房小幫
昆明房價漲的主要原因隨著中國老齡化的增速以及生活水平的提高全國都增加了很多康養項目，而昆明有春城之美譽，特別是靠電池的地產更適合居住；另外隨著國家一帶一路的戰略發展昆明又是打通國門的要道之一，從昆明的高鐵網，航空樞紐可以看出昆明雖然不是國家中心城市但是是中國的國際中心城市之一也就是對外開放的大門，昆明房價想不長都難。昆明現在最缺的人流量，至於以後就看這手好牌打的怎麼樣了！
DEZH
在西南的省區市中，昆明的房價是高的。
我不懂房地產，但可以從一個本地人的視角分析一下。不用非常宏觀和專業的角度，我們都能看出，非本地戶籍人口買房的比例非常高，這可以說是推高房價的一個重要因素。
我一個朋友，前些年買了一套靠環湖路附近的房子，後來因為他資金壓力很大，就急著出手。心理價位是95萬，不少本地的買房者看了，都給不到這個價位，因為有點偏遠，交通也不是很方便。
後來有個北京來的哥們兒，看了一眼，直接給了100萬。交了一大部分錢以後就回去了，也沒多問一句，就等著證下來去辦過戶。
100萬，在北京是一間房，在學區只能買一個廚房的錢，在這裡買下了一個不錯的板式房。
這個北京哥們兒，代表了很多推高昆明房價的購房者。他們沒有剛需，來買房是養老或者投資。所以對地段這些要求並不高。
環湖路對於他來說，休閒度假或者養老是個很好的地方。但對昆明人來說，環湖路就是個很遠的地方。
而類似環湖路這樣偏遠的地方，地鐵到達的呈貢，以及即將開通的4號5號線串聯起來的各種偏遠的地方，價格全都起來了，核心區域的還可能低嗎？
昨天看了一個新開的樓盤的新聞，很遠，已經在主城外十幾公里了，還人山人海。即便有地產商運作的因素，但也不可能全部人都是托兒。有一個朋友在現場，說60%以上都是外地人。
對於外地投資者來說，昆明有優越的生態環境和氣候優勢，作為西南大通道的出口和一帶一路的前沿，發展前景是不錯的。今後想在這裡發展的人看見目前一萬多的房價，真的不覺得高。
當然對於大多數普通的本地居民來說，這個價格也不低了，畢竟昆明的收入水平在全國偏低，而消費水平偏高。
昆明新視野
昆明的房價為什麼一直居高不下，而且南市區的房價更是突飛猛進，小菜分享下自己對這個問題的看法。
昆明房價為什麼一直居高不下？
中央一直堅持“房住不炒”，昆明也是這樣堅持的，但昆明的限購政策、限售政策，相對而言還是溫和的，對昆明房價來說，不是“猛藥”，更多還是“調理”性質的。
為什麼不下“猛藥”，直接讓昆明房價“下”呢？
說白了，“穩房價、穩地價、穩預期”才是目標，“殺死”房價不是目的，對大家都沒好處，“穩”才是最重要的。
因此，政策求“穩”，不會讓房價“下”，昆明房價也就像你說的那樣“居高不下”，但也沒有大漲。
為什麼南市區房價更是突飛猛進？
01、地形限制
北市區、西市區已經發展山腳了，沒有進一步發展的空間了，只剩東市區和南市區。但東市區的情況相信大家看地圖也都清楚，要發展出去，先要搬遷各類市場、倉儲區，調整鐵路運輸線路，除了髒亂差，還有就是交通問題。
只剩南市區了，一馬平川的，推進起來最快，成本最小。
02、政府戰略
“南延北拓”！
南市區往呈貢、晉寧方向發展，圍繞滇池，形成大昆明城市發展規劃；北市區往空港、楊林方向發展，打造空港經濟帶。
短期看，南市區發展更為迅猛，更具前景。
03、土地成交
南市區主要是官渡、呈貢、晉寧的地盤，目前官渡區是南市區發展的主力。
2019年，官渡區賣地最多，共賣了113宗土地，約7746.85畝，佔昆明全年土地成交面積44.36%；其次是西山區，賣地51宗，成交面積2250.61畝。其中，南市區的大商匯、滇池片區都是西山區的範圍。
04、土地樓面價和溢價率
