题记：如今网络及各大媒体对于购房大多只关注一二线城市，他们的理论或者观点大多也是围绕着这些大城市，对于三四线城市了解较少或不全面。房企的写手们带有目的性地宣传，最终都是想采花摘果。因而写下此篇文章，以供三四线城市购房者们参考。
本文只对一般老百姓参考，所谓一般老百姓也就是普通人，既无多金也不至于太过窘迫。所以钱多的大款可以移步，而倘若连首付也没有的大可不必浪费时间。只针对能首付而又想以最低成本购买最大利益的普通老百姓。
仅供参考。因多种原因更偏向从东部沿海出发阐述，重要的是结合当地实际分析，运用本文的思路再做决定。
仅对大多数情况而谈，肯定有特殊及个例，所以请较真儿的也移步不送。
本文只对新房，商品房，自主，二手房、安置房、投资暂不阐述。只说地级市情况，县城暂不阐述。
一、三四线城市分析
2019年三四线城市
上图是2019年最新发布的三四线城市具体名单。
根据三四线城市名单及分布结合本文题要总结出如下特点：
- 三四线城市主要集中在东部及中部地区，西部只有较少城市，甚至省会城市。
- 东部沿海地区除了一二线城市之外，剩下的几乎全是三线城市，说明沿海地区相对内陆经济更发达。
- 相对于一二线城市，三四线城市经济略差，但对于所在地区的县城而言整体上则优势明显，无论经济还是人口，资源等。
- 相对一二线城市而言，人口流动没有那么大，而且来自周边的较多，以本地为主。
- 三四线城市农村人口大量转移到城市，吸引较多当地县区人口。有城市化进程及棚改，还有地级市对县城吸引力。
- 房价相对一二线城市并非高不可攀，虽然很多城市已经破万，尤其是东部南方沿海地区。因而购买压力较大城市相对较小。
- 很多大房企如碧桂园、恒大等早已市场下沉这些城市，乃至这些城市的县城。
二、选房指南
自住尽量不要买安置房或小产权房，后续麻烦。
1.时机
- 决定购房就下手 。很多人都觉得或者认为房价会下降，其实只是觉得或认为，不是客观事实！尤其是对新房、商品房，优势资源商品房！三四线城市里经济发展都还不错，且地级市不是县城，政策以及一方水土都会竭尽全力去发展，对下面县城的虹吸效应等等多种因素不会出现大面积房价下降。曾经一朋友想购房，听街头大妈说房价会将，犹豫中过了一年房价涨了40%，再想买资金及心理都不能负担，幸好在郊区等拆迁就此作罢。
- 房价上涨速度远远超过攒钱速度。原本可以买120㎡，过个一年半载可能只能买100㎡了。
- 提前准备好公积金贷款。对于工作稳定的上班族基本没有多少困难，但有些房子无法用，这个时候就要权衡，如果房子各方面合适，舍小取大，接受商业贷款。同样条件下公积金贷款比商业贷款划算很多，即所付的利息少很多。但公积金比商业贷款上限低，即贷的少。如果可以公积金、商贷组合也可以选择，比多付首付划算。
2.贷款
- 建议付首付贷款买房。中国传统观念不喜欢贷款，总觉得贷款丢面儿或压力大，其实经商的人基本都贷款。而普通人若能三四线城市不费吹灰之力全款买房基本不是普通人。
- 首付在20-50万较为合适（房价1万左右）。首付比例一般是20%以上，即购买100万的房子最少也得20万，贷款80万全商业贷款，30年等额本息一个月大约还4600；60万大约每月还3200，50万不到3000。
- 能尽量多贷就多贷，能贷多长时间就多长。例如能贷30年不选20年，虽然利息会高很多，但那些钱只是账面上的钱，不是实际到手的钱，那些账面上的钱即使不还房贷最后也会悄然溜走，不会存下来。并且房贷是普通人能够较容易拿到的最低利率贷款。
- 还款压力会逐渐减小。通货膨胀，若干年后会发现3000元有可能只相当于现在的300元，而还款金额基本稳定。到时想多贷也不可能。
- 每月还款金额。不超过收入的一半，相对心理压力会较小一些。比如每月还款2500元，一个月的收入为5000元，压力就不算大，如果一个家庭的总收入有10000元，那压力更小些。
3.户型
