減半徵收房屋交易增值稅附加等，造成“忽如一夜春風來，千樹萬樹梨花開”的感官效果，令宏觀調控鬆綁進入一個高預期狀態。
文丨《中國企業家》
3月7日，北京、上海兩地的各大中介均在內部通知了一則消息——自當日起下調相關房屋交易稅費，包括不動產交易合同印花稅、增值稅附加稅中的城市維護建設稅及教育附加稅稅率，基本為減半徵收。
例如上海，個人出售房屋增值稅及附加費用一共為5.3%，以繳稅時間為準；個人非居住用房網籤合同日期在2019年1月1日之後的，印花稅由0.05%下調至0.025%。
北京的情況也類似，只是原增值稅及附加稅稅率5.55%的區域調整為5.3%，原相關稅率5.45%的區域調整為5.25%。
當晚，深圳、廣州鏈家的員工均對《中國企業家》證實了“個人交易房屋增值稅及附加稅率減半政策”的相關消息。北京、上海兩地稅務部門12366服務熱線工作人員也表示，目前當地個人出售住房增值稅附加稅率減半徵收。諸如武漢、天津、煙臺、青島等二三線城市，當地鏈家員工表示，還未收到細化措施。
“減稅”政策出來後，中泰證券首席分析師倪一琛表示，房地產領域出現減稅是受整個社會系統減稅的影響，並且減稅稅種並非大額稅種，對交易成本影響不大，但對刺激房屋交易有一定積極作用。
以上海一套不滿兩年、總價300萬住宅為例，賣方原需繳納增值稅及附加稅：3000000/1.05×5.6%=160000元，現只需繳納3000000/1.05×5.3%=151428.6元，共省下稅費約8571.4元。
但是，在因城施策的背景下，這種全國性的普惠政策，至少造成了“忽如一夜春風來，千樹萬樹梨花開”的感官效果，令宏觀調控鬆綁進入一個高預期狀態。
事實上，鬆綁已然開始。進入3月份，兩會前夕個別城市及銀行出現首付比例下調、房貸利率下調的局部放鬆。比如，3月1日，工行無錫分行向各支行、分行營業部下發通知表示，居民家庭首次購買普通住房申請個人住房貸款，最低首付比例下調至30%。
調控鬆動
早在歲末年初，多個城市的“限購”或“限售”政策已然迎來鬆綁。山東菏澤首先明確提出取消限售條件，打響樓市鬆綁的“第一槍”。緊接著，不少城市紛紛放寬購房限制。
1月3日，青島市國土資源和房屋管理局高新區分局發佈通知，暫停“搖號售房”規則。1月10日，珠海市提出，將加快完善覆蓋在珠海發展港澳人員的公共就業服務體系，探索放寬澳門居民在購房等方面的限制。此外，武漢、南寧等部分城市局部放鬆限價，多城市下調房貸利率上浮比例。
事實上，此次調控自去年第四季度起就已開始鬆動。2018年12月底，廣州市出臺最新規定，可異地提取公積金進行購房；幾乎同時，佛山市取消了購房最低准入條件。中原地產統計顯示，在剛剛過去的2月份，全國各地房地產調控政策共發佈了21次。
有意思的是，“止跌”也成為一些城市的調控主題。3月6日，有媒體確認，江西省贛州市贛縣區住房和城鄉建設局已向房企下發一份“停止特價房銷售”的通知，要求房企停止低於申報價格的“特價房”銷售。其內部人士透露，停止特價房銷售是因為其售價低於此前申報的預售價格。
“限購的目的是為了限制投機，既然投機客全面退潮，放鬆限購就成為穩定提升成交量的政策首選。比如，降低入戶門檻、降低社保條件、降低人才標準，都會增加市場成交量。”新城控股高級副總裁歐陽捷稱。
歷經2017年初開始的22連漲和1次走平後，銀行房貸利率於去年12月份開始下調。房貸下調幅度雖然不大，但是拐點趨勢已經很明顯。由此，外界拋出觀點稱，央行降準，房貸降息，中國的房地產調控將要偏向寬鬆。
1月以來，各地相繼召開地方兩會，不少城市對房地產調控政策進行了新闡釋。中原地產統計顯示，各地有關房地產政策的兩會內容及其他樓市政策多達68次。緊隨降準，房貸利率開始下調，各地先後推出解綁政策，加之近期“減稅降費”對樓市的助推，是否意味著房地產調控開始鬆動？
“肯定算。”克而瑞研究機構高級分析師崔秀程對《中國企業家》稱。過去將近兩年時間，全國各城市房地產普遍執行較為嚴格的調控政策，這給部分城市的經濟帶來了困境和壓力。而且，多數城市都屬於跟風式調控，實際上並不能解決具體問題。
