7月以來，杭州土地市場推地頻繁，共掛牌32宗地塊，截至目前已經有27宗地塊成交，其中涉宅地18宗（不含人才租賃用地），僅主城區就有6宗。
7月6日，主城區的那場土拍想必有不少人記憶猶新：翠苑、西興、之江單元涉宅地成交價均未溢價封頂。10天后的7月16日，主城區再次出讓7宗地塊，其中有3宗涉宅地，位於南星單元、濱江中心單元以及浦沿單元，分別被濱江、溫州時代和浙江富成建設集團競得。出讓結果同樣未掀起波瀾，3宗地塊成交價均未封頂，且溢價率也降低了。
隨著出讓地塊數量越來越多，涵蓋的範圍越來越廣，土地市場降溫的預期也一次次被坐實。本週五，餘杭將出讓3宗涉宅地塊，結果如何同樣廣受關注。
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濱江低溢價率拿下南星單元
土拍市場再次驗證市場降溫
月初，主城區的那場土拍結束後，關於土地市場是否降溫有多種觀點。
主流聲音認為，隨著調控不斷升級、政策持續收緊，開發商資金流承壓大，拿地漸趨理性，土地市場降溫了；但也有觀點表示，土地市場並沒有降溫，而是起價高了、配套公建多了，開發商拿地成本折算下來並不低。
隨著7月16日主城區3宗宅地競拍結束，土地市場降溫被進一步坐實。
“這3宗宅地整體來看很有方向意義，坐實了此前地價降溫的預期。”杭州新浪樂居主編上官劍說，其中最具標杆意義的是錢江新城南星單元宅地。首先，這宗地的價格足夠高，屬於頭部樓盤，對未來房價具有引領市場的作用；其次，地塊的地段和配套足夠好；另外，目前周邊在售樓盤的均價，也是按高價地審批的價格。因此，從區域和地價來看都是標杆。
南星單元這宗地最終由本土房企濱江拿下，成交樓面價36086元/㎡，溢價22.08%。去年9月，濱江和保利聯合競得南星單元1宗宅地，即保利濱江·上品，當時的成交樓面價44460元/㎡，不僅溢價封頂，還有23%的自持面積。從成交的直觀樓面價來看，地價降了近1萬元/㎡。
對此，上官劍分析，南星單元出讓的這宗地要無償配建公共租賃房和幼兒園，算上建設成本，拿地價和去年的較為接近。不過，保利濱江·上品那宗地是有23%自持比例的，雖說它屬於開發商，但不能出售，未來需要資金沉澱，加上現在長租公寓還沒有找到明確的盈利模式。如此一對比，現在的地價是實實在在地降了。
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地價影響市場心理預期
購房者或將理性看待“搖號”
對於7月以來土地市場的表現，不少購房者開始“看空”樓市，認為地價會直接影響房價。
對此，騰果控股總經理郭曉雯認為，不少人習慣用地價乘以2來預估房價，這代表的是心理預期，但最終賣什麼價格還得看樓盤上市節點的市場供需關係。目前土地市場普遍不像之前那麼狂熱了，但是說“涼”還為時過早。
那麼，購房者對房價的心理預期，對目前的樓市影響大嗎？
“目前看還不明顯，但最終影響市場走向的就是購房者的心理預期，包括搖號這麼熱的原因，也是因為大家預期房價會漲。”郭曉雯說，一旦這個預期不存在了，需求馬上就會降下來。一旦供求關係發生逆轉，必然影響市場和房價，之前虛高的二手房市場會首先受到影響。
時報地產評論員吳曉冬也表示，從近期的搖號登記情況不難看出，購房者對市場的預期已經在下降，對於搖號也更加理性了。如在搖號樓盤的購房大軍中，出現了高端盤無人登記或登記不足的現象，剛需盤也出現了二次搖號的情況。如位於城北的寶嘉·譽府，均價3.2萬元/㎡，算得上是目前的剛需主力盤，價格相比周邊二手房也有一定的優勢，但在首搖後仍剩下了14套房源。可以看出，購房者已經不再盲目跟風買房。
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餘杭3宗涉宅地本週五出讓
本週五（7月20日），餘杭將出讓3宗涉宅地塊，分別為良渚新城的2宗和崇賢新城1宗。地塊出讓面積合計80241㎡，建築面積合計173351.1㎡，起始總價合計26.8億元。
良渚新城板塊2宗宅地分別為餘政儲出[2018]25號和餘政儲出[2018]26號地塊。其中，25號宅地北至好運街、東至儲運路，地塊可建面積39723.3㎡，起始總價70279萬元，起始樓面價17692元/㎡，上限樓面價22979元/㎡。26號地塊西至儲運路，南至規劃五路，地塊可建面積79639.8㎡，起始總價140899萬元，起始樓面價17692元/㎡，上限樓面價22966元/㎡。
這2宗宅地相距不到1公里，25號地塊距離在建地鐵4號線儲運路站約700米，26號宅地緊鄰儲運路站。據我愛我家數據顯示，地塊周邊小區萬科·北宸之光，二手房掛牌價3.5萬~4萬元/㎡。
餘政儲出[2018]27號地塊位於崇賢新城陸家橋，地塊東至相鄰土地、南至崇杭街、西至崇錦路、北至前村港。地塊出讓面積28344㎡，可建面積56688㎡，容積率1.2~2，起始樓面價8666元/㎡，起始總價49126萬元，上限樓面價12989元/㎡。根據出讓條件，該地塊須配建不少於地上住宅建築面積5%的公租房。
這3宗涉宅地塊最終會拍出什麼樣的結果，是“逆風而上”的局部升溫，還是“順流而下”的整體降溫？時報將繼續關注。
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