G生活不止眼前的苟且

房價會不會漲，先不做假設和預判，先從現實分析一下各個群體的預期：

一，中央政府---不希望房價大起大落，平穩發展，不升不降最好，實在不行，平穩微降也能接受；

二，地方政府---財政主要來源，房價穩中有慢升最好，對上有交代，對下說得過去，對自己財政收入有保障，只要房價不大漲，皆大歡喜；

三，房產商---老百姓買漲不買跌，只有房價長，房子才好賣，所以千方百計控制房價不能跌！

四，炒房客----房價年漲幅不超過8%，就是賠錢

五，很多有不動產的公司，甚至上市公司，實體主業不好做，利潤微薄，靠著公司的房產增值貢獻利潤，所以房價越長越好！

六，有房自主者---無所謂，但漲點也好，身價高了嘛！

七，無房者---希望房價大跌！腰斬最好！

所以，說來說去，社會各個群體，只有那些還沒買房子的人，從最希望房價大跌，而其他人，其實內心是不希望房價大跌的。小胳膊拗不過大腿，房價下跌，很難！因為，希望房價大跌的人，不是制定政策者，說的刻薄一些，就是人微言輕，掀不起波瀾，根本沒能力左右房價走勢！

另一方面， 從國家整體發展來看，高房價絕對是弊大於利。一是已經阻礙了大部分社會群體的消費能力，二是讓很多人從事房地產相關行業的人掙了錢，而且是掙快錢，很少有人再願意去埋頭搞科研，搞實體了！也就是說，高房價已經讓扭曲了社會，其毒害性僅次於娛樂圈引起的社會浮躁！所以，中央政府才一再強調住房不炒，就是為了用時間換空間，想讓房價等等物價的上漲！

所以，整體來看，房價大跌不可能，升值空間也很有限。至於說房源很少供不應求，威海環境，氣候很好，是最適合人類居住的宜居城市。。。。這些都是宣傳的噱頭，老百姓手裡越來越沒錢，買房的人越來越少，房價怎麼屏什麼上漲？

消防改造專家

買房，買的是生活

對於大多數朋友來說，買房，其實買的是生活。當然，樓市投機客除外。

所以，一個健康的房價上漲的理由，其實很簡單，來買房的人多，供不應求，自然就會漲。

我本身生活工作在北京，但因為父親近年來長期在威海工作的原因，2016年末我家索性在威海的環翠區買了房，2017年，我大伯也在威海的經區買了一套。

今年，我北京一個發小也來威海看房了，榮成市臨海的低層板樓。

整體來說，我對威海感覺還是很好的，生活安逸，街道乾淨，重點是空氣太好了，這對於我這種吸慣了帝都霧霾的人來說，感覺真舒服。

而且還有一個小細節：

我發現威海的車，絕大多數都很守規矩，遇到行人會主動減速，即便還有一段距離，也會減速禮讓。

我在北京，包括上海或者廣州那邊，街上的車基本不會禮讓行人，看見你要過馬路，一邊滴滴一邊呼嘯著衝過。

或許，北上廣生活節奏太快吧，開個車都嫌慢，還要跟行人搶時間。

我想，為什麼我身邊越來越多的北京人來威海買房，或許這就是原因。

威海樓市的看漲理由

言歸正傳，說完了個人對威海的觀感，再說說其他影響威海房價的因素。

先說說正面的因素。

1、環境優勢

威海的優勢是常年為“優”的空氣質量、整潔舒適的居住環境。威海雖然靠海，但不像南方那樣潮溼，又不像北方那樣寒冷，整體是很舒服的。

畢竟，“聯合國人居獎”可不是白拿的。

同時，威海是中國最靠近韓國最近的城市，而隨著進一步的開放，很多外籍人士來此旅遊、購房度假的趨勢也在上升。

2、經濟結構優勢

威海的經濟在持續發展，近幾年的GDP以及人均GDP都呈現了8%以上的增速，而且第三產業增加值平均達到9%以上，經濟增長結構十分健康。

3、購房條件放寬

雖然非威海市在2017年規定，非本市戶籍“滿3年方可交易”，但在購房落戶條件上，卻有所放寬。

根據2018年出臺的《威海市居民戶口遷移辦法》，取消或降低了納稅、年齡、參加社保年限等落戶限制，同時規定：在威海有合法穩定住所或穩定職業，二者滿足其一即可申請常住戶口——這顯然有利於吸引吸引購房或剛需人群。