崔秀程還表示，2018年12月住建部提出要堅持因城施策、分類指導，夯實城市主體責任，加強市場監測和評價考核，切實把穩地價穩房價穩預期的責任落到實處，意味著城市要負起主要責任，穩地價穩房價穩預期，防止房價大起大落，尤其是要防止預期轉變。
“（調控）都會陸續放鬆的。”歐陽捷對《中國企業家》表示，“不過，放鬆不一定就會漲價。一方面市場目前下行壓力大，另一方面，如果真的要漲，還會掉過頭來限制的。”
“北京也在微調。”某不願具名的TOP10房企高管對《中國企業家》稱。在它看來，北京的政策鬆綁更近乎某種“悄悄地試探”。當然，“出了過分的政策，也有被叫停的，比如海口、合肥”。
1月9日，北京市規劃和自然資源委員會官網發佈了2009年的第一則土地出讓預申請公告。公告提到，位於朝陽區孫河的兩塊住宅用地擬於近期掛牌出讓。這是孫河組團最後兩塊成規模的住宅用地。不過，與近兩年來北京大多數出讓的商品住宅地塊不同，這兩個地塊沒有設定未來住宅的銷售價格。
“限房價、競地價”的土地出讓方式是2016年北京“930新政”中提出的。之後，一系列限購、限貸、限售等嚴厲的調控政策祭出，市場迅速降溫。過去兩年，北京出現多宗土地流拍。有人感慨稱，“北京的調控實在是太嚴了，不僅購房者買不了或買不起房，開發商也都不敢拿地了”。
至少三家TOP10房企高管對前述出讓地塊表現出興趣，不過，興趣中帶著謹慎。“容積率低，地價較高，市場信心有待恢復。但政策是否還會反覆，仍有待觀察。”其中一家房企高管稱。
市場渴望鬆綁
“今年生意比去年好，成交量多了。”一名北京鏈家的二手房經紀向記者感慨。她的判斷依據，來自鏈家披露的北京全市單日網籤數字。“去年200多，今年280多。”現在正逢“金三銀四”，週末這兩天她一直在外面帶看，客戶的買房信心很足。
國信證券今年3月份的研究稱，房地產行業銷售持續降溫，商品房交易量環比整體下降；一線城市銷售同比增長，二三線銷售增速分化明顯。並將“房地產行業降溫超出市場預期而政策又遲遲不轉暖”定為市場風險。
“有些城市在跟風調控之後，出現了土地流拍嚴重，房價腰斬，市場轉冷態勢嚴重等現象，這顯然與住建部提出的總體工作要求不符，需要及時調整市場。”崔秀程表示。數據顯示,2018年全國土地流拍數達1808塊,同比增長93.16%。部分一線城市流拍數量打破近十年紀錄;三四線城市流拍數量遠超一二線總和。
在他看來，依賴土地財政已經成為城市的通病。“經過兩年多嚴格調控，地方城市對於調控政策的鬆綁渴望會更強。在市場下行趨勢嚴重之下，肯定會有很多試探性的動作。當一些試探性的動作不被喊停，就會有越來越多的城市加入，從而呈現從局部到全面的放鬆。”
“值得注意的是，我國目前對房地產市場的大原則依然是房住不炒，因此房價大漲已經沒有政治空間。”崔秀程表示。
“住房是民生問題，穩房價穩預期的相關的住房制度應該具有相對的穩定性，不應該朝令夕改。房地產是拉動經濟增長和推動城市化的重要力量，要正確處理房地產和城鎮化建設以及經濟增長的關係，房地產的發展要適度，要圍繞讓人民生活更宜居宜業進行。”北京市房地產法學會副會長趙秀池認為。
戴德梁行北中國區研究主管魏東認為，“在中央不斷強調房地產市場穩增長防風險的基調下，過高過快的增長都會同中央的大方針相背離”。
但並非所有城市都在跟風放開“限”政。據《證券日報》，3月7日，在第十三屆全國人民代表大會第二次會議海南省代表團會議期間，在場相關人士稱，海南正在有效調控房地產市場，實施全域限購等史上最嚴房地產調控，正式取消全省三分之二市縣的GDP、固定資產投資等考核，確保各市縣不為單純追求GDP增速而盲目投資上項目。
值得關注的是，“房住不炒”雖然從政府工作報告中消失了，但在金融領域，依然對房地產投資抱謹慎態度。
3月9日，中國銀保監會副主席王兆星在接受採訪時表示，加強房地產貸款的監測，加強對投機性房地產貸款的嚴格控制，也要防止通過影子銀行渠道的進入房地產，要保證房地產健康穩定發展，繼續保障住房貸款的基本需要，也要對帶有投資、投機性貸款嚴格控制，房地產金融是防範風險的重點領域。
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