樓市素有“金九銀十”的傳統，不少房企會選擇在金秋時節加大開盤速度，為下半年業績做衝刺。但今年“金九銀十”各地樓市成交表現並不突出。這一現狀在近兩年樓市“高溫”的西安市場表現尤為明顯。
藍鯨房產西安站記者瞭解到，9月24日，西安樓市又有7個樓盤項目結束了登記，根據登記結果，這7個項目中僅有3個項目需要搖號，同時在上週開盤的7個項目中，僅有2個項目去化率（銷售量佔開盤量的比率，是衡量樓盤銷售情況的直觀數據）在九成以上。據此，業內人士判斷，隨著購房者愈發理性，西安樓市的熱度正在消退。
而這種情況不只出現在西安，據統計，中秋小長假期間，北京、深圳、廣州等一線城市的成交數據也表現平平。
銷售不暢，開發商的回款情況不樂觀，這讓開發商的資金狀況頗為緊張。據藍鯨房產觀察，為了回籠現金流，中國恆大（HK：03333，下稱“恆大”）、陽光城集團（SZ：000671，下稱“陽光城”）、濱江集團（SZ：002244下稱“濱江”）等多家房企開啟了降價攻勢，在專家看來，下半年，將會有更多的房企加入促銷大軍，以價換量。
多地“金九銀十”失色 西安樓市率先降溫
9月21日，西安住建局網站公示了7個樓盤項目的登記結果顯示，近期有7個項目登記開盤，其中有3個項目需要搖號，而在這7個項目中，世茂璀璨傾城項目的意向登記結果最為“冷淡”。藍鯨房產從西安市住建委網站查詢到，截至9月24日，世茂璀璨傾城僅有12組家庭登記，其中5組已取消申請。“世茂璀璨傾城之所以會出現這種情況，主要是因為位置偏遠、價格高。”一位購房者如是對藍鯨房產表示。
世茂璀璨傾城最近一次價格公示是在9月10日，彼時該項目共公示400套房源，銷售均價為 13241.82元/㎡，意向登記申請數為343組，最終220組家庭參與了搖號。9月18日，該項目正式開盤，僅賣出154套，去化率39%。
世茂璀璨傾城較低的去化率並非孤例。據藍鯨房產不完全統計，上週（9.17-9.23），西安樓市共有綠城全運村、世茂璀璨傾城、當代上品灣、自然界、融創觀瀾壹號、新城吾悅廣場、中海紫御華府等7個項目開盤，這7個項目的去化率分別為100%、39%、36%、99%、40%、24%及84%，這與上半年“買房靠搶”的購房形勢形成鮮明對比。
美城機構市場部總監沈瑋對藍鯨房產說道：“近期，一些非限購區域，稍微遠一點的樓盤開始進行打折促銷，但也並不能達到百分之百的去化，而且很多項目開始了渠道的鋪設去尋找客戶。以前的同行轉介、老帶新、激勵獎罰等營銷手段都開始用了，這些在上半年基本上是沒有的情況。”他認為，西安樓市“金九銀十”成色不足是因為供應量比較充足的情況下，市場和購房者都會逐漸恢復理性。
除了西安樓市降溫之外，其他城市的房地產市場表現也平平。中原地產研究中心統計數據顯示，小長假前兩日，北京市新建商品住宅簽約180套，二手房62套，與7至8月平均水平基本持平，較2016年同期的422套和280套，分別同比下調57%和78%。
同時，小長假前兩日深圳新建住宅簽約分別為70套與76套，與此前市場相比基本維持平穩；廣州方面，小長假前兩日簽約1871套，較全月來看，處於平均水平。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴藍鯨房產：“從當前各地預售證的發放來看，供應確實有所增加以此提高成交量。但也有一些城市出現了新的形勢，例如，由於購房首付比例較高，很多大城市銷售行情比預期的要弱。另外，部分二手房的掛牌週期延長，這也會使得新房的購房者換房週期延長，進而影響到市場的交易量表現。”
恆大、陽光城等房企開啟促銷攻勢
在市場去化減慢的同時，房企的融資環境也日益嚴峻。據同策研究院監測統計，2-8月份，40家典型上市房企融資總額為3498億元，同比去年4335億元大幅下滑19.3%；融資成本仍在上升。克而瑞數據顯示，上半年60家重點房企融資成本回升至6.33%。同策研究院研究員陳朦朦表示，下半年房企日子更不好過，境外發債被禁，海外主戰場失利，房企融資能力越來越有限。
嚴躍進指出：“對於當前房企銷售來說，量價表現都受到抑制，這使得房企在營銷方面將面臨很多壓力，部分企業可能會通過降價來回籠資金。而且9月份以來，開發商推盤節奏開始加速，項目的競爭壓力也會加大，這也會促使企業採取促銷措施推進銷售。”
據藍鯨房產觀察，房企以價換量的現象有愈演愈烈的趨勢。9月初，上海招商雍和府推出了“買房送寶馬”活動，如果不要送車，則可以折價抵扣房款，抵扣金額為20餘萬。該現象的背後是項目銷售不理想。根據網上房地產的數據顯示，今年3月份，上海招商雍和府取得預售證，共計350套房源，然而至今該項目仍有334套房源可售。
近日，恆大宣佈，自8月30日至10月8日，針對旗下280個城市646個樓盤推出特惠活動，全國住宅樓盤全部8.9折、全國商鋪6折起，首付款可以分期，最低首付僅需5%。
陽光城則開啟“千億攻勢”特惠購房季，根據區域的不同，制定不同的降價策略。
此外，濱江地產在杭州開發的濱江新希望新城·未來海岸，因二期樓盤降價銷售，引起一期業主大範圍維權。
嚴躍進表示：“隨著政策調控效應不斷釋放，房企普遍比較謹慎，這會倒逼開發商降價或促銷。”他認為，房企加大推盤節奏，並採取以價換量措施，或會刺激四季度新房成交量出現波動，但預計第四季度樓市還會有各類管控出現，即房價上漲態勢保持，但是幅度或受限制。政策發力點會集中在對房屋交易秩序的管控，尤其是在房企、中介公司、租賃經營企業的管控方面。同時，後續在供地和拿地方面或會有新的鼓勵性政策出現。
種種跡象顯示，傳統樓市“金九銀十”現象在今年趨嚴的調控政策下將是小概率事件，但從房企以價換量的角度而言，在各地“限價”房源陸續進入市場之後，僅依靠價格戰加速回款顯然不是長久之計。這一輪“寒冬”週期究竟如何度過？房企還需更加審慎。
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