最近房地產市場比較動盪，前有“三天三城市宣佈限購企業購房”，後有“七部門重拳出擊整治房地產亂象”，自2016年各地超嚴限購政策陸續出臺之後，房地產要涼的風聲從未斷過。但多數機構認為2018年的房地產行業銷售規模將保持穩定態勢，香港上市的內房企業也不會受到太大影響；且部分主流地產股已處估值窪地，配置正當時，龍頭企業更加值得看好。
上月底，2018中國房地產上市公司測評研究報告發布：中國恆大首次獲得上市房企綜合實力榜桂冠，萬科、碧桂園分列二三名。萬科A我們在之前的文章中已經進行了分析，（詳情請戳： ）所以今天我們重點來看看中國恆大和碧桂園。
（注：本文中均以人民幣為單位）
2010年至今：中國恆大增幅610.40%，碧桂園增幅582.04%
圖中展現出的走勢很明顯：2017年上半年，中國恆大和碧桂園的股價開始強勢上漲，雖然今年以來波動巨大但依舊增長了610.40%和582.04%。A股龍頭萬科A，近10年增長了173.73%，恆生指數則僅增長30.29%。
近1年：碧桂園增長52.99%，中國恆大增長32.71%
近1年，2017年部分中國恆大優勢明顯，2018年部分，碧桂園開始領先；最終碧桂園增長52.99%，中國恆大增長32.71%。恆生指數上漲9.75%，萬科A下跌1.86%。
看起來，股價表現方面中國恆大和碧桂園無論是長期還是短期都比萬科A要好；但事實上2017年公佈的數據中，碧桂園、萬科、恆大均突破了5000億的銷售額，具體的股價走勢或受不同資本市場影響。
今年以來，碧桂園跌9.16%，中國恆大跌31.65%
（數據截止日期：2018年6月28日）
今年以來，碧桂園和中國恆大表現不佳，分別下跌9.16%和31.65%；萬科也下跌了23.12%。
很多人都覺得因為房地產調控嚴格，房企的日子不好過，事實上並非如此。償債能力上，大部分上市房企的指標都保持平穩，財務風險可控。盈利能力方面也呈增長態勢，處於上升通道：2017年，上市房企淨資產收益率均值為9.29%，較2016年提升了3.58個百分點。
政策和市場在變，房地產公司的發展方向也在變。大部分公司都開始從模式上進行突破，長租公寓、特色小鎮、物流地產等等成為了新的熱點領域也都具備成為新的業績增長點的可能。
部分個人投資者喜歡跟著政策風向投資，看衰地產股，但很多熱衷於研究股票的人卻認為這是個投資的好時機，業績表現佳，近期股價表現卻較弱，似乎真的值得佈局。
總市值和淨利潤不敵萬科A，中國恆大總營業收入最高
估值日期：2018年6月28日；因香港交易所不強制披露1季報，因此我們選擇了2017年年報數據進行
總市值和淨利潤方面，萬科A稍稍領先於碧桂園和中國恆大。萬科A的總市值為2636億，碧桂園為2266億，中國恆大為2040億。淨利潤，萬科A為280.52億，碧桂園和中國恆大分別為260.64億和243.72億。中國恆大的總營業收入具有比較明顯的優勢，為3113.67億，萬科A和碧桂園則分別是：2428.97億和2280.57億。
碧桂園在2017年實現了合同銷售金額約5508億人民幣，合同銷售面積約6066萬平米，同比分別增長78.3%和61.9%；居全國行業首位。得益於此，我們可預計公司2018年的房地產開發收入將持續增長。同時，公司的物業管理覆蓋範圍不斷擴大，長租業務也不斷髮展，2017年公司還正式成立了長租事業部。
中國恆大業績提升的原因主要分為兩個部分，一是銷售面積的增加和產品品質提升帶來的銷售均價改善；二是公司注重強化內部管理和運營效率以降低管理和銷售費用比例。
近10年業績：中國恆大成長性更強
- 總營業收入
自2010年開始，中國恆大始終領先於碧桂園。兩者都在穩步增長，中國恆大自最初的36.10億增長至3113.67億，增長了近100倍。碧桂園自157.19億增長至2280.57億，也增長了10多倍。
從增長速度來看，中國恆大比碧桂園強。
- 淨利潤
淨利潤方面，將2008年與2017年對比，漲幅也非常驚人。中國恆大自5.25億增長至243.72億，碧桂園自13.78億增長至260.64億；2017年的淨利潤上漲特別明顯。
但兩者在某些年份也出現了利潤下滑。中國恆大在2012年、2015年、2015年和2016年均較前一年份有所減少，碧桂園也在2015年出現下滑。
從近10年的數據，我們可以看出中國恆大和碧桂園發展迅猛，2017年的數據對比更是再次向我們證明：地產股擁有足夠的業績支撐。
最後，我們來簡單瞭解下中國恆大與碧桂園今年以來的發展現狀。
目前中國恆大土地儲備達到了3.12億平方米，而成本僅為1711元/平米，競爭優勢不用多說；公司還完成了全部永續債贖回，債務結構得到了明顯改善；同時公司“房地產+服務業”的多元化轉型進一步強化，金融、健康和文化旅遊領域全面開花。中國恆大有望進入新一輪高質量的增長期。
碧桂園方面，公司堅持佈局三四線城市以免受調控政策影響，策略正確；鑑於很多低線城市土地價格上漲，公司1-4月拿地金額與面積均較去年同期相比明顯下降，可有效避免資源的過分沉澱。2018年公司進入了銷售兌現期，1-5月已實現銷售3346.8億元，銷售面積為3529萬平米，明顯超同業水平；後續銷售增速依舊值得期待。
今年或受全球環境影響，很多個股的走勢都呈“聞風而動”的趨勢。房地產的龍頭股就是很明顯的例子之一。大多數人會根據政策以判斷個股走勢，這沒有什麼不對，但如果可以換一個角度從業績角度和成長能力角度入手，或許可以發現正處窪地值得佈局的好股票！
附註：以下為本文中提到的主要股票一覽
2007.HK碧桂園、3333.HK中國恆大 、000002.SZ萬科A
以上數據來源自Wind數據，所有結論均基於客觀數據由旺財財經情報站分析得出，僅代表拍財富理財Club觀點，不構成任何投資建議。轉載請註明出處。
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