撰文=徐三刀
—壹—
關於公攤問題積弊已久，越漲越多的公攤面積實際上已經影響了樓市價格，公攤已經成為行業秘而不宣的漲價手段，公攤上調，純利上漲！
新華社曾發表評論《“公攤面積傷民”矛盾亟待求解》，文中追問：既然國際上基本都是按套內面積計算房價，為何我國計算房價、物業費等都要包括佔比頗高的公攤面積？職能部門治理房地產行業亂象之時，能否回應公眾關於公攤面積亂象的關切？
於是，“公攤”這個詞突然火了起來，很多人在後臺問，成都公攤維權都要成功了，西安能否給補個差價？為了統一回復，簡單的整理一篇，梳理一下很多人沒有提及的內容。
—貳—
自1995年《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》中規定“商品房整棟銷售，商品房的銷售面積即為整棟商品房的建築面積”以來，對於公攤面積的爭議始終存在，對於取消公攤計價的呼聲一直存在。
然而多年來未有實質性改變，甚至輿論場上動輒上演“30%”“40%”公攤比例的奇聞，這某種程度上也是房地產賣方市場相對強勢、購房者話語權極為單薄的一個縮影。
公攤算是一個基礎知識，那究竟什麼是公攤？
公攤即謂公攤面積，是分攤的公用建築面積的簡稱，它與套內建築面積之和構成了一套商品房的建築面積。對於公攤面積的處理，目前我國尚無明確法律法規出臺，屬於一片空白，新華社人民日報齊發聲：全世界只有中國房子有公攤面積！
根據2000年8月1日開始實施的中華人民共和國國家標準《房產測量規範》執行。依據《房產測量規範》可分攤的公用建築面積即公攤面積為:
1、大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、變(配)電室、值班警衛室等，以及為整幢服務的公共用房和物業管理用房以及其他功能上為該建築服務的專用設備用房;
2、每套與公用建築空間之間的分隔牆及外牆(包括山牆)，為牆體面積水面投影面積的一半。
那麼公攤面積有什麼貓膩？因為實測報告雖然能夠比較清晰的反應建築面積、套內面積、公攤面積，但開發商想要實現利潤最大，可以輕而易舉的調高。
筆者在收房的時候，也遭到這種勒索，開發商給你一張補充單據，說明公攤有誤、實測面積比原來大了三平米，必須立即補交，否則無法收房，於是，再交一萬多。
但實際上不管測繪報告能否說明問題，這一部分都會變成開發商純利潤，如果社區交房一千戶，也就是淨賺一千萬，基本沒有成本。
—叄—
因為城市土地節約化管理，土地容積率越來越高，建築規劃越來越嚴格，原本很多偷面積的方法不能再用，實際市場上得房率越來越低，在這種情況按照建築面積計算房價上漲，明顯並不能說明使用面積房價上漲。
這裡面造成雙重的錯覺，因為公攤是具有彈性的，可調高也可調低，因此，如果買一套三房套內面積120㎡，當前售價是1.4萬/㎡，公攤是18%，建築面積146㎡。
如果總房款不變，使用面積不變，將公攤係數放大到25%，建築面積必須淨增14㎡，也就變成了，套內單價也從平均1.4萬/㎡下跌到了1.27萬/㎡！
清清楚楚，明明白白，很多人看到了房價降了，實際上卻是一個障眼法。過去西安房屋公攤普遍較高，但有大量贈送，比如高新某盤的某項目贈送超過25%，買九十多平，送二十多平米，把公攤衝抵了。
一些開發商為了吸引購房者，甚至打出了“零公攤”的廣告語，實質上零公攤只是一個噱頭，零公攤並不意味公攤面積為零，而是一些開發商會將贈送面積與公攤面積相抵消。贈送的面積很多情況下都是限高，還有地下空間，在後續使用中，會出現部分問題。
換而言之，如果按照使用面積計算房價，西安房價還得再抬高20-25%，比如西安主城區住宅均價1.3萬/㎡，揭過公攤之後，房價變成1.6萬/㎡。
但因為公攤屬於“奶牛”，就和漫遊費是一個道理，但公攤面積可以說，又非常有利於官方、地產、物業，因此，對於公攤問題業主也只能自己消化。公攤越多，費用越多，公攤電費、公攤養護、公攤暖氣費等等，這些都是長期項目，動輒一年數百，多則一年數千。
但只要稍有常識就知道，所有公攤加在一起必然大於實際公攤。這已經成為一個常態化。
—肆—
而且根據各方信息收集，發現每個城市公攤都有不同程度的差異！
從市場實際情況來說，北方城市公攤普遍大於南方城市，一、二線城市普遍大於三、四線城市。造成這種差異有以下幾個原因：其一，北方城市冬天供暖，牆體要加厚防凍，因此，陽臺要封閉，公攤面積較大；其二，南方城市偷面積更普遍，牆體薄也有一定影響；其三，一二線城市管控較嚴，公攤面積控制在15-25%，三四線管控松，有些達到了30%以上。
同一棟樓兩梯兩戶的公攤，要比一梯兩戶的大；點式樓和板式樓的公攤是不一樣的；房子大，公攤就多點；房子小，公攤就會少點；只有樓梯和既有樓梯又有電梯的，其公攤面積是不一樣的；公共設施、走廊越多公攤就越大；樓梯高度越高公攤越大。
但在現行面積統計方法之下，公攤也不是越小越好，太小的公攤意味著社區的舒適性降低。比如公寓類產品梯戶比較高，有些房企會在奇偶層做空中花園，或者在景觀面比較好的樓層做空中游泳池，這些也是公攤。但如果沒有公攤，整體品質會降低很多。
—伍—
國外街區制房屋，沒有“公攤”這個說法，都賣套內面積，而且還是精裝房，比如泰國。而國內都是小區制，公共平臺依賴開發商，開發商只能羊毛出在羊身上。
當然也不能一概而論，國內也有特例，比如重慶，2002年重慶就出臺了《重慶市城鎮房地產交易管理條例》，其中明確規定“以套內建築面積作為計價依據 ”，取消了公攤。還有廣州，2007年以後廣州實行按建築面積賣房、銷售合同中也同時要求標明套內建築面積的“雙軌制”的做法。
“公攤”的模糊概念，實在是對市場經濟原則中“明碼標價”這一基礎常識的悖離。將“公攤”這一模糊不清的概念梳理清楚，讓使用面積成為交易依據，擠壓開發商的操作空間，就是在更大程度上覆原、彰顯房子的居住屬性。
但“公攤”這個概念，積弊已久，按照目前《商品房買賣合同》標明按照套內面積計算價格，但大多數開發商申請操作還是捎帶“公攤”，這導致了公攤一直是一個灰色地帶。
房價上漲之後，公攤界定的矛盾逐漸凸顯，“公攤維權”已經在成都、長沙等地爆發，維權已經從局部開始了蔓延，西安購房者需要重點關注。
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