題記：如今網絡及各大媒體對於購房大多隻關注一二線城市，他們的理論或者觀點大多也是圍繞著這些大城市，對於三四線城市瞭解較少或不全面。房企的寫手們帶有目的性地宣傳，最終都是想採花摘果。因而寫下此篇文章，以供三四線城市購房者們參考。

本文只對一般老百姓參考，所謂一般老百姓也就是普通人，既無多金也不至於太過窘迫。所以錢多的大款可以移步，而倘若連首付也沒有的大可不必浪費時間。只針對能首付而又想以最低成本購買最大利益的普通老百姓。

僅供參考。因多種原因更偏向從東部沿海出發闡述，重要的是結合當地實際分析，運用本文的思路再做決定。

僅對大多數情況而談，肯定有特殊及個例，所以請較真兒的也移步不送。

本文只對新房，商品房，自主，二手房、安置房、投資暫不闡述。只說地級市情況，縣城暫不闡述。

一、三四線城市分析

2019年三四線城市

上圖是2019年最新發布的三四線城市具體名單。

根據三四線城市名單及分佈結合本文題要總結出如下特點：

1. 三四線城市主要集中在東部及中部地區，西部只有較少城市，甚至省會城市。
2. 東部沿海地區除了一二線城市之外，剩下的幾乎全是三線城市，說明沿海地區相對內陸經濟更發達。
3. 相對於一二線城市，三四線城市經濟略差，但對於所在地區的縣城而言整體上則優勢明顯，無論經濟還是人口，資源等。
4. 相對一二線城市而言，人口流動沒有那麼大，而且來自周邊的較多，以本地為主。
5. 三四線城市農村人口大量轉移到城市，吸引較多當地縣區人口。有城市化進程及棚改，還有地級市對縣城吸引力。
6. 房價相對一二線城市並非高不可攀，雖然很多城市已經破萬，尤其是東部南方沿海地區。因而購買壓力較大城市相對較小。
7. 很多大房企如碧桂園、恆大等早已市場下沉這些城市，乃至這些城市的縣城。

二、選房指南

自住儘量不要買安置房或小產權房，後續麻煩。

1.時機

• 決定購房就下手
  。很多人都覺得或者認為房價會下降，其實只是覺得或認為，不是客觀事實！尤其是對新房、商品房，優勢資源商品房！三四線城市裡經濟發展都還不錯，且地級市不是縣城，政策以及一方水土都會竭盡全力去發展，對下面縣城的虹吸效應等等多種因素不會出現大面積房價下降。曾經一朋友想購房，聽街頭大媽說房價會將，猶豫中過了一年房價漲了40%，再想買資金及心理都不能負擔，幸好在郊區等拆遷就此作罷。
• 房價上漲速度遠遠超過攢錢速度。原本可以買120㎡，過個一年半載可能只能買100㎡了。
• 提前準備好公積金貸款。對於工作穩定的上班族基本沒有多少困難，但有些房子無法用，這個時候就要權衡，如果房子各方面合適，舍小取大，接受商業貸款。同樣條件下公積金貸款比商業貸款划算很多，即所付的利息少很多。但公積金比商業貸款上限低，即貸的少。如果可以公積金、商貸組合也可以選擇，比多付首付划算。

2.貸款

• 建議付首付貸款買房。中國傳統觀念不喜歡貸款，總覺得貸款丟面兒或壓力大，其實經商的人基本都貸款。而普通人若能三四線城市不費吹灰之力全款買房基本不是普通人。
• 首付在20-50萬較為合適（房價1萬左右）。首付比例一般是20%以上，即購買100萬的房子最少也得20萬，貸款80萬全商業貸款，30年等額本息一個月大約還4600；60萬大約每月還3200，50萬不到3000。
• 能儘量多貸就多貸，能貸多長時間就多長。例如能貸30年不選20年，雖然利息會高很多，但那些錢只是賬面上的錢，不是實際到手的錢，那些賬面上的錢即使不還房貸最後也會悄然溜走，不會存下來。並且房貸是普通人能夠較容易拿到的最低利率貸款。
• 還款壓力會逐漸減小。通貨膨脹，若干年後會發現3000元有可能只相當於現在的300元，而還款金額基本穩定。到時想多貸也不可能。
• 每月還款金額。不超過收入的一半，相對心理壓力會較小一些。比如每月還款2500元，一個月的收入為5000元，壓力就不算大，如果一個家庭的總收入有10000元，那壓力更小些。

