編者按：在中國房地產繁榮發展的30年裡，中國五大派系房企大都獲得了長足的發展，閩系激進、粵系低調、浙系重品質、京派穩重、渝派穩健……曾幾何時，各派系房企都擁有著自身鮮明的標籤。而如今，在瞬息萬變的房地產市場之中，房企“江湖”也發生了巨大變化。藍鯨房產特別策劃《藍鯨論劍》，從派系房企發展現狀，梳理房地產行業的蝶變歷程。
4月中旬，房企年報發佈逐漸接近尾聲，新的行業格局正在形成。伴隨著近日泰禾集團（000732）(SZ.000732)發佈2018年財報，9家主流閩繫上市房企的成績單陸續亮相。從銷售業績上看，閩系房企在2018年進一步鞏固了自己的陣營。在克而瑞公佈的30家千億銷售房企榜單中，閩系房企佔據6席，成為僅次於粵系的第二大“幫派”。
在過去十年中，閩系房企異軍突起，成為與粵系、京派平起平坐的大派系。然而，激進的擴張策略雖然幫助閩系房企成為業界的“黑馬”，但高槓杆的後遺症同樣令企業承受著不可忽視之重。
近兩年來，眾多已經完成規模“出位”的閩系房企開始調整節奏，放緩擴張步調。但也有一些閩系房企再次尋著“前人”的軌跡，在規模路上進行衝刺。分化效應之下，閩系房企“激進”的標籤逐漸移位分成兩派。如今，面對新形勢，“愛拼才會贏”的閩系房企又將如何抓住機遇，實現新突破？
激進派閩系房企的“江湖”
崛起於樓市黃金十年的閩系房企，依靠著“高槓杆、高週轉、強擴張”的策略產生眾多行業“黑馬”。近兩年來，包括陽光城（000671）(SZ.000671)、融信中國(HK.03301)、正榮地產(HK.06165)、寶龍地產(HK.01238)等閩系房企迅速從地方型小房企成長為全國知名地產商。
事實上，閩系房企雖然多成立於上世紀90年代，但是在早期，除了世茂集團(旗下世茂股份（600823）代碼為SH.600823，世茂房地產代碼為HK.00813)早期進行過全國化探索外，大部分閩系房企都偏居於福建一隅的幾個城市。2010年，當萬科(SZ.000002)憑藉1026億的銷售額成為首家千億房企時，排名最靠前的閩系房企世茂房地產僅以269億元銷售額排行第14，是TOP20中唯一的閩系房企。
直到地王頻出的2016年，閩系房企一舉拿獲了全國單價地王TOP10中的4席。由此，“地王收割機”、“激進”成為閩系房企身上的標籤。不過，敏銳嗅覺到商機的閩系房企，也因此抓住了房地產發展紅利，開啟大規模的對外擴張。克而瑞福建區域總經理方明向藍鯨房產指出，閩系房企的冒險精神與福建人“愛拼愛打”的精神不無關係。
2013年，泰禾在福建、北京、上海等一二線城市共拿下12宗地塊，耗資高達195億元人民幣。彼時，其銷售額僅為168億元。按照地產行業平均融資成本計算，其僅為拿地支付的財務成本就高達30億元。隨後，憑藉著“院子系”產品IP在北京、上海等城市取得成功，泰禾終於在2017年躋身千億軍團。
在此之後，從福建走出來的房企，如陽光城、融信中國、正榮地產(HK.06158)，也紛紛採取高槓杆的拿地策略，成為業內的“攪局者”。
2016年，融信中國將總部從廣州搬到上海。隨後的兩年時間裡，融信接連刷新地價、多次拿下全國總地王，使其在業內獲得了一個“地王收割機”的稱號。僅2016年上半年，融信先後拿下良渚、蕭山、拱墅區三個地王地塊。不過，伴隨著土儲規模的大規模增長，融信的銷售業績也迎來爆發期。2015年，融信銷售額為295億元，三年後，2018年融信已成功躋身千億陣營。
億翰智庫首席研究師張化東表示，房企提高週轉率的最佳方式就是要“快”，也就是要做到快速週轉、高效開發。從閩系房企的成功經驗來看，推行項目定位精準、產品標準化、管理標準化、供方資源戰略化等是實現“快”的最行之有效的辦法。只有可控的高槓杆和可持續的高週轉，才能保證開發商的相對穩健的高成長。
當然，閩系房企並非全部“激進派”。如禹洲地產(HK.01628)一直追求利潤與規模的平衡，其銷售額排名也一直在50—60名之間徘徊。
不過，值得關注的是，隨著閩系房企陸續公佈2018年年報數據，眾多企業重新調整發展節奏。一些早年規模掉隊的企業如中駿集團(HK.01966)、禹洲地產等，近年來均不約而同的提出規模上的需求。“我們目前有兩大發展戰略，其中頭一個就是千億戰略。”在2018年業績會上，中駿集團董事局主席黃朝陽毫不掩飾自己對於規模的渴望。
2019年一季度，中駿集團、禹洲地產(HK.01628)開始在土地市場積極補倉。克而瑞數據顯示，中駿集團、禹洲地產新增貨值排名均在TOP20位。
突破規模後轉舵求穩，穩健派“提速”
隨著2018年房企融資渠道的收緊，以及行業逐漸處於下行通道，以往以激進著稱的閩系房企也面臨著新的抉擇。
