問：老師，怎麼看西鄉固戍的發展前景？400-500萬預算，投資適合嗎？

答：固戍這個片區，以民房工廠居多，從板塊上來說，潛力不大，但是深圳樓市“博大精深”，不能只用單一維度去判斷是否適合，比如萬象新天這種高贈送地鐵新房，雖然旁邊民房一大堆，但是人家兩房的價格，在這裡可以買三房，乃至四房，一樣是可以買的。

問：您好，八卦嶺宿舍拆遷+荔園東學位，現在還適合買嗎？將來想原地還建。目前手上賣房有600w現金，還貸希望控制在2w內，第二套，買兩套八卦嶺？？可行？我還是想買後海，自住+增值，兩個怎麼取捨啊？感激不盡！

答：感謝付費諮詢。 不要買八卦嶺，荔園東建校傳出後，幾個月時間，八卦嶺宿舍成交價從5萬多飆到了7萬多，漲幅40%。 名校小學對房價帶動根本達不到這個漲幅，十三可以確定的說，這波不理性上漲已經過度透支了名校落地帶來的預期，後期還要回調。 至於八卦嶺的拆遷，目前簽約率只有90%，離能拆還早著呢。 你手上600W現金，不管是買後海，還是買前海，都比扔在這個坑裡有價值的多。

問：你好，我有一套寶安中心尚都二期的110的三房，目前單價8萬，我覺得對口的學校一般，單價也不低了，是繼續持有，？還是賣掉，置換成其他房產做完投資？

答：寶中高端盤業主好 海旺今年成績不錯，如果是你要用更好的學位，直接抵押貸出來繼續投資就是，除非名額有限必須賣房，否則尚都值得長期持有，如果要賣，便宜點賣給我，非常樂意。

問：大佬，請問深圳這一波行情會引發全國行情嗎？南京天津鄭州武漢成都重慶等二線會跟嗎？

答：不會，上一輪全國從上到下普漲一倍的大行情，20年來僅此一次。 國內的經濟增速和資金總量是支撐不起三年一輪動的，只能支撐局部行情，目前摩拳擦掌準備跟進的只有北京和上海。

問：十三老師好，首房首貸，首付40萬，總價130萬，選擇深圳的小一居還是惠州龍光城的兩居或小三居，現在在北京，打算以後去深圳發展，我程序員，對象學的藥學，現在醫院工作，考慮自住加投資，想聽聽老師的意見。

答：感謝付費諮詢，這是個讓人好焦慮的問題。 我很想說買深圳小一居，但40萬的首付讓我無從選籌；我想說自住就買龍光城，但看你和你對象的專業，工作的地方大概率也是也住不進龍光城的。 惠州房價眼看離深圳越來越遠，第一套買在惠州，第二套想再置換深圳很難了。 如果堅持要上車，如果月供能力OK，試試低首付吧，儘量撬起總價更高一點的深圳房子，具體諮詢白夜和十三。

問：十三老師求解，為什麼這麼多人黑龍中呢？彷彿龍中也是惠州一樣，恨不能黑到避而遠之……龍中的次新真的不能碰嘛？

答：龍中這個地方，真是很神奇，配套齊全，界面乾淨，全是次新剛需三房，居住舒適度高，價格還便宜，在龍中住久的人都愛死了這個地方。 龍中全是優點，只有一個缺點就是不漲。 為啥不漲，一是供應量大，二是距市區太遠自身產業薄弱，三是同質化產品太多，四是東部無概念。 那龍中能買嗎?我覺得可以，投資泡沫會掩蓋很多真相，包括房子的真實價值，

