房價是整個社會的春藥。
只要涉及到房子的事情，總能令人亢奮起來。但凡有點風吹草動，磚家們的觀點就會分為兩派，一言不合雙方甚至會約架打起來。
當前樓市最火的莫過於有關部門《住宅項目規範（徵求意見稿）》2.4.6條“住宅建築應以套內使用面積進行交易”。
大概是因為做新聞的編輯不懂地產，做地產的人也不會去寫新聞，於是相關新聞報道出的竟是“取消公攤”。
而這新聞標題一出，著實把圈圈嚇了一跳。
01
原文是怎麼說的？
這11M的相關文件現在還在住建部上掛著，感興趣的朋友們可以去下載下來認真學習一遍。
《住宅項目規範（徵求意見稿）》包括總則、基本規定、佈局與配套、建築空間、結構與地基、室內環境和建築設備7個章節。
值得關注的是，這個意見稿裡與百姓生活息息相關的內容不僅是在第二章的“使用維護”環節提出“住宅建築應以套內使用面積進行交易”，還針對“全裝修交付”有了明確的定義。
在第二章基本規定中的“驗收交付”環節提出，城鎮新建住宅建築應全裝修交付，並應符合下列規定：
1.戶內和公共部位所有功能空間的固定面和管線應全部鋪裝或粉刷完成；給排水、燃氣、照明、供電等系統及廚衛基本設施應安裝到位；
2.供水、供電、燃氣、道路、綠地、停車位、垃圾及汙水處理等規劃配套設施應具備使用條件；
3.消防設施應完好，消防通道應暢通。
意見稿裡還包括強制功能規範與要求。
可就是這麼個包含大量專業範圍的徵求意見稿，新聞編輯們報道出來就是四個字“取消公攤”，在集合住宅領域公攤是必不可少的部分，還是編輯們最懂P民的心，怎麼煽情怎麼來。
02
這個影響是什麼？
在商品房預售制度的大前提下，我們來討論這個問題。
商品房預售制度已經運行這麼多年，已具有完善的運行流程和成熟的部門管理，這個制度對商品房預售的各項流程及作業標準已經做了充分的安排。
當然也不是說這個制度不需要完善與改革了。
即使當前對預售制度存在較大爭議，房企、客戶、監管部門等等利益相關方都還是基於這個明確的制度之下進行相關操作。
從微觀層面來講，以“公攤面積”來計是指由整棟樓的產權人共同所有的整棟樓公用部分的建築面積。
包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建築面積，並以水平投影面積計算。
因此一個項目的指標及相關技術標準，相關制度及規範都有詳細的計算標準，圖紙已經有嚴苛的審核標準，戶型面積預測也是有關部門直接測繪或第三方具備資質的機構進行圖紙測繪，《商品房買賣合同》對面積誤差也有明確的規定，而交付之間對竣工驗收及分戶面積進行實測，最後按照雙方買賣合同的標準進行處理。
一般情況高層住宅大約20-30%的公攤，這個公攤客戶會覺得冤枉。但這個成本毫無疑問是必須存在的，那這個成本應該讓誰來承擔呢？
我們再認真梳理一下這個環節的每一位相關者：土地出讓方會承擔麼？房企會承擔麼？測繪機構會承擔麼？……顯然他們並不會，而
購房者才是這個環節上唯一的承擔者。03
無緣無故的愛與恨
站在一個更為理性的角度，取消公攤面積對整個房地產來講，不過是計價規則的調整。而以前的問題並不會減少，在集合住宅領域公攤也未被消滅，最多不過是換個形式存在罷了。
那麼這個“住宅建築應以套內使用面積進行交易”會帶來什麼影響？
1.套內面積不是客戶說了算。在預售制度這個長流程的管控中，項目建築規模，套內面積是多少，仍然是有關部門或具備資質的第三方公司說了算，而對於消費者自身測量的結果也很可能不具備法律效力。這個道理，各位都懂吧。
2.心理房價會普漲。以住宅為例，高層的公攤係數普遍超過20%，很顯然這20%不會憑空消失，也不會有其它辦法解決，無論是新房的開發商還是二手房的房東，他們並不傻，這20%毫無疑問會轉嫁到客戶身上。不同類型的物業漲價的概念會不同，而對早些年有大量贈送面積、做複式等項目可能會報復性上漲。
3.以“建築面積”計價的費用會普漲。比如物業費、取暖費等將會迎來普遍性的規則調整，長期以來物業費用受到嚴格的管控，而物價部門藉著這個機會上調物業費用解除長期套在物業公司的枷鎖，也未嘗不可能。
4.配套減配是可能的。可公攤的時代，在以代價可承受的前提下，房企還是願意配置標準較高的配套服務來為業主提高居住的舒適性。但現在這個平衡可能會被打破了，只要能滿足強制規範的要求，那就儘可能降低公共服務空間的配置，那點有限的舒適空間都會被節約出來以提升得房率。
5.其它問題解決了麼？就客戶關心的公攤是否計入精裝的問題，現在是被解決了，但精裝質量也得靠強制規範的出臺來進行約束並推動行業進步，更嚴重的問題是精裝價格也會因此更上一層樓。
04
破心中賊難
每個人心中都住著許多“假想敵”，而開發商則是這些“假想敵”中的“戰鬥機”。我們熱衷於討論關於房子的話題，比如取消預售制，開徵房產稅等等，總之就是要搞死開發商。
在大多數人心中開發商代表原罪與邪惡，大家對他們充滿憤怒的情緒。
或許是因為房子是很多人一生中最為重要的資產，所以大家才會把這個事情看得太重。
而今天我們再看看“取消公攤”這樣聳人聽聞的誤導性報道，不是亢奮中一片“喊漲”就是在惶恐中一片“喊跌”……顯然情緒的價值更多一些。
我們刻舟求劍式的思考問題，給行業生態帶來的災難遠比想象中的更大。
就在圈圈琢磨這個事情的時候，朋友發過來消息說“帶皮核桃15元/斤，去皮核桃25元/斤”，讓圈圈豁然開朗：果真是幾千年的文明古國，費心講解的那些大道理，其實早就被農民伯伯們輕鬆地解決了。
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