相信買過房子的人都知道，不管去哪裡看房子，在看的時候都會問置業顧問：
“這房子公攤多少？”
公攤在國人心中一直是個飽受詬病的存在，幾乎每個買過房子的人對此都有一肚子的抱怨。
而且不同的城市甚至不同的小區，公攤的具體數值都不一樣，花了100平的錢，可能你買到的是90平的小三居，也可能只是70平的兩居，並且整體看來，這幾年公攤面積有普遍上漲的趨勢。
那麼公攤面積到底是怎麼計算的，又是否合理呢？
剪不斷理還亂
要說清這個問題我們就要先來說一下到底什麼是公攤。
通常看房的時候，開發商會這樣和你說：
銷售面積（就是建築面積）=套內建築面積（也就是使用面積）+公攤面積
建築面積大家都懂，就是繞著自己的房子最外沿轉一圈，所有的牆體、柱體都算上。
使用面積也很好理解，就是真正能擺放傢俱的面積， 香港叫做地毯面積，也就是說真正能鋪上地毯的面積。
公攤面積的說法就比較多了，每個地方的標準也不太一樣，通常來說會包括：大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、變(配)電室、值班警衛室等，以及為整幢服務的公共用房和物業管理用房以及其他功能上為該建築服務的專用設備用房。
另外還包括每套與公用建築空間之間的分隔牆及外牆(包括山牆)，為牆體水平投影面積的一半。
也就是說，不管是不是能使用的部分，攤到你頭上的都要計算在總房款之內。
而且公攤面積的計算十分複雜，各地情況還不同，消費者很難能理清這裡的彎彎繞，基本是開發商說多少就是多少。
在2007年的時候，山東高密一個名為“貴賓首府”的樓盤，曾經因為高達52%的公攤係數被稱為“史上最強公攤”小區。
據當地購房者說，樣板間是寬敞精緻的小二居，廚房衛生間一應俱全；收房時，看到的卻是狹窄簡陋的一居室，房裡只能放下一張床。
二百多戶業主好不容易買到房，收房時，房子的面積和看房時相比竟然縮水了一半。
後來根據調查：該樓盤從3層到20層，公攤係數達52．35%！
在開發商通知業主收房後，部分業主由於公攤面積過大不願收房，也有業主表示要上訴維權。
可是在當前的法律環境下，國家對於公攤上限並無明確規定，因此很多人只能自認倒黴。
央視《焦點訪談》播出節目“公攤迷霧”
更讓購房者們不爽的是，公攤這回事在很多國家都已經不流行了（幾乎成了中國特色），國際上基本都是按照使用面積來計價的。
國內房價這幾年像坐了火箭一樣嗖嗖的往上竄，實際上我們進入商品房時代也不過20年（以前都是福利分房），這個奇葩的規矩應該不是我們自己發明的。
那為什麼我們要大費周章地搞出這些全球其它國家都嫌囉嗦的體系呢？還得“感謝”精明的香港地產商。
香港是鼻祖
這裡就要提到兩個人，一個是吳多泰，另一個就是霍英東。
吳多泰是一位從廣州移居香港的海南人，戰前就從事地產生意，是香港房地產業崛起的關鍵人物。
戰後的香港，在頭幾年的時候，政府賣地只賣一個買家，也只和這一個收錢，所以在這塊地上蓋的房子，也只能有一個業主。
也就是說，那個時候的香港，買樓都是一棟一棟的買，俗稱“一個Number”，每棟售價約二三十萬元港幣，便宜的也要10萬。
雖然當時的社會對於房子是有需求的，可是能買得起房的人萬中無一。
即便是有錢人想要買來進行投資，要是靠著收房租一點點收回整棟樓的成本，還不知道要租到猴年馬月，回籠資金實在是太慢了。
於是吳多泰首創了把樓盤分層出售的方法。
香港當時的唐樓一般都是五層，分層出售就是把每棟樓的契約分成五份，一層一個業主，再另做一份屋契說明各業主之間的權益。
計劃好之後，吳多泰向田土廳提出了申請，順利的得到了批准。
然後他立即購入了山林道46至48號，興建了兩棟五層樓，以分層出售的方式推出。
登報出售後，頭一天就有40多人前來詢問，第二天更是激增到200多人，最後在三天內，這兩棟樓就全部賣出去了。
緊接著，吳多泰又買下了尖沙咀柯士甸路22號至26號A的舊樓，全部重建為五層住宅，很快就以140萬港幣全部售罄。
這樣的方式不僅讓吳多泰自己賺的盆滿缽滿，更啟發了香港另一位樓市大亨——霍英東。
儘管分層出售已大大降低了買樓的門檻，但霍英東認為還不夠，能夠一擲千金買走一層的豪客仍然還是少數，讓普羅大眾都能來買房， 才是他的目標。
於是霍英東在吳多泰的基礎上又獨創了兩招。
第一招就是賣樓花，可以稱為是房地產史上第一次的分期付款。
賣樓花是以“開花結果”作為比喻，意思是指買房的時候彷彿買了一朵剛剛綻放的“花”，分期支付的房款就彷彿是給這朵“花”輸送的養料，等到錢交齊了，“花”也結成“果實”了。
第一期交50%、第二期交10%、然後按照工程進度繼續交第三期、第四期......最後一期再付清10%的尾款，大家一別兩寬，各自收房的收房，拿錢的拿錢。
第二招就是編印樓盤說明書。
香港歷史上第一份售樓說明書——“九龍油麻地公眾四方街新樓分層出售說明書”，就是在霍英東手中誕生的。
