電視劇《安家》裡，安家天下房產中介的所有員工幾乎都是房產通，但是現實中，沒有劇本，沒有彩排，小馬過河沒有牛和松鼠的試水，房地產沒有“演習”，一切都是“實戰”。就連在房地產領域摸爬滾打多年的開發商，也不敢斷言自己能一眼看透房地產的走勢。比如失去“一個小目標”的前首富王健林也如是。
王健林說，房地產帶給中國經濟的是負帶動，於是萬達去地產化，於是房地產大會沒有了萬達，可是，房價照樣發達，王健林也失去了亞洲首富的寶座。“看不懂房地產”，已經不是開發商的過謙之語。在很大程度上，開發商面對迎面而來的風潮，已經張不開嘴，只能在這輛疾馳的車上，悶頭狂奔。
疫情是一面“鏡子”，它把許多行業的“瑕疵”都映射的分毫畢現，而我們只是缺少發現的眼睛。如果只是發現了，但我們卻不知道這種“瑕疵”為什麼會出現，或者找不到一塊乾淨的抹布，去進行擦拭，那麼，這就是“有毛病”了。關鍵是“我們看不懂”啊。
01房子過剩，還是房不夠住，我們到底有多少住房？
有人根據官方的數據進行梳理，得出1998~2016年全國的新增商品住宅的竣工面積為近98億平方米，2017年全國商品房銷售面積是近16億平方米，2018年是近15億平方米，2019年超過17億平方米，合計146億平方米，按照4口人住100平米一套房計算，我們的商品房能夠安置近6億人口。而恆大集團首席經濟學家兼恆大研究院院長任澤平在一份報告中稱，全國城鎮住房存量中商品房約佔4成，自建房約佔3成，還有3成為原公房、保障性住房及其他。
按照任院長的提法計算，截止到2020年元月份，我們所有的住房安置人口已經能夠達到15億。根據供需關係的原則，房子夠住，房價應該是回落的。可是，在同一篇報告裡，任澤平又說出了另外一個事實：
城鎮家庭住房擁有的不平衡程度較為嚴重，最低20％的城鎮家庭戶僅擁有約6％的住房面積，而最高20％的家庭戶擁有約40％或更多的住房。
02一邊大量舉債，一邊爭當“地王”，開發商到底有沒有錢？
中國證券網曾報道稱，在房地產業，有近一半的企業資產負債率超過70%。一些頭部房企的資產負債率超過85%，房企槓桿率長期處於歷史高位。高負債，高週轉甚至已經成為開發商得以持續開發項目的不二法門。如此看來，開發商是沒錢的。
在另一方面，上級給政策給資金，給各種扶持，同時，房價高企，期房預售回籠初期建設資金，現房銷售賺取高額利潤，購房者為了不錯過永遠的“末班車”，而加緊掏空錢包湊首付。這樣看，開發商是有錢的。
有錢沒錢，都得回家過年。在房地產眼裡，錢多錢少都是一而二，二而一的問題。和購房者買房一樣，開發商買地也是越買不起的越買，地價越高越買。因為，開發商都知道，買了也許會破產，不買一定會破產。一技傍身，不如有地在手，這也就是“手有糧，心中不慌”的道理。
所以，我們會看到，頂層對信貸政策口袋紮緊，開發商卻著急融資。2月份以來，開發商的境外融資超過百億美元，國內公募債數百億，甚至還有很多開發商發行了短期債。廣州和上海還出現了新“地王”。
理論上，開發商自有資金至少要有30%。可是，經驗告訴我們，存在於理論上的，在現實中至少有一半立不住腳。誰能站出來告訴我，開發商到底有沒有錢？
03疫情之下，開發商形勢如火，房價為啥還不動如山？
疫情剛爆發之時，有房地產協會組織稱，有房企的資金堅持不了三個月，事實上，2月份，樓市從銷售面積到銷售額暴跌80-90%，再到現在，大部分城市樓市成交量恢復到疫情前的40-50%，長達50余天，疫情的陰霾沒有散去，開發商艱難的日子也沒有過去。
棚改貨幣化將在今年結束，農地入市將削減開發商的利潤，海南第一個對商品房預售制說不。近期，頂層的融資限制不會改變，中期，“房住不炒”的主基調不會變，長期，人口紅利正在消失。如果再加上每天2家以上的開發商重房地產大名單中被除名，真的看不懂，形勢已經侵略如火了，房價為啥還不動如山，開發商到底還能堅持多久？
04樓市是回暖，還是“滿血復活”？
有消息稱，房地產在疫情中跋涉至今，已經有點春回大地的意味了，樓市從南到北正在得到復甦：深圳多處樓盤當天售罄，二手房成交量連續一個多月上漲；蘇州打出了今年人才購房優惠的首副“王炸”，所有符合年齡要求的本科和大專畢業生，都更容易購房；全國範圍內，3月前15天的網籤成交量已經上漲了4成。有專家稱，樓市“滿血復活”為期不遠。
但是，應當注意到的是，深圳樓市熱度高，其原因是受“雙區”驅動及“豪宅稅”徵收標準降低等利好影響，蘇州發佈人才優惠購房屬於新年新政一攬子計劃中的應有之義。全國網籤紅火，有很大一部分是春節前的已售房數量的庫存的數據滯後表現。
鐵口斷房以為的開發商“滿血復活”應該是萬人搖號，是預售井噴，是“愛買不買，有的是人買”……而哪怕是疫情防控形勢好轉，開復工逐漸深入，開發商的大環境卻大不如前。畢竟一趟七傷拳打下來，已經是傷己傷人，離“滿血復活”還差得很遠。
房地產回暖遠非“滿血復活”，購房者在各種消息滿天飛的時候“犯迷糊”，關鍵還是房價在“拔河”。房地產“四大看不懂”，購房者失去方向感，房價是漲是跌，這個問題，不知道哪位大能回答下？“床前明月光，疑是地上霜，舉頭望明月，鐵口會斷房。”我是鐵口斷房，今天的房地產信息心得的分享就是這樣。感謝老鐵們的賞光品鑑，歡迎關注點贊轉發。
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