3.戶型

• 120平左右，三室，最好兩衛。考慮小孩，老人等因素最好選擇三室。兩衛只有住進來才知道方便。如經濟不允許至少兩室，不建議一室的，條件更好的直接上四室最好。（關於幾室戶型以後專門討論）
• 遠離公寓。所謂其公寓實是商業地產，不是住宅，大多隻有四十年產權，且不通煤氣，商業用電，關鍵還魚龍混雜。
• 儘量選兩側房子，不要選中間戶型。中間不南北通透，夏天太悶熱。現在有開發商搞出中間戶型連廊設計，其實坑爹。中間毫無隱私可言不說，北方冬天下雪就很難受。
• 樓層儘量選高點。尤其是高層，選一二層還不如不買高層住宅，並且底層容易招蚊蟲蛇鼠，隱私較差，且容易下水道堵塞反流。
• 容積、綠化率。政府有要求，但開發商會變通，在交房之前所有數據都是很好看的。可以參考開發商規劃模型以及正在施工的樓間距。

4.位置

• 新房選郊區。位置好壞直接影響房價，而三四線城市新樓盤基本都在郊區擴展。郊區房價較市區便宜些，並且老城區交通等並不方便。
• 參考政府走向選房。直接關鍵點就是看政府發展哪裡！例如政府新的或即將搬遷的辦公大樓附近樓盤就是優質樓盤。政府新辦公大樓周邊必定規劃更合理些，同時會將老城區的辦公人員妥善安置，對應的住宅，學校，醫院都會規劃在內。一句話，跟著政府走準沒錯。
• 靠近學校，尤其好學校。學區房，為了子女後代不得不考慮的因素，有可能一條馬路或一條河就劃分不同的學區，所以可以參考瞭解當地學校劃分規則。名師出高徒，這句話必須好好琢磨下才能明白。
• 靠近醫院。當生病尤其是家裡老小生病的時候，醫院的重要性突出。靠近醫院，尤其有名大醫院總不會錯。
• 交通便利性。在主幹道周邊的小區出行方便，無論公共交通還是私家車。當然靠近主馬路邊緣的樓房會吵鬧些。

5.鄰居

• 相對而言高學歷或公務人員鄰居較好，假如周圍鄰居都是農村進城購房，生活習慣很難改變，你認為的錯在他看來就是對。最終會發現住小區最後就是擇鄰而居！生活幾十年低頭不見抬頭見，和一群雞同鴨講的人一起生活就是煎熬。

5.開發商

• 儘量選擇大開發商。優先選擇全國有名房企，其次選擇本省知名房企，接著本市大房企，儘量不要選擇小房企或者其他當地跨行開發商。因為聽他們宣傳的口吐蓮花，最後極有可能規劃和實際相差甚遠。再者爛尾及跑路的危險性極高。新聞裡經常報道超過交房日期幾年都沒交房多的是，大多就是這種小開發商，糟心的只能是自己。
• 購買資質齊全開發商住房。不齊全說明有問題，儘量避免，後續自己麻煩。

6.物業

• 知名物業公司。大開發商，尤其全國知名的一般物業不會太差。有些當地開發商宣稱委託知名物業公司，但實際最終可能會變。
• 調查開發商已入住樓盤物業。直接簡單知道未來物業如何。
• 價格。質量和價格一般成正比，物業費價格可以作為參考，但仍要提防小公司或當地房企要高價而低質量。

三、其他事宜

1.裝修。儘可能選擇精裝修房子。

• 直接可以入住，入住後減少鄰居裝修噪音。
• 自己裝修不一定省錢和好看。做精裝修的房企一般是大公司，有專門團隊設計裝修，審美好於一般人。
• 如購買的毛坯，簡單裝修即可，再好的裝修風格不出五年也會落後。白牆，地板磚就行，不用吊頂，因為現在房子層高比較低大多在2.9米左右，吊頂後會有壓抑感。

2.傢俱

• 簡單傢俱即可。紅木傢俱基本上屬於上年紀人的最愛，並且那種傢俱和別墅才更配，普通高層擺著不算和諧。
• 不要選擇固定傢俱。例如定製衣櫃連在牆上，榻榻米之類，用過就知道問題所在了。

3.車位

• 儘量購買車位。用發展的眼光看問題，基本上每家都會購買汽車，沒有停車位到處找公共停車位會身心疲憊，有喪家的感覺。
• 車位購買價格。有個參考公式，不高於房價的10倍都非常值得購買。例如房價1萬，那麼車位10萬以內都比較划算。倘若車位只有5萬，可以買倆也划算，將來誰家還不得有倆車啊！
• 租不划算。租十幾年的錢早已超過購買價格了，還不如買了省心。