在此之前，大家買的都是成品樓盤，從未有過先交錢後收房的說法。
但是有了這份說明書，大家可以清楚的瞭解房子的結構、朝向、面積、格局、價格，包括交房日期等等信息。
有了瞭解，自然會對自己提前花出去的錢更有信心，這種方法也很快成為了房地產行業的標配。
因為這兩劑猛藥，霍英東很快就成了香港房地產行業數一數二的人物。
嚐到了甜頭的霍英東又建起了8層樓高的香檳大廈（當時香港最高的樓），並且打算按“戶”出售。
但是如此一來就有了一個問題，原來按層出售每一層的面積都是一樣的，電梯維護、樓道清掃這些費用都是每層的層主分攤。
一旦按照“戶”為單位出售樓盤，那麼每戶的面積不同，所承擔的費用自然也應該不同，不然容易引起戶主之間的糾紛。
於是霍英東和自己的律師合計出了一套“公共契約”，大樓內的住戶按照土地面積的比例來分攤這些費用，也就是現在公攤的雛形，並且一直被香港延續了下來。
然後，在內地開啟商品房市場的大潮中，這一套模式也就順理成章的傳了過來。
樓市變化快 規矩來的慢
但是不到20年，國內樓市就發生了翻天覆地的變化，但是相關的規範卻還停留在初級階段。
事實上，直到今天，關於公攤都沒有準確的說法和明確的法律規定，現行國家標準中甚至還沒有“公攤建築面積”和“公攤係數”這兩個術語。
只有住建部和地方政府的一些文件裡對此事有所提及，但是其中有一點非常令人費解。
按照規定，公攤面積是由建築面積按照比例分攤而來，也就是說要提前測算出建築面積才能準確的計算出公攤面積。
可是建築面積的計算規定只出現在《測量規範》中，《設計規範》裡卻沒有。
也就是說根據建築圖紙，是無法核算出準確的建築面積的，只能等到房子蓋出來之後由測繪管理部門進行實地測繪才行。
說白了就是，房子蓋出來之前，沒人知道公攤是多少；房子蓋完以後，公攤是多少業主的錢也已經交了，所以就會出現前文那種極其誇張的公攤比例。
在這種情況下，公攤的風險幾乎全部轉嫁到了消費者身上。
於是很多開發商就會絞盡腦汁的擴大公攤面積，讓購房者承擔更多的成本。
讓房子看起來更便宜
這種雞賊主要表現在三個方面，第一個就是，在現有的條件下，儘量擴大可以公攤的部分。
比如說早期的香港，為了防止樓建的太高，政府會具體規定每塊土地的建築上限，比如100㎡的土地，最多隻能蓋500㎡的建築。
但是由於香港人多車多，停車位所佔的面積就不包括在政府規定的建築面積內。
於是，很多開發商就會建一些大大的停車位，最後統統算到公攤面積裡。
如今也仍然有一些小區，甚至連獨立使用的地下室、車棚、車庫，為多幢樓服務的警衛室、管理用房，作為人防工程的地下室都計入到公攤面積中。
其次，開發商還會在規定好的建築面積之內額外建造一些可以賣錢的面積。
香港就首創了外挑式飄窗的設計，本來不計入建築面積的飄窗、陽臺，都成為了可以像購房者出售的使用面積，甚至有些戶型，飄窗的面積比室內面積都大。
再比如很多小區，這種奇偶錯開的陽臺非常多，因為按照規定，錯層陽臺是不計入建築面積的，但是開發商卻可以把陽臺面積當做使用面積出售給消費者。
這樣的錯層陽臺設計，就可以讓開發商多賣一半陽臺的面積，並且在裝修上為購房者增加了成本。
最後，售樓的時候大家都是根據建築面積定價，但是一些本應該面向使用面積的費用，也要加上公攤來計價。
比如說物業費、取暖費，都是按照建築面積在收取，可是很多樓盤的公共區域並沒有暖氣。
其實如果取消公攤面積，按照使用面積來計價很多問題都可以解決。
假設建築面積100㎡的商品房，公攤是20㎡，那麼也就是使用面積是80㎡。
假如這套房買100萬，按建築面積算，單價是1萬/㎡；按使用面積算，單價是1.25萬/㎡。
看似房價是上漲了，但是對於消費來說卻不需要再承擔公攤面積的不確定性，和其他原本不屬於自己的支出。
明碼標價也許貴，但總比糊里糊塗花了冤枉錢要好得多。
國內也確實有這樣的榜樣，早在2002年，重慶市就通過了《重慶市城鎮房地產交易管理條例》，規定：商品房現售和預售，以套內建築面積作為計價依據，商品房買賣合同及商品房權證應當載明共用部位及設施。
如果不按照這個標準計價，開發商會被處以商品房交易金額5%-10%的罰款！
這一招可謂是敢為天下先，雖然“套內建築面積”不能完全等同於前文提到的地毯面積，但是比起現行的管理條例已經優化了很多。
其實取消公攤面積在樓市高速發展的今天，已經成為了時代的需求。
全球大部分經濟體都已經不存在建築面積和使用面積的區別，甚至連發明公攤的香港也已經取消了這種說法（2013年）。
公攤面積的難題也體現了社會高速發展中法律的滯後性，制定更符合國情的、切實可行的購房政策，比大張旗鼓的限購、限貸更能給購房者帶來實際的好處。
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