市場概況

土地供銷齊漲

主城高新區熱點頻傳 西鹹重煥活力

3月，大西安範圍內經營性用地共計成交39宗，累計成交土地面積143.0萬㎡，環比大漲375%，總成交金額51億元；土地供應38宗，供應土地面積共計198.0萬㎡，環比上漲47%。

本月西安主城及郊縣共計供應土地16宗，累計供應土地面積62.1萬㎡，環比下降4%，供應地塊主要集中在閻良及高新，用地性質以商服為主；成交方面，累計成交土地31.3萬㎡、9宗，面積環比上漲4%。主城區本月土地成交量雖仍偏少，但土拍市場熱度卻絲毫不減。月中，天地源拿下高新國際社區80畝住宅用地，成為繼紫薇地產後第二個進駐國際社區的品牌房企，同時這也是西安市首宗15%實物配建公租房地塊成交，具有開拓性意義；21日，高新軟件新城147畝住宅用地遭萬科、融創、中南、招商等20餘家品牌房企搶奪，最終高新地產以31億元拿下，平均樓面價高達11296元/㎡，刷新高新樓面地價新高的同時，也成為西安市新晉“地王”；本月郊縣未有土地成交，閻良推出的多宗優質商住用地預計將於下月初成交。依照本月供應情況來看，下月份長安及城南商住地塊或將引來不少房企側目。

西鹹新區本月土地供應22宗、136萬㎡，面積環比上漲94%，供應地塊多位於灃東和空港西城，用地性質以商服和住宅為主；成交方面，本月西鹹共成交經營性用地30宗，土地面積111.7萬㎡，相較於上月的零成交，本月西鹹可謂是重新煥發活力。11日，中梁地產首進秦漢，以3507元/㎡樓面價拿下153畝住宅用地，同日，空港、灃西等新城多宗商住、商服用地成交；21日，金地以3.7億元摘得空港新城淨業大街100畝商住用地，樓面價2791元/㎡，灃東、涇河等商服、綜合用地也批量成交；28日，秦漢、灃西、灃東等多新城700餘畝商住、商服用地底價成交，至此，西鹹3月份共計收金31.5億元。

2019年累計成交宗數及區域最高樓面價

2019年房企累計拿地面積TOP10

備註：數據統計區域包含西安市城六區+周邊六大郊縣+西鹹新區，僅限招拍掛市場

1、西安市土地市場

1.1 供應情況

本月西安市主城區及郊縣共計供應經營性用地16宗，供應土地面積62.10萬㎡，環比下降4%，其中商住用地9宗、商服用地3宗、綜合用地4宗，閻良和高新為主力供地區域，土地供應量均在20萬㎡以上。

本月土地供應分佈圖

1.2 成交情況

主城區土地成交低位運行 高新佔半壁江山

本月西安市土地市場經營性用地成交9宗，成交土地面積31.3萬㎡，環比上漲4%，其中住宅用地4宗、商住用地2宗、商服用地3宗，成交地塊多位於高新，成交6宗、17.7萬㎡，佔比本月主城區總成交量57%。郊縣本月未有成交。

● 天地源進軍高新國際社區 首宗配建15%公租房地塊成交

3月19日，高新國際社區80畝住宅用地宣佈成交，競得企業為天地源股份，平均樓面價6047元/㎡，是繼18年11月紫薇地產進駐後第二家落地國際社區的品牌房企。值得注意的是，本次地塊出讓條件中顯示，“競得人須按住宅總建築面積的15%實物配建公租房，其中5%建成後無償移交市房管部門，10%由市房管部門按成本價回購”，即15%實物配建公租房政策首次在土拍中落實，另外，不久前同樣位於國際社區且配建15%實物公租房的三宗住宅用地，因有關單位對宗地權益提出異議而中止掛牌，意味著此項政策的落實使得房企拿地更加謹慎，作為高新管委會旗下國企的紫薇、天地源等房企成為政策落實的先頭部隊。

