年末歲初，杭州樓市二手房市場，成交量有所反彈，行情有“回溫”之勢。
在很多成交榜單裡，都不乏之前一些“搖號紅盤”的身影，且大多都在2019年下半年交付。
一些業主開始急不可耐賣房，也有不少購房者，在搖號失利後將目標轉向二手房市場，尤其是那些剛交付的次新房。
這樣的“一拍即合”，某種程度上助力著現在這一波新行情。
其中，良渚、勾莊都屬於近期二手房成交比較熱門的板塊，裡面的次新房紅盤也都頻頻出貨。
2019年12月底，隨著萬科未來城三期的交付，良渚“杜甫村三兄弟”全部交付。未來城、瀾天、和昌府成了良渚二手房市場的“香餑餑”。
而勾莊方面，海德公園的熱度也不容小覷。
次新房紛紛湧進市場，它們的市場價值到底如何？具體成交情況如何？購房者們又是怎麼想的？記者前往良渚、勾莊板塊探訪。
PART 1
“杜甫村三兄弟”集中出貨
購房者是否值得上車？
2019年4月，和昌府交付，7月，融信瀾天交付，12月底，萬科未來城三期交付。
在“杜甫村三兄弟”附近的二手房中介門店，一位銷售中介告訴記者，相比於前幾個月，這裡最近一個月的二手房掛牌和成交非常活躍了。上半年整個區塊的二手房掛牌量也就百來套。而最近，光是融信瀾天一家，掛牌量最多時，都100多套了。
二手房成交方面，就過去的12月而言，最火的還是融信瀾天，成交50多套，而未來城一期二期，則在10套左右，和昌府的成交量為個位數。
從透明售房網的數據來看，融信瀾天目前的掛牌均價31473元/㎡，簽約均價28010元/㎡；和昌府掛牌均價31641元/㎡，簽約均價28730元/㎡；而萬科未來城的掛牌均價40556元/㎡，簽約均價32040元/㎡。
記者還了解到，融信瀾天和和昌府最近成交的最低總價是毛坯270萬，帶車位（20萬左右），戶型為89㎡。不算車位的話，毛坯250萬左右。萬科未來城目前掛牌最低價是精裝270萬，戶型84㎡。
（注：表格中的二手房掛牌價、簽約價均為2020年1月數據）
2018年5月，融信瀾天高層收官；2017年12月，和昌府收官；2018年10月，萬科未來城收官。
將“杜甫村三兄弟”現在二手房簽約價，與當初新房收官價相比，單價漲幅為8000-10000元/㎡。而拿總價來算，以89㎡戶型為例，融信瀾天的漲幅在85萬左右，和昌府則在77萬左右，萬科未來城在105萬左右。
當然這只是賬面盈利，若加上其他稅務等成本，以及實際成本，實際利潤要少一些。
當然對購房者而言，賬不能這麼算。需要衡量的是，二手房價格與市面上新房價格的差距。
購房者對良渚的二手房市場又是怎麼看呢？
一位購房者認為，現在板塊內的新房保利融信和光塵樾雖然還有房源，但一方面難搖到，另一方面小戶型房源較少，只有100套左右。
在和光塵樾難搖到以及小戶型稀缺的情況下，很多購房者就選擇了良渚的二手房。
需要看到的是，如果選擇良渚二手房，以89㎡戶型為例，不算車位的話總價在250萬左右，與和光塵樾89㎡戶型220萬左右的總價相比，會高出30萬左右。此外還需要再加上稅務成本以及中介費。
買二手房的好處，當然是所見即所得，以及可以直接入住，省去時間成本。
PART 2
萬象城幸福裡搖不到？
勾莊還有單價不到2萬的二手房
勾莊板塊，因為萬象城幸福裡的幾次“萬人搖”，成為杭州目前炙手可熱的板塊之一。最近世貿璀璨瀾宸和世茂·璀璨瀾庭的受追捧狀態，也是典型的現實驗證。
不過，一些購房者屢次搖號不中後，也將目光投向了板塊內的優質二手房。
目前勾莊板塊最受歡迎的二手房，當屬7月交付的海德公園。據透明售房網數據顯示，海德公園目前掛牌有67套，掛牌均價34363元/㎡，簽約均價30170元/㎡。
