的決心，許家印表示，決心也非常大，相信一定可以成功。他強調，恆大做事的風格，要麼不做，要做就要做大做強做成功。
許家印談房產稅：對剛需影響不是很大，房價不會大起大落
對於如何看待房產稅，許家印表示，“我認為今年市場是非常健康的，不會說有房價大起大落，另外全國總的成交量不會說比去年下跌，我認為會保持一個穩定的增長，房地產稅可以遏制投機，對於剛需我認為還是影響不是很大。”
萬科：關於護城河、“活下去”
在恆大發布年報前一天，3月25日，萬科也發佈2018年年報。2018年實現營業收入2976.8億元，歸屬於上市公司股東的淨利潤337.7億元，同比分別增長22.6%和20.4%；實現銷售金額6069.5億元，同比增長14.5%；在全國商品房市場的佔有率進一步上升至4.05%。
對於2019年，萬科董事會主席鬱亮表示：“‘基本盤’將是萬科2019年最重要的詞彙。“我們要先求得根基的穩固，才能更好地開枝散葉；先在最基本的業務上深化對商業邏輯的理解、練好經營管理的內功，才能為轉型奠定更堅實的基礎。”
萬科的護城河：租賃住宅、物流、物業
萬科總裁兼首席執行官祝九勝表示，隨著集中度上升，這個行業裡面既有機會，也有挑戰。我們自己的觀點是，要在能力上做到領先和領跑。
從我們自身的經驗來看，我們在幾個領域找到了辦法，也建立了自己的能力。
第一個是以租賃住宅為例，萬科從2007年開始探索租賃項目，經過4年時間，我已經開業運營超過6萬間，一年的租金收入接近8億。雖然這塊錢很難賺，但是跟客戶的黏性更高了，提升了自己在這個城市的濃度。
第二個是在物流方面的探索，我們花了4年的時間，萬緯物流已經成為這個行業裡面相對領先的一家企業。我們的管理面積現在也超過了971萬平米，進入了42個城市，各種經營指標在行業裡面相對領先，也能覆蓋融資成本，對股東也有所回報。
第三個是傳統的物業服務，從管樓盤到管社區一直到管城區，珠海橫琴現在就是萬科物業在管。2018年的收入達到了98億，4年前的時候才19億多，用4年的時間增加了5倍。
祝九勝表示，萬科的原則是先能力再規模，先看客戶再看市場容量，不斷地探索。
關於“活下去”、萬科轉型
鬱亮表示，活下去是對自己說的。“萬科是一個危機感驅動的公司，而不是危機驅動的公司。收斂聚焦是階段性的總結和調整。”
我們2012年的時候得出一個判斷，房地產行業進入白銀時代，白銀時代雖然沒有黃金時代那麼貴，但仍然是貴金屬。在白銀時代我們啟動轉型，這樣才讓我們有足夠的時間來探索和思考。
白銀時代會維持很長的時間，但轉型和變革同樣需要很長的時間，等行業到青銅時代的時候再轉型就來不及了。我們這六七年以來，萬科對白銀時代的判斷從來沒改變過，我們對轉型堅定的認識也從來沒改變過。我們轉型的決心也從來沒改變過。
在鬱亮看來，白銀時代，中國的城市化過程並沒有結束，城市對於空間的需求，無論從數量還是品質上來看，都依然龐大。但伴隨“少子化”、“老齡化”的人口形勢，以及行業集中度的提升，市場單邊快速上漲、行業整體快速擴張的時代已經結束。
房屋租賃時代即將到來
房地產自去年開工之後施工相對比較緩慢，與企業的流動性相對比較緊張有關，隨著融資渠道的改善，比如企業債的發行以及委託、信託等非標的融資渠道的改善，房地產的到位資金可能會出現回升。
總體來講，房地產和非標的融資有比較強的正向關係。將工業品價格和施工增生、開工增速放在一起來看，工業品價格的拐點和施工增速的相關性更高，而不是開工增速。現在市場對房地產有些分歧，事實上過去一段時間，房地產的情況好於預期，雖然房地產今年前兩個月是負增長，但是負向跌幅比想象低，從微觀上看，一二線城市的成交量明顯上升，甚至價格反彈5%到10%。
房地產總體處在一個大的下降週期，但是會呈現一個慢熊的走勢，它的特點是銷售量不會在短時間內出現急劇下滑，因為市場永遠存在一部分剛性需求。
而且由於一二線和三四線的房地產的節奏的錯位，使得它的壓力被分散化。比如說去年一二線不好，但是三四線好，今年三四線不好，但是一二線可能也有恢復，因為 去年的一部分需求到今年釋放。現在房地產週期和過去的最大不同是什麼？過去如果貨幣政策寬鬆，房地產的銷量一旦上漲，價格可以持續上漲，就像買股票一樣追漲殺跌。房地產價格上漲之後，刺激了對房地產的購買，然後進一步推高房價，這是以前的房地產週期。但是現在最大的問題在於，只要房價漲上去，購買力和需求很快就沒有了。
如果維持比較低的價格，銷量可以滿足基本的需求，但是如果抬高價格，購買力就沒有了，因為現在最大的問題是居民，居民對於整個房價總價的承受能力是個天花板，不是幾年能夠越過去的。現在房地產的天花板在這，
這個天花板可能需要相當長一段時間的儲蓄的積累或者收入的增長。除非今年收入一下子增長百分之四五十，或者貨幣政策可以要求房地產的首付比例從現在的20~30%下降到5%~10%，但這些顯然和現在抑制房地產發展的思路不吻合。
因此，房地產會變成一個對價格高度敏感的資產。最好的結果就是價格漲不起來，開發商意識到價格難以上漲，然後就以相對低的價格把量做起來，量基本還有一定的保證。大家不相信政府的調控能力可以實現地產的軟著陸，但是實際上我覺得目前來看這種概率是增加的，政府對貨幣政策的鬆緊拿捏的比較好，大力提倡房屋租賃，做到了需求基本滿足得了，價格不會像以前一樣，這就意味著炒房的時代已經過去了，未來或將成為房屋租賃的主場!
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