◆經濟導報首席記者 王延鋒
青島市城陽公證處25日發佈青島高新區商品房公證搖號售房規則，即日起實施。這意味著，青島高新區房地產市場未來開盤將採用公證搖號的方式。
經濟導報記者注意到，在最近一段時間，西安、南京、深圳等多地都發布了公證搖號售房的實施辦法。
業內認為，公證搖號售房可使買房人選房過程更加透明，有利於行業健康發展。但部分熱點城市房地產市場供需存在失衡，若供需緊張局面不能得到緩解，公證搖號售房依然無法避免“搶房”現象。
“登記購房人”
每戶只能出一個
25日，青島市城陽公證處發佈高新區商品房公證搖號售房規則。該規則由青島市城陽公證處制定，經高新區國土分局同意公佈執行，自2018年6月25日起實施。規則適用於青島高新區範圍內採用公證搖號方式進行銷售的新建商品房項目。
這個公證搖號售房的規則，對買房人、開發商在新房交易中的行為都做出了限制。比如，對買房人來說，一個家庭只能有一人代表登記為購房人，搖號兩次不買房1年內不允許參加搖號。對於開發商來說，項目在取得預售許可證之前，不得與購房人簽訂任何形式的認購協議，不得以任何名義向意向購房人收取費用；項目准予銷售之後、開盤銷售前，房地產開發企業應通過媒體及其他途徑發佈公證搖號售房公告，公告渠道和內容由高新區國土分局審核確定。
在搖號之前，開發商要對準售房源在售房現場進行公示，公示的信息包括項目名稱、批准文件、規劃套數、進行搖號的套數、樓號、樓層、房型、面積、單價及總價、其他稅費等，公證機構負責對房源公示的情況進行保全。
青島高新區公證搖號售房的一大亮點是，公證機構要使用專門的電腦及搖號軟件進行搖號操作，其搖號電腦、搖號軟件均由公證機構提供；搖號一般應在公證機構的辦公場所進行，特殊情況下可安排在由公證機構認可的第三方場所。這樣的操作，可以較好地保障搖號過程中的公正性。
另外，青島高新區公證搖號結果對房地產開發企業構成強制性約束；搖號入圍人不得置換和轉移其購房資格。
軟件由誰提供很重要
除了青島高新區，全國很多地方都在近期發佈公證搖號售房規則。
在不久前曾發生“搖號門”事件的西安市，其房管部門24日發佈了最新的公正搖號售房規則。在此前的“搖號門”事件，西安搖號售房體系暴露出很多問題。比如，在採取公證搖號方式公開銷售的過程中，公證機構全程“監督”，而非同樣實行搖號的上海、南京等城市所規定的“主持”，且搖號軟件由誰決定，亦無明確要求。這就造成了“監督”變成了一種“形式”，並未真正起到監督作用。
但在西安最新公佈的規則中，搖號售房的方式、流程、房源、參與搖號人員及搖號軟件都將由公證機構確定，並由公證機構對搖號售房進行全程現場監督。
一知情人士向經濟導報記者介紹，在公證處主持搖號售房之前，很多樓盤開盤都採用開發商自己搖號售房。在這些搖號售房中，開發商可在搖號軟件中做手腳，從而較為容易地操控搖號結果。在此前西安“搖號門”事件中，就存在“相關工作人員涉嫌破壞計算機信息系統犯罪”，當地公安部門對企業銷售經理、搖號系統操作員等7名犯罪嫌疑人採取了刑事強制措施。
正因為如此，在搖號售房中，搖號軟件由誰提供非常重要。在西安最近出臺的搖號售房細則中明確，搖號軟件由公證機構確定；青島高新區的規則中也明確，其搖號電腦、搖號軟件均由公證機構提供，如此就能比較好地保障未來搖號售房的客觀公正。
改善供需
還要更多措施
值得注意到是，公證搖號售房雖然能保障大家選房的公平性，但並不能改變市場上的供需關係。
在本月16日，深圳萬科蛇口公館194套房源開售，這被媒體稱為深圳房地產史上首個採用公證處系統搖號的一手樓盤。但在搖號開售前，通過資料審核並完成誠意登記手續的誠意客戶總共為669組。在搖號過程中，669組客戶搶194套，中籤率只有29%左右。
世聯行山東區域總經理朱江向經濟導報記者分析稱，搖號售房反映的恰恰是市場上的供不應求的現狀，在某些地方是總體供應緊張，還有一些地方是因為限價扭曲了市場的價格體系，造成投資客瘋狂湧入“買到即賺到”的限價房。因此，公證搖號售房可提高選房的透明度，但要解決市場上的“搶房”現象還需要更多綜合性措施。
來自山東省發改委的數據顯示，今年前4個月，全省商品房銷售面積3089.4萬平方米，同比增長8.8%；待售面積2913.5萬平方米，同比下降27.3%，達到2014年以來最低水平。庫存的持續下降顯示去庫存戰略成效顯著，但業內人士提醒，應提防庫存繼續下降帶來的房價上漲壓力，部分庫存緊張的城市需要加快增加庫存，緩解市場緊張的供需關係。
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