7月以来，杭州土地市场推地频繁，共挂牌32宗地块，截至目前已经有27宗地块成交，其中涉宅地18宗（不含人才租赁用地），仅主城区就有6宗。
7月6日，主城区的那场土拍想必有不少人记忆犹新：翠苑、西兴、之江单元涉宅地成交价均未溢价封顶。10天后的7月16日，主城区再次出让7宗地块，其中有3宗涉宅地，位于南星单元、滨江中心单元以及浦沿单元，分别被滨江、温州时代和浙江富成建设集团竞得。出让结果同样未掀起波澜，3宗地块成交价均未封顶，且溢价率也降低了。
随着出让地块数量越来越多，涵盖的范围越来越广，土地市场降温的预期也一次次被坐实。本周五，余杭将出让3宗涉宅地块，结果如何同样广受关注。
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滨江低溢价率拿下南星单元
土拍市场再次验证市场降温
月初，主城区的那场土拍结束后，关于土地市场是否降温有多种观点。
主流声音认为，随着调控不断升级、政策持续收紧，开发商资金流承压大，拿地渐趋理性，土地市场降温了；但也有观点表示，土地市场并没有降温，而是起价高了、配套公建多了，开发商拿地成本折算下来并不低。
随着7月16日主城区3宗宅地竞拍结束，土地市场降温被进一步坐实。
“这3宗宅地整体来看很有方向意义，坐实了此前地价降温的预期。”杭州新浪乐居主编上官剑说，其中最具标杆意义的是钱江新城南星单元宅地。首先，这宗地的价格足够高，属于头部楼盘，对未来房价具有引领市场的作用；其次，地块的地段和配套足够好；另外，目前周边在售楼盘的均价，也是按高价地审批的价格。因此，从区域和地价来看都是标杆。
南星单元这宗地最终由本土房企滨江拿下，成交楼面价36086元/㎡，溢价22.08%。去年9月，滨江和保利联合竞得南星单元1宗宅地，即保利滨江·上品，当时的成交楼面价44460元/㎡，不仅溢价封顶，还有23%的自持面积。从成交的直观楼面价来看，地价降了近1万元/㎡。
对此，上官剑分析，南星单元出让的这宗地要无偿配建公共租赁房和幼儿园，算上建设成本，拿地价和去年的较为接近。不过，保利滨江·上品那宗地是有23%自持比例的，虽说它属于开发商，但不能出售，未来需要资金沉淀，加上现在长租公寓还没有找到明确的盈利模式。如此一对比，现在的地价是实实在在地降了。
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地价影响市场心理预期
购房者或将理性看待“摇号”
对于7月以来土地市场的表现，不少购房者开始“看空”楼市，认为地价会直接影响房价。
对此，腾果控股总经理郭晓雯认为，不少人习惯用地价乘以2来预估房价，这代表的是心理预期，但最终卖什么价格还得看楼盘上市节点的市场供需关系。目前土地市场普遍不像之前那么狂热了，但是说“凉”还为时过早。
那么，购房者对房价的心理预期，对目前的楼市影响大吗？
“目前看还不明显，但最终影响市场走向的就是购房者的心理预期，包括摇号这么热的原因，也是因为大家预期房价会涨。”郭晓雯说，一旦这个预期不存在了，需求马上就会降下来。一旦供求关系发生逆转，必然影响市场和房价，之前虚高的二手房市场会首先受到影响。
时报地产评论员吴晓冬也表示，从近期的摇号登记情况不难看出，购房者对市场的预期已经在下降，对于摇号也更加理性了。如在摇号楼盘的购房大军中，出现了高端盘无人登记或登记不足的现象，刚需盘也出现了二次摇号的情况。如位于城北的宝嘉·誉府，均价3.2万元/㎡，算得上是目前的刚需主力盘，价格相比周边二手房也有一定的优势，但在首摇后仍剩下了14套房源。可以看出，购房者已经不再盲目跟风买房。
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余杭3宗涉宅地本周五出让
本周五（7月20日），余杭将出让3宗涉宅地块，分别为良渚新城的2宗和崇贤新城1宗。地块出让面积合计80241㎡，建筑面积合计173351.1㎡，起始总价合计26.8亿元。
良渚新城板块2宗宅地分别为余政储出[2018]25号和余政储出[2018]26号地块。其中，25号宅地北至好运街、东至储运路，地块可建面积39723.3㎡，起始总价70279万元，起始楼面价17692元/㎡，上限楼面价22979元/㎡。26号地块西至储运路，南至规划五路，地块可建面积79639.8㎡，起始总价140899万元，起始楼面价17692元/㎡，上限楼面价22966元/㎡。
这2宗宅地相距不到1公里，25号地块距离在建地铁4号线储运路站约700米，26号宅地紧邻储运路站。据我爱我家数据显示，地块周边小区万科·北宸之光，二手房挂牌价3.5万~4万元/㎡。
余政储出[2018]27号地块位于崇贤新城陆家桥，地块东至相邻土地、南至崇杭街、西至崇锦路、北至前村港。地块出让面积28344㎡，可建面积56688㎡，容积率1.2~2，起始楼面价8666元/㎡，起始总价49126万元，上限楼面价12989元/㎡。根据出让条件，该地块须配建不少于地上住宅建筑面积5%的公租房。
这3宗涉宅地块最终会拍出什么样的结果，是“逆风而上”的局部升温，还是“顺流而下”的整体降温？时报将继续关注。
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