這兩天，成都各個樓盤冷清的交資料現場讓很多人覺得，成都樓市已經涼了。那些幸災樂禍的言辭裡，隱含著一絲竊喜：
這下成都開發商要死一批了吧。說實話，這樣的臆斷不無道理，但那些真正具備品牌價值的大開發商，以及此前主打剛需盤的中小開發商，此時可能正迎來最幸福的時光。
之前的成都樓市，改善盤一茬接一茬，剛需購房者幾乎毫無選擇餘地。據樓市大嘴巴統計，5月15日至今（截止5月24日）共推出19個項目，6134套房源，其中剛需面積段（≤90平方米）佔比僅為19%左右，而這，已是近期以來的高位。
曾經失衡的供需關係和供應結構，在新政之後，正逐漸被拉回正軌。
說幾個實在的例子。
樓市大嘴巴昨天在現場發現，萊茵北郡、雲立方等包含剛需房源的項目現場，無論諮詢還是交資料人氣，都高過同時開盤的幾個高端項目，甚至在這之前少有人知的一寸金項目，據說報名人數也不錯。手握剛需房源的開發商，如果拿地早，很多項目的地段現在來看發展都已趨於成熟。只要把好質量關，春天近在眼前。
▲昨天的萊茵北郡
尷尬的改善盤
改善盤卻顯得有點尷尬。從去年搖號至今，成都推出項目因為限價原因，多數都主推大戶型，以期獲得更高的資金週轉。在新政之前，這看上去是最完美的解決之道，但新政之後，成都購房者手中的房票驟減，逐利性資金被驅趕離場，現在市場上留存的更多是真實購房者，萬人哄搶一盤的景象已成明日黃花。而高昂的總價，將成為購房者到訪的阻礙。
通過昨天對成都十個樓盤的現場走訪，我們發現，購房者的心態幾乎在一夜之間發生了逆轉——他們開始像逛商場一樣淡定，在各個樓盤比較挑選。一位購房者的心態多少能夠代表新限購政策實施後的大眾心理，“這次是真的買房，而不是搶房。新政之前排的幾個樓盤，可以用人山人海來形容，現場沒有置業顧問講解樓盤情況，而這次有置業顧問詳細講解，可以舒舒服服的坐在椅子上了解樓盤，問題也有人解答，整個過程都很愉快”。
很多開發商面對這一變化似乎有點措手不及，現場空蕩蕩的等候區，被從其他項目調來卻無所事事的保安，看上去就像一種黑色幽默。
理性市場催生價值迴歸
一些消失已久的事情正在這兩天發生。
某樓盤置業顧問深夜向自己的客戶發去了數百字“作文”，詳述項目優勢和競品比較說辭；某項目交資料現場開始送禮物；有樓盤用“上門收資料”這種服務方式贏得購房者的好感；某項目買房就送二十年車位使用權；我們昨天去的青白江，有行銷直接到競品項目“拉客”；即使是在萬科翡翠公園交資料的現場，仍然有行銷尋找潛在客戶……成都樓盤們突然集體表現出強烈的求生欲。
歸根結底，理性市場的生存本源依然只能是產品、營銷創新，地產人和產品價值迴歸。
現在，無論是武侯、成華、雙流、青白江、新都、龍泉驛，還是天府新區，正在銷售的樓盤都呈現出一些共性。
以青白江和新都區為例，前者此前承接了主城區限購後的外溢需求，持續火熱，但在515新政之後，熱度明顯下降，此前佔比達到60-70%的外地客戶目前主要被本地客戶取代，但相較之前總量有明顯下降。和青白江相較，新都區此前一直不被看好，但本次推出的萊茵北郡由於單價低（7200元/平米）、剛需成色濃厚，仍然受到購房者青睞。
天府新區則進入了一個大眾認知誤區。新區戶口購房資格被固定在本區之後，很多人認為，天府新區“涼了”，但昨天樓市大嘴巴探訪的保利天空之城和萬科翡翠公園，現場情況或許超出多數人想象。
雖然萬科翡翠公園現在的外部環境還難言佳美，但仍然擋不住人們對萬科品牌、學區、湖景資源、地鐵的渴求。現場人數雖然不多，但對應萬科此次推出的房源，並且是交資料第一天，仍在可以接受的範圍。
▲昨天的萬科翡翠公園交資料現場
而另一個樓盤——紅星路南延線上的保利天空之城，卻向我們展示了一線開發商和超級大盤將在今後愈加走強的有力證明。
天空之城本次推出的基本都是大戶型，同時還是精裝修交付，精裝標準也較高，按理說應該“非常涼”，但現場交資料的購房者一直持續不斷，售樓部內諮詢的購房者數量，在昨天同時進行的樓盤中甚至排在靠前位置。
▲昨天的保利天空之城售樓部
實地探查之後，我們發現，這種現象實際上在情理之中。以天府新區的道路尺度而言，天空之城和興隆湖、秦皇寺板塊的距離實際都在觸手可及的位置，而他們之間的關係，很容易讓人想起，涵蓋天府一至五街近20平方公里面積的大源板塊，整個大源根據功能規劃不同被劃分為中央居住區、中央商務區、中央政務區。