4、規劃中的軌道交通網

根據威海的軌道交通項目規劃，2025年將建成至少2條軌道線路，將環翠、經區、高區直至文登區串聯一起。

我們知道，不論在哪個城市，軌道交通的搭建，都是房價最有力的助推器。當然，軌道交通存在理論變數，因此這一項還需觀察，以便落實。

威海樓市的不足

說完了優勢，照慣例再說不足。

其實所謂的不足，更多並不源於威海本身，而是棚改貨幣化的逐漸退潮。

根據財政部日前下發了的“2019年全國棚改專項資金預算”，2019年全國棚改的計劃開工量為285萬套，遠低於市場預測，與2018年的626萬套相比，開工量“腰斬”。

“棚改貨幣安置”作為三四線城市樓市的推動器，一旦熄火，對房價勢必產生不利影響。

那些棚改貨幣化降溫最大的城市，不利影響也就最大。

山東作為棚改大戶，今年依然是開工量最大的省，但降幅卻達到了77%：

實際上，威海不少樓盤都是棚改直接原拆原建的樓，本地居民人手至少一套房，房價已經被買買買上去了，因此大多數本地人不會在高位接盤，房價未來要靠外來流入人口去支撐。

目前，威海外地人購房人數已經超過了本地人。

所以，這就非常考驗未來威海的經濟發展狀況，以及對周邊投資人群、旅遊人群的吸引能力。

另外，威海周邊還在不斷開工，蓋樓的趨勢似乎有些過度。

除了文登、乳山、南海新區有高鐵規劃，還算說得過去，現在天鵝湖、銀灘、俚島、那香海這些偏遠位置也大肆蓋樓，就顯得不太理智了。

如果未來這些地區出現滯銷甚至爛尾，一定程度可能會給威海樓市帶來消極影響。

另外，多數本地人手握不止一套房，未來的拋壓也需警惕。

整體來看，威海雖然受到棚改退潮的影響，但經濟結構健康，人口趨勢穩中向上，而且作為臨海特色城市，未來不排除有“自貿區”的暢想，我還是比較期待的。

金投手閒話理財

新房政府開始調控了，新房。漲得小了，但也漲，恆大剛開28號樓，均價16300，一線小區二手房感覺比新房都貴，都在16000到20000左右，我媽住在張村小區環境很一般的舊房子，二手房貴的已經一萬了，也不知道有沒有接手的，我想把手裡一套二手房和我媽的舊房子賣了給我媽買一套高檔小區的房子，在58同城上看了看，覺得價格都太貴了，很迷茫，覺得房價都瘋狂了，還有很多人說房子會繼續漲價，感覺現在如果是剛需在威海買套房子太難了

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威海，山東省地級市，1984年威海成為第一批中國沿海開放城市。截至2017年末威海常住人口為282.56萬人，GDP總量3480.10億人民幣。

以上就是威海的基本情況，那麼威海的房價是怎麼樣一個情況呢？

數據顯示，威海11月的二手房均價為10321元/平米，環比上月上漲0.12%，而且根據威海的房價走勢圖來看近一年來威海的房價處於一個上漲的趨勢，不過這種上漲的走勢在最近已經出現了放慢。

實際上在6月底威海住建局在全市集中整頓規範房地產市場秩序之後，威海的房地產就出現了降溫，而且因為前期房價上漲嚴重透支了威海本地居民的消費潛力，所以在未來一段時間裡威海的房價不可能繼續上漲，甚至因為棚改拆遷貨幣化安置收緊的原因威海的房價還有回調的可能。