2019年，昆明土地成交平均溢價率是7.17%，成交的327宗土地裡面，有47宗土地溢價成交，2018年才有20宗土地溢價成交，說明開發商拿地成本增加了。
樓面價情況，有的樓面價是3000多元/平米，比如俊發集團螺螄灣片區的7宗土地；有的8000多元/平米，比如東三環金色交響隔壁的1宗住宅用地；最高的是滇池草海5號地，寶能旗下子公司拿下，樓面價15922元/平米，是去年土地樓面價最高的。
土地成交價格情況說明，開發商買地的成本最高的已經1.6萬/平米了，加上後期建安成本、管理費用、人工成本、資金成本、營銷成本和利潤，不賣到2萬/平米以上不就虧本了嗎？
綜上看，南市區發展得快，不僅是地理條件決定的，也是政府的城市發展戰略，而土地成交區域情況也印證了這種趨勢。從土地交易價格看，開發商買地就已經到這個價格水平了，加上各類成本，房價下跌就是不合理預期！
還有哪些因素影響昆明房價？
01、國家戰略規劃
城市群戰略
滇中城市群是國家培育的19個城市群中的一個地區性城市群，也是雲南唯一入圍的一個城市群，昆明是滇中城市群的核心，前景很好，代表了未來城市發展方向。
招牌效應
比如，面向南亞東南亞的區域性國際中心城市定位，國家植物博物館和大健康產業示範基地，都是國家級的招牌和規劃。
泛亞高鐵
面向南亞東南亞的高鐵戰略，昆明是國內起始站之一，加上國內高鐵已逐步完善，未來高鐵外交還是值得期待的。
02、經濟和人口
2010-2019年，昆明GDP逐年增加，有4年增速超過10%，有5年超過8%，2019年是7.5%，昆明經濟平穩健康發展，是雲南經濟中的絕對老大，全省唯一。
從人口流入看，昆明城鎮常住人口已達499.02萬，佔比72.85%（城鎮化率），新增10.3萬。過去4年，每年城鎮人口新增10萬以上，人口淨流入城市。
03、傳統優勢
比如氣候四季如春，城市地鐵交通逐步改善，二環快速系統升級，城際高鐵慢慢發展，比如紅河、曲靖、大理之類的2小時經濟圈在拓展。
綜合上面這些因素，昆明房價基本面都是應該向上的，而不是向下走的，國家政策需要房價穩，土地成交區域和價格，預示南市區仍然是當前的發展重點，房價上漲才是合理預期，加上城市國家戰略和硬實力、軟實力情況，南市區房價，昆明房價穩中有進就是正常現象。
房壇法菜
這個問題我想我是最有發言權的，我來給你解答下。
昆明以南的房價為什麼漲的這麼快最主要的原因，就是因為新螺螄灣國際商貿城逐漸成熟導致的！
如果你是昆明人就應該知道，老螺螄灣以前是在雲紡附近的，當時是整個雲南省的小百貨，日用品，服裝等批發集中地，做生意的老闆和打工的人非常的多。後來由於業務量不斷增加，政府將老螺螄灣搬遷到了現在昆明南部的彩雲北路附近，這也就導致了老螺螄灣上萬商戶和從業人員跟著一起轉移。
轉移過去的這幾萬人的衣食住行，自然也就帶動了整個昆明南部房價的不斷上漲，再加上做生意的這些老闆都不差錢，我個人當時是在彼岸小區買的房子，當時新螺螄灣還沒有做起來的時候，才4200一平米，現在漲到了上萬！我家親戚後來在新螺螄灣附近買的萬科的房子是9000一平米，現在也到了1.2萬了。為什麼？就是因為做生意的人為了方便，在周邊買房子導致的，對於做生意的人來說，貸款買個房子還是很輕鬆的，所以昆明南部的房價不斷上漲也就成了必然了！
銀鈴財經
首先說下為什麼房價居高不下
我說的不止昆明，是全國現象
首先舉個例子來說明，我看了一個小視頻，當一哥們去買房，正好碰到一熟人，開口就問了：
哥，你怎麼考慮買房啊！現在房價這麼高！等房價降了你再買
這哥們就說了，那要不你把你房子賣給我
那不行啊！我還得等房子漲價呢！
第二個例子，目前買套房，基本都是貸款，因為貨幣在貶值，現在100萬買套房，貸款還有生活成本，壓力是挺大的，但是3年後，5年後也就沒多大壓力了，而且，房子住了10年，有可能那時候就值300萬了
