问：老师，怎么看西乡固戍的发展前景？400-500万预算，投资适合吗？

答：固戍这个片区，以民房工厂居多，从板块上来说，潜力不大，但是深圳楼市“博大精深”，不能只用单一维度去判断是否适合，比如万象新天这种高赠送地铁新房，虽然旁边民房一大堆，但是人家两房的价格，在这里可以买三房，乃至四房，一样是可以买的。

问：您好，八卦岭宿舍拆迁+荔园东学位，现在还适合买吗？将来想原地还建。目前手上卖房有600w现金，还贷希望控制在2w内，第二套，买两套八卦岭？？可行？我还是想买后海，自住+增值，两个怎么取舍啊？感激不尽！

答：感谢付费咨询。 不要买八卦岭，荔园东建校传出后，几个月时间，八卦岭宿舍成交价从5万多飙到了7万多，涨幅40%。 名校小学对房价带动根本达不到这个涨幅，十三可以确定的说，这波不理性上涨已经过度透支了名校落地带来的预期，后期还要回调。 至于八卦岭的拆迁，目前签约率只有90%，离能拆还早着呢。 你手上600W现金，不管是买后海，还是买前海，都比扔在这个坑里有价值的多。

问：你好，我有一套宝安中心尚都二期的110的三房，目前单价8万，我觉得对口的学校一般，单价也不低了，是继续持有，？还是卖掉，置换成其他房产做完投资？

答：宝中高端盘业主好 海旺今年成绩不错，如果是你要用更好的学位，直接抵押贷出来继续投资就是，除非名额有限必须卖房，否则尚都值得长期持有，如果要卖，便宜点卖给我，非常乐意。

问：大佬，请问深圳这一波行情会引发全国行情吗？南京天津郑州武汉成都重庆等二线会跟吗？

答：不会，上一轮全国从上到下普涨一倍的大行情，20年来仅此一次。 国内的经济增速和资金总量是支撑不起三年一轮动的，只能支撑局部行情，目前摩拳擦掌准备跟进的只有北京和上海。

问：十三老师好，首房首贷，首付40万，总价130万，选择深圳的小一居还是惠州龙光城的两居或小三居，现在在北京，打算以后去深圳发展，我程序员，对象学的药学，现在医院工作，考虑自住加投资，想听听老师的意见。

答：感谢付费咨询，这是个让人好焦虑的问题。 我很想说买深圳小一居，但40万的首付让我无从选筹；我想说自住就买龙光城，但看你和你对象的专业，工作的地方大概率也是也住不进龙光城的。 惠州房价眼看离深圳越来越远，第一套买在惠州，第二套想再置换深圳很难了。 如果坚持要上车，如果月供能力OK，试试低首付吧，尽量撬起总价更高一点的深圳房子，具体咨询白夜和十三。

问：十三老师求解，为什么这么多人黑龙中呢？仿佛龙中也是惠州一样，恨不能黑到避而远之……龙中的次新真的不能碰嘛？

答：龙中这个地方，真是很神奇，配套齐全，界面干净，全是次新刚需三房，居住舒适度高，价格还便宜，在龙中住久的人都爱死了这个地方。 龙中全是优点，只有一个缺点就是不涨。 为啥不涨，一是供应量大，二是距市区太远自身产业薄弱，三是同质化产品太多，四是东部无概念。 那龙中能买吗?我觉得可以，投资泡沫会掩盖很多真相，包括房子的真实价值，

问：老师能否点评一下中洲湾，尤其是中洲湾二期住宅，谢谢

答：中洲湾是一个血统纯粹的旧改盘，一期被上下沙无数农民房团团包围，现场体验颇为震撼。 一期容积率高达8.5，8000多平米的建面起了四栋48层的大高楼，三栋住宅，一栋公寓，其中两栋住宅赔给了原住民，只有一栋住宅和一栋公寓可以销售，开发商旧改有多艰难，看中洲湾就知道了。 二期比一期面积要大，但连在一起仍处在大片农民房包围之中，二期肯定仍是高密度和压抑局促，以及和大量的原住民混居，居住体验绝对没有开发商描述的那么美好。 配套的上沙小学上沙中学就更不必说了，想等到上下沙完全拆除，需要二十到三十年的等待，即使全部拆完，也无非是另一个高密度的大冲。 买这个盘的人大多数被开发商描述的美好预期所打动，但结果大概率会失望。

问：十三大师： 本人有深户，在深无房，在深圳以外地市有房且有贷款记录，如果现在在深圳购房首付几成？ 目前有首付款80万，可应付月供8000左右，纯投资，能否置业深圳？ 如果可以置业，优选哪种住宅房产？（种类考量因素例如：新房or二手、面积、区域、房龄、配套、规划预期……） 期待指点，谢谢！

答：感谢付费提问 一、外地有房贷记录，在深圳做按揭贷款就要首付五成了，如果外地有两套在还，在深圳的按揭贷款是被禁止的。 二、有过贷款记录也没关系，深圳金融环境宽松，可以做全款买入之后再抵押的方式，实现三成首付购房； 三、你的情况可以全款抵押买到总价250w左右的房子，月供在8千左右，租金在4千左右，可以实现； 四、优选二手住宅，关内的一房一厅或者关外近郊的小两房都可以，楼龄尽量在05年之后的，这种房子在深圳属于“上车盘”，最注重的因素是地铁

问：带海韵学位的幸福海岸，和宝实的金泓凯源城，同样是大社区楼龄也几乎相同，改善型需求如何选取？或者推荐更优的其他选择？感谢回复！

答：宝安实验和海韵其实谈不上有多大差别，目前宝安实验略优一点，但后期海天学校作为宝安中学扎在宝安中心的一个点，可能会带来很大的格局变动。目前还不方便透露太多讯息。 自住+教育，这两个都可以，品相上我更喜欢幸福海岸。

问：十三老师您好，想在深圳买总价200-260万的小两房，投资兼住，小孩五年级，学位相对好一点的，到时初中读公立也可以，一手二手都可以，请给点建议，多谢！

答：谢谢您的大额付费，不过我不是十三老师 您这个预算以内的两房只能买一些市区的大厦物业，这类多半不具有良好的学区属性，否则早就不止260了。另外就是远郊还可以淘到两房，而龙岗是几个远郊里教育最好的，深圳前50名的龙外，以及龙城中学都还有选择。

问：老师，北上深如果一直高压管控房价，岂不是一直就是洼地，但是如果这种管控长达十年以上，还是房产好的投资城市吗？毕竟人生没有几个十年啊！

答：北上深管控更严是配合中央政策，但不会容忍最优资源大幅外流，实际上，央企，银行，高新产业和互联网金融独角兽一直被牢牢把控在一线，流失的只是部分中低端人口。 其次，北上深一直留有口子，深圳的入户，上海临港五年社保已改三年，即使最严的北京，工作居住证一直未收紧，一张工作居住证可买北京两套房，就是为了留口子 凡事物极必反，二线这轮风头太盛，过犹不及，下一步就是一线价值的回归，近两年只要稍有放松的苗头，一线就会重回巅峰。

问：您好，请问，纯投资总价400万左右，投哪个区域回报率比较高，麻烦具体说几个片区

答：讲真，现在400万预算在深圳蛮尴尬的，热点片区连像样的小两房都买不到，硬杠一个没学区的老破小一定能升值最大化吗，我看未必。 非热点片区400万能买到两房三房甚至四房，好多人又看不上，相信历史经验认定不会涨。 其实现在400万已经是一个分水岭了，超过这个数还可以继续去凑热点片区的热闹，小于等于的要转变思维和改变打法了。

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