不過威海畢竟是一個靠近海邊的城市，擁有良好的養老宜居環境以及優良的空氣質量，在這樣的情況下不排除會有前來威海購房的養老人群，所以威海的房價還是具備一定的支撐的。但就算是這樣威海的房價也只能保持穩定的趨勢，因為房住不炒是樓市發展的大趨勢。

樓盤網

說威海環境適合居住，其實適合居住只是夏天幾個月，冬天真的不適合居住。

威海人文關鍵真的不怎麼樣，由於新興城市，東北和河南人居多，整體素質偏低，缺少娛樂文化生活，晚上冬天七點後，夏天九點後，大街上基本看不見人。

交通不便，雖然通上了動車，但位於半島最東端，無論鐵路公路到內地都不方便，同時由於青島和煙臺給威海上了兩把大鎖，無論經濟還是旅遊資源都進行了截流。

實體經濟薄弱，本來靠韓國中小企業還能支撐，隨著中韓關係的發展以及國內勞動成本的飛昇，韓企大量撤離，經濟將近崩潰。

旅遊城市的定位拉高了物價，而實體經濟的不濟導致工資偏低，四線城市的收入，二線城市的物價已經導致人才大量流失。

開發商和中介為了出售房源，吸引不了年輕人來就打出適合養老的口號，導致很多老年人過來養老，結果導致一方面物價上漲，另一方面導致一個新興城市卻城市老齡化嚴重。

本來就沒有地方高校，好不容易引進幾個也是留不住人才，現在很多威海企業招聘都是專科起點，因為根本就留不住本科學歷的學生，在現在本科找工作都難的年代，威海在人才方面已經被大城市遠遠落在了後面。

歷史de小丑

威海的房價還會漲嗎？這個問題很扎心呀！

我的觀點是目前價位已經達到階段性高點，短期內大幅上漲乏力，但也不會大跌，雖有小幅波動，卻沒有什麼投資機會，只能以時間換空間，逐漸消化前期過度透支的購買力，應該維持橫盤整理的膠著狀態。

威海自2016底到目前為止，房價上漲已翻了不止一番，有些地段單價已達1.5萬元大關，這在17年前是不可想像的。而從威海的人口流入和居民收入來看，是很難支撐如此高企的房價。

因為影響房產行情走勢的主要判斷依據是長期要看人口流入，短期要看資金支持。

據我瞭解，威海本地人口連續十餘年皆為負增長，居民生育慾望不高，許多農村獨生子女家庭非常普遍，這和內地有著明顯區別。其次、威海房產的購買群體相當一部分來自其他地區，主要是威海優越的自然環境所吸引。

山東大學威海營銷管理研究中心房地產大數據平臺顯示，2018年，外地客群購房比例超過本地客群，其中小戶型外地客群佔比為67%，大戶型比例為28.1%。

我兒子曾在威海做過兩年房產銷售，他接觸的客戶有北京、河北和山西等地的，這些人的購房需求一般為度假養老，並不能帶來什麼洐生的活力。

另外，威海生活節奏較慢，地域藩蘺仍存，年輕人機會不是太多，威海的格局較青島煙臺仍有不少差距。

再說一下政策紅利釋放貽盡。威海房價高歌猛進，背後推手源於城鎮化的發展，從2000年的不到50%迅速提升到2017年的近70%。簡單來說就是農村戶口向城市遷移，而棚改拆遷的貨幣化安置手段。

即國家通過提高貨幣化安置比例，讓拆遷戶拿到賠償款直接去買房，直接推動了這一波行情。

然而目前，國家相關部門已經收緊了棚改貨幣政策，市場上的資金寬鬆的局面也很難再現。威海城鎮化已經接近高峰，根據城鎮化發展規律，一般城鎮化水平在55%-60%區間對房地產拉動作用較為突出。