● 高新地產競得國際社區147畝 優質宅地樓面價破萬

3月21日，軟件新城147畝住宅用地引來萬科、融創、碧桂園、中南、招商、龍湖、華遠、新城等近30家品牌房企齊聚，參拍企業數量創西安土拍史之最。歷經325+157輪激烈競價，最終本地房企高新地產殺出重圍，分別以72%和69%溢價率拿下，平均樓面價高達11296元/㎡，刷新西安市樓面地價新高。本次各大品牌房企競相叫價，顯示了對高新未來發展的看好，但近期高新區多宗地塊均為高新管委會旗下公司摘得，國企勇於承擔社會責任的同時也難免讓人生疑，認為高新是“左手倒右手”意在拉高地價，與“穩地價”口號實在不符。

本月土地成交分佈圖

2、西鹹新區土地市場

2.1 供應情況

西鹹土地供應再次升溫

本月西鹹新區共掛出經營性用地22宗，土地面積共計135.9萬方，環比上月上漲94%，共掛出10宗住宅、1宗商住、10宗商服、1宗綜合。空港新城6宗商服+5宗住宅+1宗綜合，灃東新城3宗住宅+3宗商服，涇河新城2宗住宅+1宗商服，秦漢新城1宗商住。本月西鹹新區土地供應面積相比上月翻一番，西鹹新區土地熱度不減。

本月土地供應分佈圖

2.2 成交情況

灃東、灃西仍為主力成交板塊，秦漢、空港後起之秀不容小覷

2019年3月，西鹹新區土地市場成交30宗經營性用地。成交面積111.7萬方，成交住宅用地2宗，商住用地13宗，商服用地12宗，綜合用地3宗。

● 中梁決戰群雄 挺入秦漢新城

3月11日，中梁地產以42%的溢價，6.1億元的成交總價拿下秦漢新城153畝的住宅用地，地塊位於李廣街以南、蕭何路以北、漢書一路以東、漢高大道以西，容積率1.7，規劃建面17萬方。本次參與競拍企業有中梁、上海大發、金科、萬科、中天等9家房企，此前中梁地產一直活躍在西安樓市，但土地儲備方面仍一無所獲，此次拿地，對中梁而言極具意義。

● 金地首進西鹹 摘得百畝大盤

3月21日，金地集團溢價40%，成交總價3.7億元摘得空港新城100畝商住用地，總建面13.4萬方。地塊位於淨業大街以南、立政路以西，臨近今年即將通車的地鐵13號線（機場線），東側是即將交房入住的西安國際美術城。綠地、金地等品牌房企的入駐，無疑是對空港新城未來價值的肯定。

本月土地成交分佈圖

3、土地市場後市預判

★ 15%實物配建公租房政策 後期將被普遍推行

本月中旬，高新區國際社區板塊80畝住宅用地成交，該宗地塊是首次落實市委市政府《西安市深化住房供給側結構性改革實施方案》和《西安市深化住房供給側結構性改革實施方案》，預計後期這一模式將被普遍推行。該政策的實行一定程度上增加了房企的拿地成本，增加了土地流拍率，未來土地測算影響因素將越來越多，公租房比例也將逐漸增加。

★ 高新區近期預供應土地近千畝 將引發新一輪房企爭奪戰

據瞭解，高新區軟件新城、中央創新區、國際社區等板塊近期將有近千畝住宅、商服用地出讓，本次集中放地量已超17年及18年區域土地成交總和，以高新的規劃定位、發展速度等，再結合本月高新區軟件新城地塊的房企搶地盛況，未來高新有望不斷掀起土拍狂潮。

★ 城市規劃不斷落實完善 城市價值更新帶來地價穩步上漲

3月，西安市常住人口已突破1000萬，榮升為超大城市。由最新陝西省發改委公佈的《2019年省級重點建設項目年度計劃》也可以看出，5條高鐵，11條地鐵已納入建設或者啟動前期規劃設計，西延、西十、西銀高鐵、地鐵1號線三期、地鐵15號線、16號線都將提上日程，大西安的城市基礎設施配套日臻完善，城市格局進一步拓展，尤其是西鹹、高新和滻灞等區域的教育、商貿服務和文旅項目層出不窮，將進一步提升片區的城市價值，西鹹以及部分城市熱點區域（城改、開發園區等地）土地價格還將有新一波的上漲。

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