一場疫情，讓百強房企2月份的銷售業績創下了最近幾年單月銷售的最低記錄。
克而瑞研究中心近日發佈的報告顯示，TOP100房企2月單月實現全口徑銷售金額3243.3億元，環比降低43.8%，同比降低37.9%。從1-2月的累計銷售金額來看，百強房企整體的業績規模同比降低23.8%。在土地市場方面，受疫情影響，2月份多個城市土地出讓暫緩，全國土地市場成交體量大幅回落，降至近一年來的最低水平。
按照樂觀的預計，如果近期除湖北以外的疫情能夠基本得到緩解，隨著市場秩序和購房需求的慢慢恢復，房地產市場在二季度望恢復正常的銷售節奏，疫情過後的土地市場也將迎來拿地“小陽春”。但值得關注的是，儘管市場還未恢復，仍有一些企業已經逆勢啟動了“搶地”的按鍵。
8成百強房企單月和累計業績現同比“雙降”
2020年開局，受新冠肺炎疫情的影響，線下售樓處紛紛關閉、各大房企延遲復工。據克而瑞監測，截至2月末全國仍有近六成售樓處尚未開放，各地建築工地也大多處於暫停開工狀態。
毫無疑問，疫情對於中國房地產行業的影響是巨大，這也直接在銷售數據上得到證實。
根據克而瑞研究中心發佈的《2020年1-2月中國房地產企業銷售TOP100排行榜》，2月單月TOP100房企實現全口徑銷售金額3243.3億元，環比降低43.8%，同比降低37.9%。2月份的銷售業績，更是創下了最近幾年以來單月銷售的最低記錄。另外，從1-2月的累計銷售金額來看，百強房企整體的業績規模同比降低23.8%。在這其中，大概有8成的百強房企單月和累計業績出現了同比“雙降”態勢。另外，從全口徑數據看，前兩月銷售金額超過百億元的房企數量為22家，而去年這一數量為31家，相比去年同期減少了近三成。
從城市供求數據來看，在克而瑞重點監測城市中，2月多數城市零供應，重點一二線城市成交量同比下降77%，廣州、寧波、重慶、西安、南寧、大連、武漢等城市單月成交量的同比跌幅均大於90%。
從政策層面看，偏風頻吹。2月份以來，全國多地分別在供給和需求端都有針對房地產“定向寬鬆”的扶持性政策出臺。政策大致涵蓋了放寬預售條件和分期或延期繳納土地出讓金，以及購房補貼、稅費減免、調降首付比例等舉措。
而2月份百強房企各梯隊銷售金額入榜門檻也出現同比降低。根據報告，截至2月末TOP50和TOP100房企銷售操盤金額的入榜門檻為36.5億元和12.3億元，分別同比降低35.6%和37.1%。TOP20和TOP30房企銷售操盤金額的入榜門檻也分別同比降低近30%至101億元和65.4億元，降幅均較1月進一步擴大。
土地成交量創一年新低，三類房企逆勢拿地
土地市場方面，受疫情影響，2月份多個城市土地出讓暫緩，全國土地市場成交體量大幅回落，降至近一年來的最低水平。
各能級城市中，僅一線城市成交量有所上漲。其中，北京、上海等熱點城市也加大了優質土地的供應力度，助推本月地價大幅走高，達到近一年最高點，而二三線城市的成交量均較上月減少了五成左右。
從克而瑞研究中心發佈的《2020年1-2月中國房地產企業新增貨值TOP100排行榜》來看，新增貨值TOP100總量超萬億，門檻值為23.8億，較上月提升8%。其中，僅半數百強房企上榜。
整體看，開年以來投資整體較為謹慎，不足二成房企貨值超過200億。TOP10房企整體新增貨值3470.9億元，其中，僅綠城中國（10.900，0.00%）、華潤置地（36.850，-0.27%）和綠地控股（6.16，0.00%）三家房企新增貨值突破400億，分列貨值榜前三。
此外，規模房企投資優勢依舊顯著。根據測算，約有66%以上的貨值被銷售TOP30企業所獲。
百強房企投資力度出現大幅下滑，還表現在有接近三成的企業開年以來尚未拿地，包括祥生在內的部分房地產企業，2月份沒有新增土地儲備，而上榜企業中超過三成來地方性企業。拿地金額上，百強房企2020年前2月同比下滑超15%，其中銷售TOP10企業1-2月新增拿地近800億元，較2019年同期降幅50%。
非常時期下，百強房企主要精力均集中在線上銷售、加緊復工上，絕大多數企業投資幾乎“暫停“，單月拿地金額超過10億的企業不足3成。
但值得關注的是，儘管市場低迷，但2月份仍有三類房企在逆勢“搶地”。
第一類，資金充裕、融資成本較低的央企、國企積極拿地。以中交集團、華潤置地、首開股份為代表的房企，2月份拿地金額超過150億，遠高於其1-2月的操盤金額。
第二類，區域型房企逆勢加倉。最為強勢的是綠城，其2019年拿地金額近900億，同比增長57%。2020年開始，仍然延續了積極態勢，在北京和浙江增加土地儲備，單月拿地金額271億元，位列百強之首。此外，龍光、中駿等前2月拿地銷售比高於1。
第三類，地方性企業和聚焦區域深耕的中小房企。例如湖南建共、德信等。開年以來德信接連在溫州補倉，市區拿下三宗宅地。考慮到一季度拿地能夠在年內上市形成銷售，配合疫情結束後市場報復反彈的可能性，會對今年的業績形成一定支撐。
另外，從2月份百強房企拿地分佈來看，一線城市佔比上升4個百分點，達到6.1%。二線城市成交佔比大幅縮減至36.9%，一方面由於出讓“大戶”武漢受疫情影響2月份無成交，另一方面也是部分一二線地塊延遲出讓所致。而三四線佔比達52.16%，重回一半以上。
調整戰略佈局，重新審視城市發展週期
分析認為，從長期來看，經歷此次疫情，市場需求結構面臨調整。在此期間，房企應該積極對產品需求結構和區域需求結構進行調研，根據需求做出判斷，並相應調整戰略佈局，有利於更加準確抓住疫情後的市場機會。
就目前而言，2月以來隨著疫情不斷髮酵、各大房企延期復工，保守估計今年整體開工起碼要延後一個月。受項目施工進度影響，房企補貨受限，市場新推貨值上市也將延緩，房企推盤節奏普遍受到影響。短期內，市場供給很大一部分將依賴企業去年留存的貨值。
對於如何抓住新增供應空檔期，盤點庫存，制定有針對性的營銷策略。有效地將留存貨值轉化為業績，這也更加考驗企業的市場預判、資源整合和營銷能力。
對此，克而瑞研究中心建議，在城市選擇上企業需要重新審視城市發展週期，疫情或將加快市場調整期結束，建議聚焦關注二線城市，以及城市圈紅利下基本面良好，且有產業和人口支撐的三四線。
雖然目前房地產行業面臨一定困難，但在克而瑞研究中心看來，房地產調控不會因短期疫情壓力而出現根本性轉變，“房住不炒”和“穩地價、穩房價、穩預期”仍然是房地產調控政策的主基調。
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