8疫情後，房價會漲還是會跌？
過去的半個月裡，這幾乎是我回答最多的問題。
很多有購房需求的朋友陷入糾結，到底要不要現在入手？
結合最近讀書、培訓、思考所得，想嘗試進行一次較為系統的回答。
如果我們分析某個月、某個項目房價的漲跌是沒有價值的，因為其中的變量非常多，結論一定是“有漲有跌”。
但如果我們跳脫出短線的政策、供求和產品變量，去尋找更深層的規律，也許會發現一種非常奇特的趨勢——
疫情後房價的走勢，大概率會趨近於人類體重的走勢。
1房價會不會漲？
回答：會。
“我要減肥”是絕大多數人掛在嘴邊的誓言，越來越胖也是絕大多數人不得不面對的現實。
為什麼？
“儲存能量、形成脂肪”是人類對抗飢餓的手段、也是祖先在野外得以生存的根本。
“越來越胖”是人類進化習得的本能。
和本能對抗是一件艱難的事，也是大部分人無法成功的主要原因。
“房價一定會跌”是人民的樸素心願，“房價總是在漲”也是人民不得不面對的現實。
在中國，“漲價”也是房子的“本能”。
和本能對抗，當然不是一件容易的事。
我們一起看看這種“本能”源於何處。
如果房子只是用來吃飯睡覺，那在村裡、鎮上、縣城買套房就可以，房子的價格也基本等於建造成本。
為什麼我們要“斥巨資”在城市，甚至城市的核心位置買房呢？
因為我們需要上班交通方便、因為孩子需要好學區、因為老人需要好醫院、因為妻子需要好商場、因為寵物需要好公園……
所以，在城市買房子，居住功能退居其次，我們更多獲取的是“公共資源”。
交通、學區、醫院、商場、公園……這些“公共資源”是誰提供的？——政府。
政府提供公共資源的錢從何而來？——土地出讓金，即“地價”。
這就形成了中國特有的“土地財政”模式。
反映在房價上就是，越是城市核心區的房子，地價越佔大頭、建造成本越佔小頭。
所以，在城市“買房”買的絕不只是一個鋼筋混凝土構建物，而是一支國家和城市發行的“股票”。
只要整體經濟在發展、城市規模在擴大、城市資源配套在升級，這支股票就有了漲價的“本能”。
儘管“土地財政”模式常被詬病，但事實上，中國的城市能發展至今日盛況，正是基於這一近乎完美的金融制度。
它通過“借用”未來70年的土地價值，實現了城鎮化和現代化的快速啟動。
更可怕的是，為這支“股票”做“信用背書”的既不是某個人，也不是某個金融機構，而是政府信用。
“土地”至“房產”的價值轉換鏈條中，通過城市“公共資源”的提供者，實現了“房價”與“國運”的鏈接。
而且，肉眼可見的是，中國絕大多數人、在絕大多數時刻，對政府信用、對國運充滿了信心。
也正式因為這種力量，國運不斷昌盛，實現了良性的互動、支持了祖國多年的發展。
舉個例子，
這次疫情中儘管出現了一些瀆職、混亂、延誤的場景，國人也曾被氣的七竅生煙，但這不影響大家內心堅定地信念：中國政府一定能快速平息疫情。
當國外媒體宣稱軍方有可能接管武漢時，他們將之視為疫情升級的恐怖信號，國人卻說“太好了，解放軍來了，沒事了。”
這就是政府信用、這就是國運。這樣的一支“股票”，大概率是持續升值的。
萬一有一天，樓市大跌，那就像是一個人迅速變瘦，往往是生了大病的標誌。
所以，我們都不應該期望這樣的事情發生。
即使真的不幸發生了，屆時，你也沒有閒暇和能力去“抄底”。
除此之外，房價上漲還有另一個“本能”，這個本能源於貨幣超發。
無論是凱恩斯主義刺激需求的慣用手法，還是美元作為霸權貨幣的持續量化寬鬆政策，都導致貨幣超發成為一種“不可抗力”。
人人都懂，貨幣超發會引起通貨膨脹。
比如世界上本來有10元錢，有10個蘋果，那每個蘋果就是1元錢；而當世界上突然變成12元錢，還是10個蘋果，那每個蘋果就變成了1.2元。
貨幣超發是“不可抗力”，作為基礎民生的米麵糧油、瓜果蔬菜又不能漲價，怎麼辦呢？只能讓其中一個蘋果直接賣3元，其他蘋果就還可以賣1元。
這個“3元的蘋果”就是房子。
人們常說的樓市“蓄水池”功能也是這個意思。
這兩個“本能”從未消失，因此，房價大概率不會整體下跌。
而且一旦出現整體下跌，對中國經濟來說，也不是好的信號。
2房價會不會瘋漲？
回答：不會。
我們要再次說回土地財政模式。
這種曾經創造“中國神話”的模式，在人口紅利耗盡、城市化進程基本結束的當下，房價的持續上漲就暴露出了一些危險的弊端。
首先，由於地價和房價的上升導致了資本“脫實向虛”，人們發現辛辛苦苦科研、勞作，都比不上買房賺的快，於是資本湧入房地產，離開實體經濟；
其次，無論是企業還是個人，為了購買更多的房產，開始不斷地增加貸款額度，也就是我們所說的“加槓桿”，導致槓桿率到了一個比較危險的臨界點；
