房價也具有和普通商品價格構成的共同特徵，住宅開發成本或商品生產成本在一定程度上是確定市場銷售價格主要指標。劉全分析認為，一二線城市房地產調控政策全面升級，而全國房地產市場銷售價格卻高企不下，房地產開發成本增加是房價上漲的原因之一。房地產項目開發土地價格佔成本約40%，土地價格大幅飆升推動房價走高，這是商品市場價格基本規律。
2018年5月，全國300個城市共推出土地面積10431萬平方米，同比去年增長31.6%，土地出讓金總收入3141億元，同比去年增長54.3%；一線城市土地成交面積同比下降51.7%，二線城市土地成交面積同比上漲8.3%，三四線城市土地成交面積同比上漲41.6%。5月份，300個城市住宅用地成交樓面均價3946元/平方米，同比去年增長6%，住宅用地平均溢價率31%。劉全分析認為，一二線城市土地價格持續升高,而土地市場供應量出現大幅銳減，市場供求關係緊張也是房價上漲的主要原因。三四線城市土地供應大幅增加，土地價格上漲將帶動房價走高已是必然。
劉全分析認為，近二年全國房價普遍大幅上漲，主要是房地產開發成本增加和投資炒房等共同推動房價上漲。房地產市場調控目標是維護房價平穩上漲，而不是真正打壓抑制高房價。通貨膨脹率升高促進物價上漲和宏觀金融貨幣政策等推動房價上行。地方土地財政和房地產開發成本升高等疊加作用影響，未來房價上漲無法轉變。房地產市場高房價，本質上是民眾與地方利益分配問題。高房價帶動高地價，多地變相放開房地產調控主要是為高地價。
5月份，全國土地市場進入“量漲價跌”運行狀態，一二線城市土地成交量明顯下降，已經進入“無地可拍”局面。劉全分析認為，一二線城市受房地產調控政策影響土地成交量下降，土地底價成交的明顯增多。三四線城市土地成交量大幅升高，並帶動市場總體的成交面積上行。房地產市場不有效遏制投資炒房，房價不可能實現平穩。如果沒有投資炒房，房價還會大幅上漲嗎？控制房地產市場高房價並不難，真正難的是土地財政和房地產相關稅費等鉅額財政收入如何解決？“恭喜”5月份300個城市賣地收入3141億元。
創作：2018.6.7
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