問：老師能否點評一下中洲灣，尤其是中洲灣二期住宅，謝謝

答：中洲灣是一個血統純粹的舊改盤，一期被上下沙無數農民房團團包圍，現場體驗頗為震撼。 一期容積率高達8.5，8000多平米的建面起了四棟48層的大高樓，三棟住宅，一棟公寓，其中兩棟住宅賠給了原住民，只有一棟住宅和一棟公寓可以銷售，開發商舊改有多艱難，看中洲灣就知道了。 二期比一期面積要大，但連在一起仍處在大片農民房包圍之中，二期肯定仍是高密度和壓抑侷促，以及和大量的原住民混居，居住體驗絕對沒有開發商描述的那麼美好。 配套的上沙小學上沙中學就更不必說了，想等到上下沙完全拆除，需要二十到三十年的等待，即使全部拆完，也無非是另一個高密度的大沖。 買這個盤的人大多數被開發商描述的美好預期所打動，但結果大概率會失望。

問：十三大師： 本人有深戶，在深無房，在深圳以外地市有房且有貸款記錄，如果現在在深圳購房首付幾成？ 目前有首付款80萬，可應付月供8000左右，純投資，能否置業深圳？ 如果可以置業，優選哪種住宅房產？（種類考量因素例如：新房or二手、面積、區域、房齡、配套、規劃預期……） 期待指點，謝謝！

答：感謝付費提問 一、外地有房貸記錄，在深圳做按揭貸款就要首付五成了，如果外地有兩套在還，在深圳的按揭貸款是被禁止的。 二、有過貸款記錄也沒關係，深圳金融環境寬鬆，可以做全款買入之後再抵押的方式，實現三成首付購房； 三、你的情況可以全款抵押買到總價250w左右的房子，月供在8千左右，租金在4千左右，可以實現； 四、優選二手住宅，關內的一房一廳或者關外近郊的小兩房都可以，樓齡儘量在05年之後的，這種房子在深圳屬於“上車盤”，最注重的因素是地鐵

問：帶海韻學位的幸福海岸，和寶實的金泓凱源城，同樣是大社區樓齡也幾乎相同，改善型需求如何選取？或者推薦更優的其他選擇？感謝回覆！

答：寶安實驗和海韻其實談不上有多大差別，目前寶安實驗略優一點，但後期海天學校作為寶安中學紮在寶安中心的一個點，可能會帶來很大的格局變動。目前還不方便透露太多訊息。 自住+教育，這兩個都可以，品相上我更喜歡幸福海岸。

問：十三老師您好，想在深圳買總價200-260萬的小兩房，投資兼住，小孩五年級，學位相對好一點的，到時初中讀公立也可以，一手二手都可以，請給點建議，多謝！

答：謝謝您的大額付費，不過我不是十三老師 您這個預算以內的兩房只能買一些市區的大廈物業，這類多半不具有良好的學區屬性，否則早就不止260了。另外就是遠郊還可以淘到兩房，而龍崗是幾個遠郊裡教育最好的，深圳前50名的龍外，以及龍城中學都還有選擇。

問：老師，北上深如果一直高壓管控房價，豈不是一直就是窪地，但是如果這種管控長達十年以上，還是房產好的投資城市嗎？畢竟人生沒有幾個十年啊！

答：北上深管控更嚴是配合中央政策，但不會容忍最優資源大幅外流，實際上，央企，銀行，高新產業和互聯網金融獨角獸一直被牢牢把控在一線，流失的只是部分中低端人口。 其次，北上深一直留有口子，深圳的入戶，上海臨港五年社保已改三年，即使最嚴的北京，工作居住證一直未收緊，一張工作居住證可買北京兩套房，就是為了留口子 凡事物極必反，二線這輪風頭太盛，過猶不及，下一步就是一線價值的迴歸，近兩年只要稍有放鬆的苗頭，一線就會重回巔峰。

問：您好，請問，純投資總價400萬左右，投哪個區域回報率比較高，麻煩具體說幾個片區

答：講真，現在400萬預算在深圳蠻尷尬的，熱點片區連像樣的小兩房都買不到，硬槓一個沒學區的老破小一定能升值最大化嗎，我看未必。 非熱點片區400萬能買到兩房三房甚至四房，好多人又看不上，相信歷史經驗認定不會漲。 其實現在400萬已經是一個分水嶺了，超過這個數還可以繼續去湊熱點片區的熱鬧，小於等於的要轉變思維和改變打法了。

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