得益於成都一路南拓，市政配套、交通路網全速升級，品牌開發商不斷進入，今日大源，已成為國際城新興高端區域封面。但如果將時針撥回幾年前，很少有人能夠想象，曾被天府大道分隔兩邊的大源村、中和鎮，會呈現出今日的雲泥之別。
而無論天空之城還是興隆湖，抑或秦皇寺，這些天府新區首屈一指的地標建築，背靠國家級新區，即使是和大源同樣的商務區、政務區和居住區規劃，但能量級差不可等量齊觀，未來的潛力猶有過之。
超級大盤的意義
總佔地面積上千畝的天空之城，整體品質在保利系列產品中屬於中高端，這其中的因果關係不言自明——每一個品牌開發商的超級大盤項目，總是會得到集中的資源傾斜。
涵蓋了各種物業形態的超級大盤，不僅在規劃上為項目提供了規模優勢，僅僅只是“可以配置近千畝航空大世界主題樂園”就足以說明。同時，在物業個性化設計上也創造了廣闊空間。對購房者而言，兩者都相當重要。前者保證生活各種配套，而後者滿足多樣的審美需求。
對天府新區而言，天空之城這樣的大盤模式——尤其還帶有主題樂園，將通過項目自身的生長，形成對整個區域的社會影響力，塑造新區性格和活力。這或許也是為何天府新區頻出大盤的考量之一。
天空之城因此與麓湖、蔚藍卡地亞在天府新區形成了鼎足而三的態勢。甚至可以說，如果沒有這類樓盤的存在，天府新區的居住品質整體會被拉低不少。但顯然，這樣的大盤模式只屬於有實力的企業，而這樣的企業顯然非常稀缺，成都目下的供地節奏幾乎可以令我們斷定，在成都五環區域內，再出現這樣規模大盤的可能性已幾乎為零。
在雅各布斯的《美國大城市的死與生》中，“城市生命和社會經濟的活力，在於城市功用的綜合性和混合性，而不是其單一性”，對房地產大盤項目依然適用。多樣的物業形態，才能保持大盤們如城市般不斷成長，形成社群概念，增強居民對項目的歸屬感、創造性，甚至可以說，正是大盤中的居民決定了這些“小城市”未來的模樣。
天空之城的啟示
昨天我們去到天空之城的時候，大概是上午11點左右，樓盤外近百畝的公園和售樓部外的兒童樂園，令人印象深刻，為樓盤品相加分不少，這與天府新區高樓林立的大環境截然不同。
按照置業顧問的說法，天空之城周邊，將以紅星路南延線、天府大道、劍南大道、五環路、地鐵1號線等，形成4橫4縱3地鐵立體交通路網，可直通天府機場。且周邊有泡桐樹小學、實驗外國語等優質教育資源。此外，還將打造約6萬㎡環社區主題公園及社區內口袋公園——的確是一個高品質超級大盤的模樣。
和眼下一些精裝樓盤不開放樣板間的遮遮掩掩姿態迥異其趣，天空之城的樣板間現在完全開放，引導我們參觀樣板間的置業顧問一再強調，這就是以後交付的樣子。在我們參觀樣板房期間，一撥一撥的購房者絡繹不絕。
不得不說，天空之城的裝修做得相當用心，不僅有地暖設備，房間裡甚至考慮到了老年居住者的生活習慣和需求，所用的裝修品牌大都為國際國內性價比極高的一線品牌。我們不想做更多描述，避免廣告嫌疑。如果你之前吃慣了精裝房的閉門羹，到這裡可能會有點驚詫，同時可能也會覺得更加安心。
據保利工作人員透露，目前項目的排號人數已經遠遠超過了房源套數，這也從側面印證了我們關於整個市場正在迴歸以產品和實力說話的判斷。幾位遞交了資料後來到樣板間的購房者告訴樓市大嘴巴，之所以會將“房票”毫不猶豫的投向這裡，正是基於對開發商品牌、品質以及區域潛力的綜合考慮。
“好樓盤的升值潛力顯然更高”，他們說。
▲天空之城
據未經證實的說法，5.15新政之後，幾乎令90%的天府新區人失去了購房資格，但天空之城所呈現出來的平靜中的熱烈，值得很多開發商深思。
說了這麼多，其實我們想說明的是，買方市場正在到來，特別是對於那些改善購房者，由於限價的因素，高品質樓盤暫時還不具備大幅漲價的可能，更應該綜合考慮如何選擇，這時候你的錢袋，不用著急奉上，有無數開發商比你們還著急。
實際上，對剛需購房者而言，如果有可能，也請踮起你們的腳尖——在限購、限價、限售三管齊下的當下（這恐怕將後無來者），儘量一步到位置業。因為上述條件任意放鬆一個，想要再換房都將付出高昂的代價。優先考慮的條件是：品牌，在這個前提下，儘量選擇配套完善，或者體量較大的。
購房者們，請捂緊你們的錢袋！你們有充足的時間慢慢挑選。而此前一些趁亂而上、現在還沒有調整迴心態的開發商們，也許將迎來最痛苦的時候。
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