據調研報告顯示，國際上房地產泡沫的最高標準為人均1套房，威海目前人均已經超過1套房，目前已經突破國際最高標準和房地產泡沫最高警戒標準。

綜上所述，可以看出，威海本地人的購房需求後繼乏力，市場巳經趨於飽和狀態，即使有改善性需求，也是存量置換，很難推升價格大幅上漲。

而外地購房群體呢？面對高高在上的購房成本，恐怕也會掂量再三，猶豫不定了。如果單純以養老度假的目的，可能會退而求其次，選擇縣城海景房，比如南海新區，乳山銀灘等，價格優勢非常明顯。

所以，我認為，威海只有放大格局，加快經濟發展步伐，才能形成人才資金的聚集效應，才能讓房地產業健康發展得到堅實有力的支撐！

大美威海幸福銀灘

個人認為，肯定會長的。

威海的房價，還沒有達到威海應有的價值高度，威海，山好水好，人更好。

1、威海地處膠東半島，跟青島，煙臺，呈三足鼎立之勢。三者一小時生活經濟圈的逐漸成型，肯定會使威海的經濟有一個質的提升。房價也肯定會上漲的。

2、 威海的氣候環境宜人，是世界公認的適宜人類居住城市。這是獲得聯合國承認的，毋庸置疑的。

3、地處亞洲日韓經濟大板塊的優越地帶，經濟發展只會越來越快。

綜上。威海無論投資價值，還是居住價值，都是不可都認得，也都是值得期待的。

驚悚Top10

威海房價漲是沒問題，如果論投資還是不要投資威海。威海歷史是從煙臺剝離出去的。威海旁邊就是煙臺，威海南邊就是青島。青島發展會吸虹掉威海的發展動力。

目前威海港已經成為青島管轄，可見省委對於青島的重視是大大優於威海。自貿區我想青島會有一個席位，但是對於威海發展動力不會很大，自貿區主要是發展青島和濟南的。

其次是煙臺，煙臺最近幾年發展是比較落後的，尤其是城市建設和企業入駐還是缺少動力。投資房產要選擇收益性大的城市，這樣你投資房產才能賺錢，如果收益只是銀行基準利率，那麼這就不是投資而是買房理財了。

資本尋寶

我感覺威海的房價肯定還會上漲，一是作為全國宜居城市，他們威海人都感覺自己的城市很牛，其實全國沿海很多城市都要比威海好很多，不過這種自信應該會支撐威海的房價繼續漲下去，不漲老百姓都不認可。

其二威海周圍建有兩座核電站，大量外來人員的進入會提高買房需求。並且核電站將來開始發電，威海的電費肯定會達到全國最低水平，這會吸引很多人來買房投資。

其三，威海目前的主導產業主要就是農副產品加工和醫藥製造，其中農副產品很大一部分也來自漁業，隨著資源的貧乏，下步旅遊、房地產將是主導產業，所以感覺必須得漲。

四十而立

作者： 威海新樓市團隊 公號：威海新樓市（圖片源於網絡）

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每當發佈一些關於關於威海的好消息的時候，總會收到批評之聲，類似房價的鼓吹者之類，說實話，看到這些信息的時候內心是痛苦的。像昨天的早晨，煙不離手，一根接著一根。太在乎別人的看法，而這是不可能的。就像張紹剛老師對我說過：你做不到人人都喜歡你。

我們力求公正客觀真實，因為我很明白，一旦失去了這些，就失去了大家的信任，做這個平臺，就完全沒有意義了。有時候也在想，是不是太累了，失去了初心，又或是陷入了自我的怪圈，忽視了大家的感受。所以感謝每一位朋友的建議，因為這都是幫助我們清醒，讓我們不迷茫的最好藥劑。

類似環山路修建，機場擴建，轉盤修整，大量山體公園的修建，這些是實實在在的我們看得到的威海的發展，威海的改變，與樓市無關，只關係到每個在威海生活的人生活幸福，也是很多不在威海但是外地朋友希望看到聽到的好消息。

也有一些好消息，是會影響到大家對樓盤的選擇，比如道路的規劃，比如環境的治理，比如學校，醫院，商超等配套的修建，這些信息起到的是幫助我們更合理的根據自己需求去選擇樓盤。

