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房價如果要跌的話，會跌多少？房子作為家庭的重要支出，人們為了買房煞費苦心，一邊努力攢錢，另一邊又要關注市場最新政策，開發商的動向還要看好，誰知道會不會突然有打折促銷的情況。別以為買完房就萬事大吉了，很多人會更加關注房價變動，生怕自己買貴，讓房子貶值了。如今，幾乎所有人都認為，房子的保值、增值屬性，是任何商品不具備的，也正因如此，人們才願意把自己辛苦打拼的積蓄，全部投入到房地產中，長久下去，想不膨脹都難。根據西南財大數據，2013至2019年8月，個人房貸餘額從9萬億漲到了25.8萬億，平均每年增長23.4%，其中首套增速為15.8%，二套房以上為32%。這麼多房子，樓市能“扛得住”？
實際上，之所以能維持高速擴張，與房市的“兩條腿”脫不開關係，一條是金融，另一條是人口。再說了，房地產向來短期看金融，中期看供需，長期看人口，因此金融和人口，是房地產短期和長期走勢的關鍵。從金融角度看，2018年末，我國住戶部門槓桿率為60.4%，距離65%的天花板，僅僅是一步之遙，換言之，老百姓已經沒能力再負債買房了。從人口角度來說， 2019年新生兒數量降到1400多萬，超過一半都是二胎，這意味著年輕人的生育意願降低，未來的購房需求可能會青黃不接。有了這兩個前提，沒等來房價回升，調控之手反而越來越緊了。但是到了2020年，在如此脆弱的時刻，樓市解開“第一道枷鎖”，1天內5省市出新規，2大好消息襲來，買房又省一筆錢？
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賣不了房，收不來錢，房市處於“靜止”狀態，3天賣580億隻是個例？
據平安證券測算，2020年，房企境內發行債券到期5902億元、海外發債到期2136億元、房地產信託到期6544億元，合計約1.46萬億，其中，2月到期672億，佔全年比重為4.6%，3月到期金額環比增84.7%至1240億，且呈逐月上升趨勢，7月到期值達到峰值1490億。這還不止，如果加上銀行貸款、民間借貸等，房企今年要還的債，可以說是天文數字。而如今，一場突然性的事件，導致各大售樓處停止線下賣房、中介歇業、項目進度停工，整個市場都處在“靜止”的狀態下。據中金公司的追蹤報告，2月8日-9日期間，30城地產成交僅有5000平米，較去年同期下降90%。
在房說君看來，在去年超500家房企破產的背景下，2020年又恰逢債務集中到期的階段，1.5萬億的鉅額債務如芒刺背，壓得房企喘不過氣來，隨著兌付的規模不斷擴大，房企爭著“打折”已是必然。要知道，對於企業，特別是大量的小規模房企來說，回款至關重要，一旦房子賣不掉，現金流中止，開發商的貸款利息和債務還款時間仍在生效，大房企可以依靠“取東牆補西牆”，但小房企幾乎得不到任何幫扶，生存環境只會進一步變差。所以說，恆大全國7.5折的號令打響後，種種大膽的營銷手段，3天580億的成績單著實讓人眼紅，但是留給中小房企的，除了眼紅之外，只有加快降價賣房子，爭取僅剩不多的現金流。
1天內，樓市解開“第一道枷鎖”？5省市連續出手，只是為了加快市場週轉？
作為一個極度依賴資金的行業，一個年銷售16萬億的市場，如果光靠房企網上賣房，爭相打折的自救行動，吃了上頓沒下頓的，恐怕沒幾家公司能扛得住。關鍵時刻，還是要有“真金白銀”注入市場。短短24小時內，就先後有5省市連續出手，有的積極推進售樓處復工，還有的降低預售門檻，有的三天救了兩次，這次直接放鬆了限購。 20日晚間，南京出臺房地產復工方案，是全國首個宣佈開放售樓部，恢復商品房銷售業務的城市；21日中午，河南推進開放售樓處，並降低預售和土拍門檻；同日，廣東發佈十條例，支持房企復工復產，目前廣州已經有超過100家售樓處恢復開放。
如果說南京河南廣東，都還是停留在供應端的話，那麼駐馬店和蘇州，已經打起了“需求端”的主意。21日上午，蘇州相城區發文放寬落戶限制、限購條件，允許本科直接落戶，與此同時，工作滿3個月的高技能人才，在相城區內購房，將不受戶籍、社保和積分的限制。這是風波當前，首個放鬆限購條件的城市，早在三日之前，蘇州取消現房銷售和封頂銷售，這意味著實行3年的蘇十五條，被特殊事件的影響被打斷。最後在21日晚間，駐馬店出臺17條新政，包括上調公積金貸款額度、公積金首套房首付比例由30%下調到20%、各類人才買房補助200元/㎡、大中專以上150元/㎡、農民工100元/㎡等。
房說君認為，由此可見，不論是讓土地加速出讓，加速變成房子，還是讓房子加速銷售，加速流動，這一切的一切都是為了房地產快週轉，想方設法“喚醒”市場。對樓市來說，這就是聰明之處，1天之內，“第一道枷鎖”被解開，一方面抓供應刺激，解開土地的枷鎖，允許房企提前入市，另一方面抓需求刺激，解開限購枷鎖，允許一部分達到要求的人才，積極入市。當然了，降低土拍門檻並不意味著不繳納，想著少花錢甚至不花錢就能把地拿了，沒有這麼好的事，無非是給樓市“解解渴”，鼓勵開發商多多拿地，儘快拿地。問題是，這對樓市到底有沒有作用？
樓市“天平”已經傾斜，2大好消息，買房又省了一筆錢？
按照慣例，歷年來2月是政策發佈少的月份，但今年大有不同，據中原地產數據，今年2月，全國累計接近50城發佈了多次房地產政策。在房說君看來，表面上看，各地的政策導向多指向房企的資金面問題，緩解資金壓力，允許慢點繳費、慢點還債，說到底，對樓市的交易和市場影響微乎其微，但對於房企來說，成交量和回款才是口糧，房子賣不掉，再延期也沒用。而駐馬店、蘇州，或是衡陽的操作，似乎對上號了。更重要的，還是高層的態度，畢竟頂著“房住不炒”的刀刃，如果玩得過火了，還是會被點名批評，不過要注意的是，在遏制炒房慾望的同時，更要保障“住”的自由。
一方面，近期，央行發佈2019年第四季度貨幣政策執行報告，再次提及房子是用來住的，不是拿來炒的定位，要求按照因城施策的原則，加快建立市場金融長效機制，另一方面，沒過幾天，據央行2020年金融市場工作電視電話會議通稿，其中有專門針對房地產的一條，除了保持好金融政策的穩定和一致性外，央行也給出8字提示：促進市場平穩運行。在房說君看來，這兩個好消息對目前樓市來說非常及時，各地方雖全力拯救，但並未觸及核心，作為各大銀行的錢袋子，自然不會袖手旁觀。
房說君有話說，近日浙商銀行下調個人房貸款，所有非“限購”城市的居民家庭，首套個人住房的首付比例從三成降為兩成。隨著地方“降首付”的措施蔓延， 可以預見的是，樓市的“天平”已經傾斜，2020年會變成真正的“買方市場”，屆時購房者選擇餘地大大增加，加上此前央行的降息，5年期LPR下降，恭喜無房者，買房又省了一筆錢。
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