一位中介表示，海德公園之前掛牌最多都超過200套了，最近兩個月成交30套左右，相比於前幾個月，成交量確實多了起來。
（海德公園）
中介還告訴記者，交付以來，海德公園總價最低的一次成交發生在2019年7、8月，戶型83㎡，毛坯總價251萬。
如果按照單價最低來算，前幾天成交的一套99㎡總價285萬房源，單價只需要2.87萬元/㎡左右，據銷售透露，這套房子購房者沒去現場看就買了。
就以這套99㎡總價285萬成交的房源來說，從透明售房網一房一價表中可以看到，這個戶型的房源當初新房售價為220萬左右。
掛牌來看，海德公園89㎡戶型，帶車位總價需要295萬。而旁邊的濱江萬家之星，最低總價約285萬，戶型89㎡。
至於更便宜的小區，海德公園兩公里外的名城博園算一個，目前掛牌97套，其簽約均價只有23800元/㎡。
最近名城博園掛出一套110㎡毛坯大三房房源，總價232萬帶車位，如果去除車位的話，單價還不到20000元/㎡。
2018年12月，海德公園收官；2017年6月，萬家之星收官；2016年6月，名城博園加推。
（注：表格中的二手房掛牌價、簽約價均為2020年1月數據）
在這樣的情況下，屢搖不中的購房者們，又是如何判斷和選擇勾莊板塊二手房的呢？
90後購房者Y先生搖了兩次萬象城幸福裡沒中後，也開始研究勾莊的二手房，但最後他沒有選擇海德公園，而是選擇購買了丁橋華僑城芳菲與城一套97㎡總價311萬的東邊套。
“由於未滿兩年，海德公園稅費太高，如果算上稅費，可以接受的價格只能買89㎡戶型的房源，想買的90-110㎡戶型房源總價就很難接受。而且華僑城芳菲與城還是精裝修，且處於江乾區，而海德公園只是毛坯，還是位於餘杭區。”這是Y先生給出的理由。
另一位購房者D女士，也放棄了萬象城幸福裡等紅盤，打算入手一套海德公園戶型89㎡總價290萬的二手房。
她告訴記者：“我現在如果選擇搖號，比如萬象城幸福裡或者瀾庭，以89㎡為例，搖號新房的總價加上車位大概在290萬左右，即使搖到了還要等兩年收房，這兩年的租金也是一大筆開銷。如果選擇購買海德公園89㎡的二手房，帶車位再加上利息，總價大概在315萬左右，簡單裝修一下就可以很快住進去。從付出成本來看，現在買二手房與搖號買新房，其實差別不是太大，在可接受範圍內。”
結語
在新房紅盤難搖的現實背景下，融信瀾天、海德公園這些交付不久的次新房，也確實成了不少購房者的現實選擇。但必須承認的是，如果購買這些次新房，實際付出成本確實比買新房要高一些。
那良渚、勾莊等到的次新房，是否合適買入呢？
杭州我愛我家品牌總監周包軍認為，購買這些次新房合不合適，關鍵要看購房者的具體需求。
浙報傳媒地產研究院院長丁建剛表示，現在的次新房成交，其實是一種相互妥協的結果。賣家降低姿態少賺一點，買家也承擔多一些的購房成本。賣家不願意再等更高價格，因為覺得在雙限政策下未必等得來。而在新盤特別是紅盤的低中籤率面前，剛需買家也等不起了。
“現在選擇次新房的買家，應該大多是剛需，是自住型需求，而不是投資型需求。”丁建剛補充稱。
對於未來的二手房行情，周包軍表示，最近不大會有波動，畢竟到了年末。開年後，二手房量可能會有回暖，但價格基本穩定。
“現在的二手房行情，只是略有回溫。未來，只要雙限政策在，市場預期應該不會大變，二手房行情機會比較穩。”丁建剛這樣說。
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