摘要：買公寓是否算是筆好投資
撰文|蜜姐
今天（8月15日），我國統計局公佈了2018年7月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。
無疑，各地都在關注本地的房價漲跌情況。
01
房價還在漲？
總體來看，無論是同比（與去年同月相比），還是環比（與上個月相比）一線的城市的新房和二手房，漲幅都很小。上海還出現了價格下降。
值得注意的是，新建商品住房環比上漲的城市有65個，下調的城市僅3個。
二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲7.3%和5.5%。
三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲6.7%和5.1%。
房價上漲集中在二三線熱點城市。7月，三亞、濟南房價環比漲幅均超過3%。
這似乎與大家感知的政策調控力度不太一樣。
據中原地產統計數據顯示，7月上海、重慶、廈門、海口、寧波、佛山、昆明等40多個城市發佈了各類房地產調控升級政策，累計超過40次。
而8月各地已經有超過25個城市發佈了各種調控政策。
房價上漲背景下，調控政策加碼趨勢也很明顯。
另外一個明顯的感知是，新房非剛需族購買難度大，而且房貸利率高。
因而，我們在樓市調控嚴的城市當中發現，開發商和中介在大力推售公寓。
這種投資是否划算？
02
20多年回本，划算嗎？
此前，蜜姐講過身邊一位朋友的同事Z先生全家買房的事兒。
Z先生因為買房，養車壓力大，甚至連新房裝修都貸款了三四十萬，就琢磨著搞點投資。
他賣了區縣老家的房子，在工作所在的二線城市貸款買了一處套內面積99平米的公寓，總價170萬。
當初聽中介推薦，此處的公寓臨江，樓下有一條餐飲街，方便出租給酒店（方便外來遊客觀江景吃美食），預計月租金能達到七八千元。
但現在買過來二個多月了，房子依然還未能按預期價格出租。
每個月各項貸款兩萬多，夫妻倆是工薪族，自然經濟壓力不小。
他最近打聽了市場的出租價格，打算"割肉"也要租出去。
這套公寓是清水房，除了有一個衛生間，整個就是一個大通間。據朋友打聽，市場價預計能租到6000—6500元/月。
假如Z先生運氣不錯，順利出租，也沒有物管等其他費用，預計在21.8年—23.6年能回本。
這還不包括房子的折舊、裝修、物管等費用。
以及最近輿論熱議，會加速到來的房地產稅，都未考慮在內。
當然，假如房價上漲，順利出手，能享受額外收益。
不過據蜜姐身邊一位朋友2013年就在成都買公寓的經歷來看，想獲得公寓上漲的收益，真心不易。
03
公寓，房價、房租上漲幅度遠不及預期
早在2013年，朋友就在成都三環以內，以6000多一平米的價格買了一套公寓。
此處離地鐵站較近，加上成都這兩年的火爆行情，周邊的住宅價格早就過完了，1.2萬一平米基本算是均價。
但此處公寓的價格呢，僅上漲到了七八千。
五年左右時間，一平米價格上漲幅度僅有一兩千，而2015年還出現了小幅下跌，跌到了五千多。
再看租金的漲幅，同地段兩居室的住宅，2013年約為2000元/月，如今漲到了約3000元/月。
儘管臨近的地鐵線，5年後人流量大了很多，但朋友的公寓相對面積小，又是商業用水電氣的價格（比民用高了一倍左右），房租始終漲不起來。2013年房租約為1000—1200，如今基本沒漲，好的時候上漲200元左右。
朋友的同學當初也在成都二環投資了一套公寓，情況稍好些。
當初這套公寓的租金一千出頭，如今上漲到了1800—2000元/月，但對比該地段同樣條件的住宅，這個租金漲幅就相形見絀了。
同樣條件的住宅，目前月租價格已上漲到了三千多甚至四千一個月。
04
上百萬的投資，不能只是聽說
上述個案，當然不能說明公寓就沒有投資價值。
其實，蜜姐身邊一位長輩投資公寓就賺了錢。
七八年前，這位長輩投資了一處度假區的一套小公寓，總價不到十萬，售房合同裡面附加了酒店簽約的十年租房合同。
因為度假區這幾年經營狀況越來越好，房租也相應上漲了，如今已收回成本開始賺錢了。
工作的小夥伴們，也常常討論買房的問題，最近有位小夥伴就講到身邊幾位閨蜜在計劃要集資去海南投資公寓。
藉此，蜜姐只是想提醒各位蜜友，上百萬的投資，需要做好功課，不能聽"熟人"或中介介紹。
如果要投資，不妨先把自己當租客，去各大房屋中介網站和實體店，瞭解下想投資地段公寓的價格和租金，已經近五年的漲跌幅度。
相信哪怕只做這一步，就能看懂大部分開發商或中介口頭"承諾"的收益是否靠譜了。
不少公寓不通天然氣，即便是通氣，水電氣的價格也比住宅類高了一倍左右，也難怪租客願意租住宅而不是公寓。
而所謂熱門地段，租給酒店或作為其他商用，那更得打問號了。
沒有簽好的租約可不算是真租出去了。
附近又是否有配套更好，價格合理的寫字樓競爭，也是問題。
更迫切要面臨的問題，就是房地產稅。
未來房地產稅開徵，公寓這類商業地產恐怕會首當其衝。
如果房價下跌，這類商業地產也是首先會體現出來的，畢竟這類房子接盤俠的基數小太多太多……
而這也在日本當年的房地產泡沫破滅中被證實過。
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