我們尋求突破與創新，我們希望不只是活著，而是在威海做一個有意義的平臺與公司，這是一個事業而不是一個買賣。能幫助我們的是誰？經過多次的失敗與探索，我才明白，只有我自己，與大家每一個人。

所以對於我們發佈的信息，無論好與壞，希望大家理性辯證的來看待。也希望每位朋友都能給予寶貴建議，甚至成為我們平臺的一員，因為這是開放的，是互動的。

第二方面就是想表達對樓市走向以及房價的個人觀點，我們都知道，對於房價永遠大家都有看多與看空兩方，在同一市場下，這兩方是永遠對立的。就好像我有兩位對我幫助非常大的前輩，一位堅定看多，並且一直在不斷買房，一位對當前和短期內的房價看空。兩位都具備非常淵博的學識和視野，我遠遠不及。也許我就代表了大多數普通人的思想，我母親買房全款，這種家庭環境帶來的影響根深蒂固，我對純靠買房投資有著天然的恐懼和膽怯，對未來的憧憬是建立在考慮自己住（用）的前提之下。但畢竟身在市場一線，對形勢和樓盤還是有著自己的看法與判斷，所以我從來沒把自己定位成專家，只是給予需要的朋友們客觀切實的建議。

16年-17年的威海，相信現在也有很多朋友也是在當時移居過來的，可以留個言，那個時候很多城市霧霾嚴重，大家確實希望改善生活環境，為了健康，為了家人選擇移居到一個環境更好的城市。當時威海的優勢（環境好，房價低，海濱城市，其他），對市場形成了前期的銷售鋪墊和口碑基礎。17-18年上半年前，大量投資客群湧入，像我瞭解的很多青島的朋友都來威海買房，大部分都是有著清醒的投資意識和判斷。而現在，大部分的城市霧霾治理都見到成效了，威海的房價也已經不算窪地了，優勢只剩下海濱城市以及其他，旅居養老的屬性凸顯出來，短期投資價值可以說不太具備了，但是這半年多來的樓市冷淡沒有導致明顯降價，說明威海的樓市還是有一定的支撐力的。

年後的房產市場到目前確實比去年要熱一些，這一點通過各個項目的銷量，人氣，各中介公司的成交數我們是能夠判斷出來的，但是成交多不意味著房價還會再快速上漲，不同項目的去化節奏不同，也會導致他們的價格策略必須要根據自己情況做調整，我們看到的結果會是有的漲，有的跌，（並且買房人感受不到，會通過其他形式）但是大部分的新樓盤整體還是會非常穩定，部分遠郊新盤真心會賣不動，就看能不能拖得住了。

二手房很多小區在今年和明年會陸續出來一些房源的補充，再往後會有更多小區交房，辦證，存量房的數量會增多，所以對二手房租房的價格會存在一定的影響，比如去年的華潤三室能租到5000+，今年會有點難。去年的保利凱旋房源極少，現在數量比去年要多一些，價格也有回落。但是這種變化可以說非常微弱。不在一線的人感受不到。但毫無疑問的是，中間梯隊的房子，買的越好，保值能力越強，因為受眾群最多。所以買房怎麼選真的很重要。這裡面也有幾個訣竅，這裡就先不說了，回頭單獨展開。

以上就是我個人對威海短期房價走勢的一個判斷：下面提供一些數據參考，相對還是比較靠譜的。部分數據因為網站存在假信息的原因會失真，只能輔助參考。

當然也會存在一些會影響的因素：

比如最近的回遷房陸續辦證，增加二手房源存量，菏澤取消限售，威海是否會同步跟進等。有些對房價可能會有利好，有些可能有利空，所以才需要我們不斷去學習瞭解，提前發現和佈局。

所以對今年買房人的建議是：短期投機不建議，自住需求可以買，不著急的可以選擇適當觀望，但是遇到各方面條件滿意的房子沒必要等。

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