最後，這種將公共資源與房價捆綁的模式，導致“上沒上車”、“什麼時機上車”的人出現了明顯的財富差異，社會財富的再分配受到影響。
中美貿易戰的本質並不是貿易本身，而是金融戰、科技戰、國運戰，高新技術產業成為主戰場，房地產反而成為軟肋；
新冠肺炎疫情考驗舉國應戰能力，快速反應的相關產業鏈條成為保障前線供應的有力後方，資金鍊緊繃的地產業卻需要政府“救市”。
所以，未來的國民經濟支柱產業一定不是房地產。
中國急切地需要振興實體經濟，而過快上漲的房價成為了其中的阻力。
就像一隻成長迅猛的神獸，可以抵禦外敵、看家護院，但如果不加限制，也容易傷了自己人。
抑制房價上漲成為政府的一門必修課。
可能你會有疑問，那為什麼最近各地政府還都出了“救市”政策？
那是因為，在未來，房地產雖然不是支柱產業，但絕不意味著它不重要。
房地產始終是中國經濟的壓艙石、是產業轉型的緩壓器、是中國經濟看家護院的神獸。
作為資本密集型行業，疫情帶來的社會停轉讓房企承受著資金鍊斷裂的風險，就一定要救。
但如果你仔細觀察，所謂的“救市”政策都聚焦在“現金流”環節。
“房住不炒”是當下不可碰觸的紅線，國家不會允許資本大量湧入地產、更不會允許隨意加槓桿。
這就是為什麼駐馬店將公積金首付由30%降至20%後，變相加槓桿，被省委約談的原因。
也許又有人質疑，既然國家要保住地產行業現金流，降價不是最好的辦法嗎？降價了賣的快呀！
且不論房企的利潤率問題，就當降價不影響利潤，那降價是不是真的就賣的快呢？
在地產行業，其實未必。
這又要回到上文的“股票”問題，當房子擁有了金融屬性，它便不是一般的商品，而成為了一種金融產品。
你會發現，中國地產行業的多次去庫存，都是在漲價週期完成的。
這個很好理解。你買股票、買理財、買基金是買收益高的還是低的？
路邊老太太也知道樓市“買漲不買跌”的道理。
所以，由於房子兼容了使用價值和金融價值，房價和現金流的關聯變得異常複雜。
疫情之後，房價的趨勢是怎麼樣的？
我認為大概率會像人類的體重一樣——
平穩地、緩慢地上升。
這個漲幅大約是GDP的漲幅水平，可以跑贏KPI實現保值，但無法實現大幅增值。
這期間，也許會有個別人體重驟減、也會有個別人體重驟增，但不會改變大的趨勢。
關於房價的分析到此結束，但我理解很多朋友關心房價，本質上關心的是——
現在該不該買房？
所以再追加對這個問題的回答。
3現在該不該買房？
回答：不看大勢，看自己。
首先我們要排除兩類極端人群。
第一類：迫切需要買房且極度剛需的客戶，這類客戶能買則買；
第二類：隨時可以買房且不用加槓桿的投資客戶，這類客戶想買就買。
以下分析只針對大眾化、需要貸款、不很著急買房的剛需和改善客戶。
這次疫情之後，有兩類看似都很正確，卻又很對立的觀點——
觀點1：無房等於無家可歸。如果沒有房子，能不能回來上班都要看房東的臉色；
觀點2：加槓桿等於找死。如果沒有現金流，你將直面房貸無法歸還的窘況。
其實兩種觀點並不對立，反而是因為疫情，讓大家對“房子”的理解更加理性。
在房價平穩上漲的大趨勢下，買房就別想“踩點兒”了，而是聚焦於自己的“週期”，問自己三個問題吧！
問題1：我為什麼要買房？
買房的動機一定要單純，在房價趨勢平穩的當下，買房可以自住、可以保值，但千萬別想著“撿漏兒”。
趨勢性的“撿漏兒”機會基本沒有，結構性的“撿漏兒”機會非常難得。除非你長期浸泡在地產行業，信息及時、判斷準確，才有些許的可能。
現在撿漏既靠技術，也靠命數。其中的不確定性是難以估量的。
問題2：我的財務狀況可以買房嗎？
你要評估自己對首付和月供的承受力，支付完首付後，需要預留至少一年以上房貸現金流；月供最好不要超過收入的三分之一。
如果沒有這樣的條件，請慎重考慮買房。
問題3：我的生活狀態需要買房嗎？
你需要評估自己的家庭生命週期，評估每個家庭成員的“公共資源”需求，同時在需求和慾望之間尋找自洽的平衡點，綜合地考慮位置、面積、功能。
買房是為了幸福，而不是為了毀掉幸福。
文章寫到這裡已經超出預期的長，但還有很多朋友的問題有待回答。
比如：
該如何買房？
該買哪個城市的房子？
該買城市哪裡的房子？
該買什麼樣的房子？
會不會開徵房產稅？
……
在信息越來越充沛、及時、全面的時代，其實很多答案都在自己的心裡，就看我們願不願意成為“有心人”。
敬請關注公眾號，得空時候我會時不時分享自己關於房產的些許看法，希望對大家有所幫助。
來源於地產人下班後 ，作者木又寸變成樹
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