2020年的樓市，走到4月底已經非常清楚了。一季度，無論是經濟運行數據還是樓市銷售數據，該出來的都出來了。結果並不出乎意外，外界有所猜測的“放開樓市”也沒有成為現實。既然現在沒有，之後大概率也不會有了。
前情提要
一季度全國GDP出臺，同比增幅-6.8%，一個多少年沒見過的數字。但是數字並不可怕，關鍵看“態度”。此前普遍猜測，作為全面建成小康社會的收官年，為了6%的預期增速，有沒有可能在第二季度及下半年全面放開刺激政策，包括房地產上下游這個GDP佔比30%的產業鏈。
否定（1）：12次提及房住不炒，2020年尤其密集
說房住不炒前，其實我們更應該關注為何要“房住不炒”。時間線拉回十七年前，也就是2003年。那一年，我們首次喊出“全面建成小康社會”的口號。房地產作為支柱型產業，兼具投資、消費兩大功能，城市化進程也催生了大量的居住與公建配套需求，房地產得到了飛速的發展。那會的房地產，極具經濟拉動效應：有數據表明，03年到15年，我國GDP增長速度與房價增長速度是正相關。這期間裡，無論是社會財富、居民消費水平都是正向發展的。
轉折點出現在了2016年。那一年起，我國GDP增長速度開始減弱至7%以內，房價卻依然快速上升，也正是在2016-2018年期間，全國多地房價普遍翻了一倍。 與房價上漲截然相反的是：居民儲蓄值達到歷史新低、居民部門槓桿率從34%陡然提高到60%、居民家庭財富至少70%為房產、社會零售品消費額增速明顯下滑。一系列現象表明：房地產衝過頭了，產生明顯負效應了。
打個很簡單的比方：對於一個發育中的青少年而言，多吃就能長身體、長個子。但高速發育、體型正常之後，再多吃就會肥胖，就會出現併發症。房地產就是這個道理。
於是，在2016年這個時間點上，房住不炒首次在中央經濟工作會議上被提出。有媒體專門統計過，從2016年首次提出到2020年4月份，房住不炒一共被提及了12次，其中16年1次，17年1次，18年1次，19年4次，2020年開年僅4個月已經提及5次，最後一次是4月17日的全國中共中央政治局會議上。
與此對應的則是各地頻頻出臺的調控政策，也有媒體專門統計過：2018年全國調控次數450次，2019年620次，與房住不炒的提及頻次呈現正相關。接下來來看2020年。
否定（2）屢戰屢敗，7城“放鬆調控”一日遊
受黑天鵝影響，今年一季度經濟下滑是不爭的事實。有人提出“重啟房地產這顆壓艙石”，按之前的“成功經驗”帶動各個產業的復甦。這話有一些道理，畢竟是曾走過的路。於是，我們看到了最早2月份駐馬店、廣州，到3月份海寧、濟南，再到4月份青島、荊州，先後7個城市對外發布降首付這樣的加槓桿政策，但無一例外全部“今日出臺，明日撤回”。原因在於對於大部分城市而言，土地收入依然是財政的主要來源，有了收入才能施展拳腳，才能帶動全局。但這條“捷徑”上頭意思很明確、也很堅決：要不得。就像第一大點提到了，這條老路已經故障頻頻，要開拓新的路。
如果只是一個兩個，那可能還不能代表決策層之堅決；如果是尺度較松、默許操作，那也絕不會“朝令夕改”。先後7個城市，涵蓋一二三四線已經足以表明態度。尤其是4月份在一季度數據已經出臺之後，依然對青島、荊州沒有任何放鬆。
否定（3）不對稱降息、深圳現象、上海嚴令
1、自今年2月開始，央行先後三次下調短期逆回購利率，兩次下調中長期利率，但無一例外採取了非對稱降息這個操作，即短期利率下調幅度遠大於中長期利率。意思很明顯，一方面是為了盤活企業、適當寬鬆；一方面是適當為存量房群體、新增購房群體減負，但幅度有限。這個已經非常明確了，產業第一位。樓市捎帶救一救，畢竟也受影響了。
2、而深圳現象的嚴查，更是具有全國示範作用。深圳，作為全國樓市風向標，一舉一動都可能對其他城市產生深遠影響。就像15年的回暖漲價風，最早就是從深圳颳起。此次有企業、個人以房子抵押獲取專項貸的方式，屬於典型的換個名義把資金流入房地產。這種現象如果得到默許，將很快在其他城市得到效仿。於是乎，央行深圳支行要求嚴查的指示迅速鋪展開來。（嚴查結果對外稱沒有發現違規操作現象，這是意料之外的。但細想，也許正是高明之處。如果確實存在，這個小火苗必然是被熄滅了。即使是中介惡意炒作，警示作用也起到了）。
3、作為另一大風向標市場的上海，則在深圳基礎上更是下了一劑“猛藥”。4月23日，央行上海總部召開房地產信貸工作座談會。會議明確指出：“嚴禁以房產作為風險抵押，通過消費貸或經營貸違規向購房者提供資金，影響房地產市場的平穩健康發展”。不少網友稱是不是有點過頭了，房產不能抵押還有什麼價值？但這也恰恰表明了十分堅決的態度：“房主不炒，杜絕一切變相破壞市場穩定的可能 ”。
否定（4）土地市場降溫，房企風向轉變
這可能是目前爭議最大的點。一方面是三令五申房住不炒，一方面房企們還在拼命造勢賣房。這讓很多看客認為：土地畢竟是國有的，不可能對房地產下狠手。其實他們忽略了一點：目前大部分房企負債率過高，原因自然是前期拿地拿狠了，價格拿高了。那這些房企能不能倒？不能，因為涉及就業、涉及銀行壞賬率、涉及穩定性。所以，需要給這些房企一個過渡期，把目前風險降下來，把存量土地清一清。過渡期過了，那房企們該怎麼拿地、在哪拿地，就該“聽話”了。
與是，我們看到了一季度土地市場開始降溫，溢價率明顯降低；融創孫宏斌對外稱2020年開始將縮減拿地規模，增加優質城市、優質地塊的比例；碧桂園也對外稱將“降速提質”。這就是當家人的高明之處，不能一棍子立刻打死，但也不能“姑息養奸”。這個道理我們要懂。
大漲的時代即將過去，你會懷念它嗎？
點點關注，點點收穫。
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