起這個標題的時候，挺爽的，很想把最近迷霧一般的地產一口氣給說透了。可是列提綱的時候，才發覺自己可能給自己挖了一個坑——這得碼多少字啊~
千里之行，始於足下。好吧，見字如面，一點點的開始寫，希望你們能感受到一個字一個字敲出來的溫度。and文章會有點長，耽誤你們一會功夫，但我覺得大家應該會有收穫的。
Part one：2020年前3月風雲回憶錄
1月份的前奏：19年年報顯示，過去一年裡，各房企賺的盆滿缽滿，腦滿肥腸，心裡滋味老奢逸了。
1月份的尾巴：傳統佳節將至，房企們也正做著2020年的美夢，雙喜臨門不禁嘴角帶笑，心裡想：“又是一個肥年吶”，一邊小酒咕嘟下口，回味無窮。
直到那一天，歡快的琴鍵上來了一道“休止符”。將近40天的休止符，樓市開始“冬眠”。按理說，即使是過冬，“地主家”的存糧也是夠的呀。實際上，非也非也，扒一扒賬上的現金，再數一數即將到期的債，小酒的迷醉頓時清醒。一拍大腿，這個冬天怕是難熬呀。
來看這張表。
之所以一邊是高業績，一邊是高負債率，原因只有一個：資金的極限槓桿運動。用1塊錢撬動1個10塊錢的生意，再用10塊錢撬動10個100塊的生意，同時每一塊錢都一直在拿地和開發的路上。
所以，可以肯定的說，剛開始的零開張+網上賣房的少量開張，是根本不解決“堵窟窿”這個問題的。
2月份的前奏：跑得快的有水喝，今年2月業績出臺，果然跑得快、又跑得堅決的收穫還不錯，可其他猶猶豫豫、矜矜持持的業績可就有些不好看了。壓力，來到了大多數房企的面前。
2月份的尾巴：作為地方的錢袋子+穩定局勢，顯然這種一面倒的情況是不能坐視不管的。於是，各地先後的救市招數紛紛亮了出來。
當然，合理的救必須要救，積極的救，但超綱超限的可就對不住了，叫停！比如~就不用比如了，大夥都門清。
2月就此結束，3月粉墨登場。
這1個月裡，我盤點了一下，房企們分別用了三十六計裡的“欲擒故縱”、“瞞天過海”、“無中生有”、“反客為主”、“釜底抽薪”。下面我來解釋一二。
欲擒故縱：我當然希望你來買房子，但你不來我沒轍呀，so沒轍就打折
瞞天過海：深圳、蘇州等地出現日光盤，秒清盤，於是一招瞞天過海，蓄意製造全面回暖跡象
無中生有：光製造回暖怎麼夠，政策市當然需要政策帶動。於是，降息、放水、新基建全部被解讀了“這是房價要漲呀”
反客為主：40天柴米未進，3月好歹靠發新債還舊債、促銷銷售，緩過了神。於是乎立刻開始反客為主，以攻代守，全面升溫樓市，買方市場向賣方市場轉移
釜底抽薪：你買不買，不買？那好，4月1日集體漲價喲！
Part2：2020年樓市究竟是漲還是跌？
最頭疼的部分到了。
結論先前置：有漲也有跌！啊呸，一句廢話。且慢客官，這可真不是一句廢話。
哪些漲了？前批次樓棟較差，這批次樓棟較好，漲了！前批次為高層，這批次為洋房，漲了！前批次是半年前，這批次是今年，漲了！還有局部地區漲了，例如南京河西、蘇州姑蘇、無錫學區房、徐州地鐵沿線（原諒作者是江蘇的）。
哪些跌了？南京仙林邊邊、蘇州新吳邊邊、無錫錫山邊邊。為什麼跌？不好賣唄，都是大差不差的剛需盤為主，戶型差不多、配套需要等、人氣不咋地，就等地鐵來“扶貧”。
那怎麼看待這個有漲也有跌的現象呢？
再瞧一眼，結果其實已經出來了。好賣的都是好地段的，再不濟也是前途一片光明，
特點就是數量稀少；不好賣的都是非核心區的，要啥啥欠缺，特點就是數量巨多。高下立判，對於改善客戶而言，好地段、好產品那是可遇不可求，有機會一定會入手；而非核心區對標剛需、首置人群，價格敏感度超高，最近收入又縮水，關鍵房子那麼多不愁買不著，不如等等看。所以，2020年的樓市究竟是漲還是跌？可以這麼說，任何一個城市都可能同時存在漲與跌，這是很微觀的層面，放到統計數字裡是可能顯現不出來的，中和了。
那怎麼識別哪裡會漲、哪裡會跌呢？
限於我也不是對每一個城市都瞭解，只能給一個參考方向：
1、 四五線小城市，城市化率還不到50%的，新區核心區會漲，老城區只看學區房；
2、 三線城市，城市化率不到60%的，新區會領漲，老城區核心地段會保值，學區房不必多說；
3、 三線城市，城市化率超過60%的，新城區也好，老城區也好，只有核心地段會漲，偏離主城區5公里以上的一概不看；
4、 二線城市，只要不是邊邊角角（超過主城10公里的）、還有羸弱鄉鎮，都會漲，但原則上還是越靠近主城越漲；
5、 一線城市，有人氣的地方就會漲（當然，也別跑鄉下的鄉下去），周邊城市群的核心地段也可以看。
6、 補充一點：以上5點如果都一一對照符合了，但只要所在地人口是淨流出狀態（每年超1萬人那種），且沒有止停跡象，那以上5點全部可以推翻，因為房價天花板差不多快到了，甚至該下行了。
Part3：:2020年，買還是不買？
到目前是2000字，我該長話短說了。2020年的形勢，其實非常清楚了，我大概歸納以下幾點：
重點閱讀
1、 今年會出現明顯的貨幣貶值，另外很多人收入降低也是必然的。所以要尋找能保護自己資產不縮水的方式，當然仁者見仁，我只講房子，別的我也不懂。當然，如果你也不懂，那最好也別碰，樓市的大方向判斷還算是比較簡單的。
2、 有現金在手的人，可以選擇購買優質的房子抵抗外部威脅，這也是為啥目前局部區域漲價的原因所在；
3、 有些人說外資會來國內尋求避險，這不是不可能，但他們既沒有買房資格也沒有社保啊？不限購的優質城市的優質商業用房可能會有一些反彈機會，但咱們自己就算了吧，什麼公寓、寫字樓碰都不要碰；
4、 剛需我覺得今年是有機會的，一直以來其實剛需都被關在門外看有錢人玩，連個門票都很難拿到。但今年剛需盤肯定會不好過的，而剛需盤又是房企們的“現金流所在”。所以多去看看，但別輕易買，別一被忽悠就緊張，好好砍砍價、吊吊胃口，另外選擇儘量離主城區近一些、配套完善一些的。剛需不僅需要考慮買房，還是要考慮房子本身的抗跌性的。別再說就一套漲跌無所謂之類的事了，如果你多瞭解一下金融的話。
5、 我要是瞎說，歡迎來捶我。
哦對了，有個點我覺得有必要提一下。別信什麼還有2億人要進城房價會漲的觀點，太不靠譜了。是，這些人終有一天會進城，但他們真的不可能成為房價推手。哪有人菜市快關門時去買菜，還漲著價買的？
樓市迷霧重重，關注作者不迷路 。專注買房諮詢、市場研究、政策研究。
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