- 120平左右，三室，最好两卫。考虑小孩，老人等因素最好选择三室。两卫只有住进来才知道方便。如经济不允许至少两室，不建议一室的，条件更好的直接上四室最好。（关于几室户型以后专门讨论）
- 远离公寓。所谓其公寓实是商业地产，不是住宅，大多只有四十年产权，且不通煤气，商业用电，关键还鱼龙混杂。
- 尽量选两侧房子，不要选中间户型。中间不南北通透，夏天太闷热。现在有开发商搞出中间户型连廊设计，其实坑爹。中间毫无隐私可言不说，北方冬天下雪就很难受。
- 楼层尽量选高点。尤其是高层，选一二层还不如不买高层住宅，并且底层容易招蚊虫蛇鼠，隐私较差，且容易下水道堵塞反流。
- 容积、绿化率。政府有要求，但开发商会变通，在交房之前所有数据都是很好看的。可以参考开发商规划模型以及正在施工的楼间距。
4.位置
- 新房选郊区。位置好坏直接影响房价，而三四线城市新楼盘基本都在郊区扩展。郊区房价较市区便宜些，并且老城区交通等并不方便。
- 参考政府走向选房。直接关键点就是看政府发展哪里！例如政府新的或即将搬迁的办公大楼附近楼盘就是优质楼盘。政府新办公大楼周边必定规划更合理些，同时会将老城区的办公人员妥善安置，对应的住宅，学校，医院都会规划在内。一句话，跟着政府走准没错。
- 靠近学校，尤其好学校。学区房，为了子女后代不得不考虑的因素，有可能一条马路或一条河就划分不同的学区，所以可以参考了解当地学校划分规则。名师出高徒，这句话必须好好琢磨下才能明白。
- 靠近医院。当生病尤其是家里老小生病的时候，医院的重要性突出。靠近医院，尤其有名大医院总不会错。
- 交通便利性。在主干道周边的小区出行方便，无论公共交通还是私家车。当然靠近主马路边缘的楼房会吵闹些。
5.邻居
- 相对而言高学历或公务人员邻居较好，假如周围邻居都是农村进城购房，生活习惯很难改变，你认为的错在他看来就是对。最终会发现住小区最后就是择邻而居！生活几十年低头不见抬头见，和一群鸡同鸭讲的人一起生活就是煎熬。
5.开发商
- 尽量选择大开发商。优先选择全国有名房企，其次选择本省知名房企，接着本市大房企，尽量不要选择小房企或者其他当地跨行开发商。因为听他们宣传的口吐莲花，最后极有可能规划和实际相差甚远。再者烂尾及跑路的危险性极高。新闻里经常报道超过交房日期几年都没交房多的是，大多就是这种小开发商，糟心的只能是自己。
- 购买资质齐全开发商住房。不齐全说明有问题，尽量避免，后续自己麻烦。
6.物业
- 知名物业公司。大开发商，尤其全国知名的一般物业不会太差。有些当地开发商宣称委托知名物业公司，但实际最终可能会变。
- 调查开发商已入住楼盘物业。直接简单知道未来物业如何。
- 价格。质量和价格一般成正比，物业费价格可以作为参考，但仍要提防小公司或当地房企要高价而低质量。
三、其他事宜
1.装修。尽可能选择精装修房子。
- 直接可以入住，入住后减少邻居装修噪音。
- 自己装修不一定省钱和好看。做精装修的房企一般是大公司，有专门团队设计装修，审美好于一般人。
- 如购买的毛坯，简单装修即可，再好的装修风格不出五年也会落后。白墙，地板砖就行，不用吊顶，因为现在房子层高比较低大多在2.9米左右，吊顶后会有压抑感。
2.家具
- 简单家具即可。红木家具基本上属于上年纪人的最爱，并且那种家具和别墅才更配，普通高层摆着不算和谐。
- 不要选择固定家具。例如定制衣柜连在墙上，榻榻米之类，用过就知道问题所在了。
3.车位
- 尽量购买车位。用发展的眼光看问题，基本上每家都会购买汽车，没有停车位到处找公共停车位会身心疲惫，有丧家的感觉。
- 车位购买价格。有个参考公式，不高于房价的10倍都非常值得购买。例如房价1万，那么车位10万以内都比较划算。倘若车位只有5万，可以买俩也划算，将来谁家还不得有俩车啊！
- 租不划算。租十几年的钱早已超过购买价格了，还不如买了省心。
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