2017年5月，限地價、限房價、限貸、限裝修價、限售的“五限”政策襲擊樓市!
限價時代的南寧樓市，各種亂象頻出。被動的精裝時代到來、外收、捆綁銷售、質量難題等成為了這階段南寧樓市的縮影。
如今，南寧限價令走到了十字路口。隨著樓盤預售價(又稱毛坯備案價)不斷上揚，毛坯房時代逐漸迴歸，或許，一個更好的市場正在形成。
01
限房價從土拍政策中淡出
在2017年5月的“五限”政策中，在土地供應端採取了“兩限一競”的土拍新規，2017-2019年1月，出現了不少限地價的地塊。但到了2019年開年後，新出讓的土地中，限房價政策悄然退場。這是南寧限價政策鬆綁的第一步。
正因為土拍不限房價，不少優質地塊最終以“高樓面價”成交，比如龍光天瀛、陽光城江山璟原、建發央璽、龍湖雙瓏原著、美的悅江府等，均是高價地項目，高地價帶來的便是高房價的預期上漲。
02
南寧限價盤庫存量日益減少
據不完全統計，2017-2018年共出讓了60+幅限價地，目前共有43個限價盤在售。其中，檀府印象、龍光玖譽湖等8盤進入清盤/僅剩公寓在售階段，榮和東站城市廣場、重慶銀河項目等7盤未開盤。
按照這樣的步伐，未來剩下的限價盤預計在1-2年後進入清盤或售罄階段，限價房將逐漸淡出歷史舞臺，所以請珍惜那些高性價的限價盤。
03
多盤樓盤備案價上揚
一方面是土拍不再限制房價，另一面是限價盤不斷走量，“限價”範圍不斷縮小。與此同時，南寧亦有多個樓盤備案價悄然上調，這些現象都在透露著南寧樓市“限價正在悄然退出”。
從最新預售證公佈信息獲知，近期南寧各個城區多家樓盤備案價出現上浮，個別樓盤更是出現了短期內迅速上漲的趨勢，真是一頓操作猛如虎!
其中，最新備案價上漲幅度令人驚到下巴的，非五象新區萬科金域中央莫屬!2019年11月29日，新獲證23/25#樓毛坯備案價竟高達15721元/㎡，23#樓備案價格區間12660-15721元/㎡，25號樓12262-15103元/㎡，讓不少購房者虎軀一震並不禁發問，萬科金域中央備案價幾時漲得如此迅猛?
萬科金域中央2019年獲證情況
回顧萬科金域中央備案價這一年的走勢，在2019年2月到9月份期間，萬科金域中央備案價幅度波動較小。直至11月底，3個月的時間，萬科金域中央備案價區間由8740-11500元/㎡到12660-15721元/㎡，上漲了4000元/㎡!!幅度變化尤為迅猛!環比上漲近34%這波騷操作，可能是很多南寧人第一次真切感受到樓盤備案價短期能有如此大的漲幅。
再比如青秀區的霖峰壹號，12月5日觀邸二期產品19#樓新獲預售證，毛坯預售備案價主力區間為15477-17729元/㎡，最高毛坯預售價為19500元/㎡，逼近兩萬，著實令購房者小心臟一顫!
霖峰壹號19#樓預售證獲證情況部分截圖
據悉，項目去年12月底獲證的18#樓，毛坯預售備案價主力區間9200-11000元/㎡，最高毛坯預售價為11290元/㎡，最低毛坯預售價為7981元/㎡。短短一年之間，霖峰壹號觀邸近6000元/㎡的漲幅，頗令人咋舌!
除此之外，還有御景山、保利領秀前城、萬科城、騁望珺璽、廣源華府等盤也在漲，漲幅區間為500-3000元/㎡，令人大呼。
多盤熱盤備案價上漲，新盤備案價漲幅架勢也很猛。譬如，鳳嶺南龍光天曜備案價1.55萬元/㎡;五象新區龍光天瀛備案價高達2.4萬+元/㎡;江南區華潤置地西園悅府最高毛坯擬售價24743元/㎡，竟比龍光天瀛還要多幾分勇氣和底氣!顯然，按照區域分化，不同的樓盤，備案價都有著不同幅度的上漲。
04
毛坯房逐漸迴歸
在歷史的洪流中，單一的政策不可能一直適用，必然會隨著實際轉變，南寧樓市亦是如此……
限價帶來的“毛改精”熱潮，精裝房風靡南寧。這種被動的精裝時代，伴隨而來的是高首付、高月供，以及降標減配帶來的精裝房交付質量問題不斷暴露。
可以說限價時代帶來的是質量難題，精裝成了溢價的手段。所以限價時代衍生的精裝房，越來越難以為繼。
正是這樣的背景，“毛坯房”是市場中的香餑餑，成了最有力度的廣告詞。哪裡有毛坯房，哪裡就有熱銷。建發璽院、華潤置地悅年華、中昂國匯、金悅瀾灣等“精改毛”樓盤的熱銷，也是當時樓市的一大現象。
與此同時，也有精裝和毛坯同售的推售形式出現，比如龍光水悅龍灣御江、龍光江南院子、天健和府、綠地城等多盤精裝/毛坯組合賣，既可以先試試水，刺激銷量，又可以保留精裝那一部分的利益，兩全其美。
這些都證明了，毛坯房仍是市場接受度最高的產品。
當限價鬆動不斷擴圍，新盤取得了較高的預售價，很多新盤開始採用毛坯形式入市。如龍光天曜、龍光天瀛、建發鼎華北大瓏廷、中南春風南岸、奧園瀚德棠悅府、龍光玖瓏華府、中海哈羅學府等新盤紛紛確定首期將以毛坯的形式推售。據統計，現在南寧已有超75盤是毛坯房，陣營快速擴大。
05
寫在最後
同兩年前的毛改精風波如出一轍，當下，精改毛也成為了樓市的突出現象。
在多數一二線城市都在出臺新建商品房必須精裝出售的時代潮流裡，南寧樓市這波操作真真是讓人“醉了一地”。
但其實，這是好事情。
首先，對於開發商而言，不管是賣毛坯還是精裝，推售方式可以多樣化，達到快速去化目的。而且盈利手段不再侷限於從精裝實現溢價，也有了利潤空間和成本，能呈現出更好、更優質的產品給購房者，是好事!
其次，對於購房者而言，而毛坯房的置業門檻和月供將有一定程度的降低，若可以實現公積金貸款，置業壓力將會減少很多，是好事!
此外，雖然備案價是有上漲，但基本上是符合當下市場規律。在房住不炒的主基調下，穩中略升的樓市，將成為新常態，是好事!
或許，我們會遇見一個更好的品質時代。
或許，一個更好的市場出現了。
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