從這兩件事可以看出，炒房真的是深入人心，老百姓是全民炒房了！所以和平年代房子要降價真心難，真的可以用一句話來說明，降價是不可能的，就怕再漲價更買不起！
我們在說說南市區為什麼房價高
首先區位很重要，南市區是新城，一般新城的發展都是需要時間的，市政府的搬遷肯定是第一因素，不然你要的地鐵，高鐵以及生活配套可能真的是要許多年來發展，這個就是政治中心帶來的便利！
再談經濟中心，有很多人都認為只有螺螄灣是推手，實際緊靠的經開區裡面的企業都是幾萬家，不乏有多家國有企業入住，自然常住人口的劇增，人口生活區域也都落戶在周邊，特別是高峰期，想在周邊租房都得排隊！
記得，我們18年，交定金購房時，單價也在萬元，居然是300人搶80套房，所以，這邊龐大的人群，就有購買力！這就是南市區房價高的原因，還是用一句話概括，房少人多，購買力強！
新城不得不談的就是教育
大學城就不說了，中學就多了，基本都是品牌好的學校，自然消費群體就巨大了，人流也就起來了
環境就不談了，雲南唯一，所以有條件當然是選擇新城，目前昆明的新城主要是：呈貢新城，太平新城以及航空港，未來昆明的發展也就是這樣的規劃，和成都的發展基本相似，可以作為借鑑！只是昆明缺乏的底氣，發展緩慢，還有就是先修路再蓋房，先修路再蓋房，先修路再蓋房！重要事情說三遍！還有就是如需瞭解昆明房產諮詢，可以留言評論
昆明康養房產置業
我在昆明住了20年，我是周縣的，說說南面為什麼漲的快，第一，新螺螄灣國際商貿城和南部的搬遷，市政府和大學城的搬遷，這幾個搬遷對房價很重要。二，就是南面在房價沒漲價之前南面的房價一直是最低的，慢慢的自然要像其它方向靠齊，三，昆明整體地理，北市區到山邊了，高新區也到山邊了，西到水邊了，只有南地勢平整開闊，下至呈貢，馬金鋪，故此政府開發重心也偏向了南。本人小農一個，寫的不好，能大概看懂意思就可以了，
夢想之翼93
昆明南指的是廣福路、滇池路、雲秀路、滇池合圍的以環湖路為中心的區域地區，以滇池會展中心、金海新區、海埂大壩、海東地區為中心片區，依託滇池旅遊區、滇池路、廣福路等地較為成熟的配套，形成昆明高端居住區域，房價也是昆明最高區域。資源決定品質，品質推高價格，在昆明，滇池的得天獨厚資源，造就了高品質的生活環境，尤其是地鐵5號線的通車在即，更是給該區域的房價推波助瀾，有一套該區域的住房，是每一個人的奢望，價格自然貴了，未來房價能夠達到6位數，這隻可能是這個地區。
AGreatMan397上下五千
討論這個問題的時候是否考慮到空置率？昆明的空置率是非常高的。那麼房價還在漲那麼多？和房地產經濟為主導地位有重要關係。昆明沒有什麼好的工業，更談不上高科技。所謂的東南亞橋頭堡？等20年以後再看。旁邊的緬甸，老撾，柬埔寨已經夠一百分了。不拿你當🐷就不錯了。旅遊不是昆明的長項，是大理和麗江、版納的事情。養老？昆明平均海拔1900米！常年乾燥。紫外線輻射強！養老合適？所以.....我不看好未來。現在昆明二手房是有價無市！除了個別學區房好，其它都不好賣。
狗狗吃飽
首先先說下，因為工作原因，經常出差不同城市和省份，在我映像裡一直有一句關於房子的：城市向南，給我感覺好像大部分城市南邊的都會比較高價，在一個昆明南邊房價高理所應當的，其他不論，單看地裡位置，南邊比鄰滇池，這樣的地裡資源一單房子建成，幾乎就是絕版的，位置就那麼多，不像其他方位可以無限向外延，另外一個是自然環境，南邊各種溼地公園，日常休閒及空氣質量個人覺得都是其他區域比擬不了的，所以不管從資源的稀缺性和外部環境來看，南邊的貴是有道理的，而且以後升值空間也不錯
米丶乙
一線城市現在幾條地鐵線知道麼？知道昆明工資有多低麼？知道現在房子難買麼？呈貢和個鬼城一樣，炒房者發的文字不值一看，垃圾