藍鯨房產梳理發現，截至目前，閩系房企以千億為門檻，出現了明顯的分化：第一梯隊包括世茂房地產、泰禾集團、旭輝地產、陽光城、融信中國、正榮地產，6家跨過千億級門檻的企業；第二梯隊為融僑、金輝地產、福晟(HK.00627)、禹洲地產、中駿集團、寶龍地產(HK.01238)。已經成功晉級千億的企業如陽光城、泰禾、正榮等，紛紛把降負債、強回款當成重要任務；而尚在千億路上的禹洲地產、中駿集團則還在加槓桿猛追。
在2018年業績發佈會上，陽光城執行副總裁吳建斌許下承諾：“2019年淨負債率將爭取回到150%，希望在2020年可以降到100%之內。同時，陽光城將回款提升到一個比較高的定位。”
藍鯨房產梳理2018年企業年報發現，除了陽光城之外，包括泰禾、融信、正榮等企業也在淨負債率指標上出現明顯回落。據泰禾2018年年報顯示，2018年企業淨負債率大幅下滑90.15個百分點，而在2019年一季度，泰禾淨負債率繼續下降105.69個百分點。
部分閩系房企淨負債率變動情況，數據來源：企業公告
“通過高槓杆方式快速擴張的房企，在2018年經歷了前所未有的壓力，2018年前三個季度的資金流動性從緊，房企很難獲得資金支持，而後續資金流動性雖然有所放鬆，但整體來看還是有一定壓力。”58安居客首席分析師張波向藍鯨房產表示，降負債是在“活下去”和繼續規模化之間，部分房企無奈的選擇。
據數據顯示，閩系房企在2019、2020年迎來債券到期大年，每年到期及回售規模均超過700億。部分債券發行規模較大的閩系房企面臨著較大的償債壓力。
不過，從整個閩系房企的大環境來看，還是有一些企業試圖從逆勢中創造“奇蹟”。如禹洲地產、中駿集團、寶龍地產等企業，還在以加槓桿的方式，進行追趕。以寶龍地產為例，2019年開年以來，寶龍先是以9.125%的年利率發行了2億美元優先票據，後又發行了10億中期票據。期間，還有一筆擬發行的11.8億債券發行計劃被中止審核。
張波表示，跨越千億門檻“生死線”的競爭依然在持續，規模化競爭過程中借力加槓桿似乎無法避免，但企業需要平衡好一個度，加槓桿擴張可以形容為“在鋼絲繩上跳舞”，不排除部分房企平衡度拿捏較好，但是風險性依然不容忽視。
規模賽跑後遺症顯現，如何提高盈利能力成難題
與此同時，2019年以來，邁過千億門檻的多家閩系房企提出降低發展速度，並在提高利潤方面做出思考。據同策研究院發佈的《2018房企歸屬母公司股東淨利潤TOP50》顯示，除了世茂房地產和旭輝控股(HK.00884)外，多家閩系房企的利潤與其規模並不匹配。如陽光城實現歸母淨利潤30.18億，排在27位，而其在克而瑞銷售榜單上，排在第14位。
以正榮地產為例，2018年度，正榮地產淨利潤約為22.33億元，而與其同規模的房企如雅居樂(HK.03383)、金科股份（000656）(SZ.000656)淨利潤分別為：71.25億元，38.86億元。淨利率方面，2018年，正榮地產的股東應占核心利潤率為7.4%，雅居樂、金科這一數值為14.89%、11.35%。據克而瑞地產研究中心統計，2018年上半年，行業平均加權淨利率為14.7%。由此可看出，與雅居樂、金科等同等規模房企相比，正榮地產的盈利能力稍差。
另一家在規模上高速擴張的陽光城亦是如此。2018年度，陽光城淨利率僅為6.9%。據克而瑞數據顯示，2018年上半年，房企淨利率平均值為13.8%。
在業內人士看來，閩系房企存在的這一特點，與其早期發展節奏不無關係。上海中原地產盧文曦向藍鯨房產指出，部分房企由於早年間高價拿地，遭遇政策限價，再加上融資成本的增高，利潤空間被壓縮。他預計：“要想實現盈利能力的提升，類似房企真的需要在時間上磨一磨。”
藍鯨房產注意到，在2018年業績會上，陽光城也提出了營業收入與歸母淨利潤要達到公司制定的股權激勵標準，以期從原來的重點關注規模的擴張，向規模擴張與利潤增長並存改變。朱榮斌表示，“2019年是我們的管理和品質提升年，我們希望做到‘有一點強’。”
而剛剛晉級為千億房企的融信中國，也不再一味追求銷售額高增長。融信中國相關負責人向藍鯨房產表示，2018年，公司主動以降負債為重點任務，千億之後，仍將積極審視行業發展、市場供求，探索規模、利潤和槓桿的平衡。融信中國方面稱，未來融信會通過降低融資成本、內部行政開支及營運成本提升企業的盈利能力，更加註重利潤和現金流。
伴隨著閩系房企進入新一輪調整期，從重規模向重效益轉變，撕去了“激進”標籤之後，閩系“江湖”又將迎來怎樣的改變？藍鯨房產將持續觀察。近期藍鯨將陸續推出各派系房企研究報道，敬請關注。
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