自從2016年10月以後，北京幾乎所有的住宅用地均採用了限房價競地價的方式進行了上市招拍掛。
這也就意味著自從2018年以後入市的新房項目，幾乎全部都已經進入了“限價”模式，成為了限價商品房。
根據最新的數據顯示，北京近兩年來已經成交了近50宗限價房地塊，其中將有15宗即將在今年上半年集中上市銷售。
但是目前這些項目始終沒有拿到銷售證，前期排卡的客戶幾乎沒有辦法進入選房流程，原因就在於北京限價房銷售細則遲遲沒有出臺。
而根據最新消息確定，北京市限價房銷售細則即將在5月出臺！
【1】
政府搖號板上釘釘
剛需優先搖號，成為選項
目前全國已經有超過八個城市宣佈了新房的搖號銷售方式。而剛需優先搖號已經成為政府監督搖號銷售方式下的一個首選方案。
那麼對於北京來說，剛需優先選房的限價房方案可能存在以下幾種：
第一，參考共有產權房，處女房資格客戶優先。所謂處女房資格，就是目前名下無房，也沒有過換房的記錄，這類客戶屬於絕對的剛需，可優先作為首輪搖號客戶進入搖號池。
第二，非處女房客戶，以本地區社保客戶優先，作為第二輪進入搖號池的客戶進入選房。
這樣一來，對於開發商和選房客戶來說，均處於不可控的環境中。可能大部分均無法選到自己心儀的房源了。
【2】
政府佔股10%！
限價房變成漲價房！
對於北京限價房銷售細則中最恨的一條，就是可能政府要在其中佔10%的股份。
這樣一來，本來是純正商品住宅的限價房（與正常商品住宅唯一的區別就是限售五年），一下子要變成共有產權房了！
這樣一來，未來的銷售、抵押可能都會成為問題，限價房的商品性一下子就被壓縮了。
根據細則，客戶買入限價房後，5年後轉售時候，要給政府交納10%總房款的股份錢。
可是目前所謂的限價房，價格並不低！房山的限價房房價幾乎要到4萬/平米，大興地區更是高達5.2萬/平米，這已經和周邊商品房沒有任何的價格差異了。
而客戶買入的時候，僅僅是買入了90%的股份，這就是變相漲價了10%！
所謂限價房，已經不再是限價房了，而是漲價房！
【3】
限價房失去價格優勢
北京二手房極有可能面臨漲價契機
一旦該限價房銷售細則宣佈執行。北京限價房就徹底失去了價格優勢了。
開發商會降價銷售嗎？這基本上是不可能的任務。因為目前大部分限價房地塊都是高價拿地，開發商基本都是成本價在開發銷售。
限價房降價的空間基本不存在！
而2018年幾乎所有的新房都是限價房供應，一旦新房市場變相漲價10%。已經積累了將近一年的市場需求將會全面迴歸二手房市場。
二手房市場漲價幾乎是不可避免。
而一旦北京二手房房價出現回暖，極有可能又會面臨政策的調控。
因此我個人認為，可能在下半年北京二手房將會迎來最好的換手機會！
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