這兩天，一則消息“震驚”了各大樓市自媒體。
浙商銀行表示，將所有非“限購“城市居民家庭購買首套個人住房的首付貸款比例從三成降為兩成。
不少人第一次聽到中國還能大範圍降到兩成的說法，感覺是個“大新聞”。
但其實，在2016年2月，央行就發佈過一次通告，允許最低首付款比例為25%，各地可下浮5個點，即首付比例為20%。
當時官方的措辭是，進一步支持合理住房消費，促進房地產市場平穩健康發展。
“支持”二字，非常顯眼。
沒多久，2016年9月開始，各地的樓市調控政策紛紛加碼，一二線城市中多數銀行調整了貸款政策，首套首付比例由2成，提高至3成。
因為那段時間，房價的漲幅，也非常顯眼。
的確，降低首付可以有效刺激購房需求，甚至一些投資需求，導致樓市升溫。
現在，疫情之下冰冷的樓市也需要一些政策的溫度，尤其返鄉置業高地三四線城市，在失去了春節返鄉潮之後，庫存壓力更是尤為顯著。
在此背景下，2月以來全國已經有近50個城市發佈了穩樓市的政策，大多圍繞著調整土地出讓的各時間節點，優化開工竣工及預售標準等，幫助房企度過難關；也有少數如衡陽的買房補貼契稅，駐馬店的降低公積金首付比例至2成，還有南寧的公積金貸款放寬到二套等，直接刺激購房者需求回暖市場。
從供給端到需求端，從土地，到預售，到契稅，到貸款；政策的尺度可以說是越來越大。
2月15日的文章中，李老師也預測了這一點。
這次，浙商銀行開了個頭，率先降低首付，將來其他銀行會不會也跟上浙商的尺度，降為2成呢？
以上這一系列從地方到銀行的操作，對樓市的影響又是如何呢？
看似大尺度，實則剛合適
表面上，浙商這個2成有點唬人，畢竟拿一套200萬的房子來說，首付門檻就會從60萬降為40萬，降了足足20萬，假設按揭按LPR最新5年期4.75%不上浮，每月就7303.06元增加到8346.36元（等額本息30年），多了1043.3塊也不算太多。
不少人剛需可以提前上車，促進了市場需求的釋放。一旦市場暖起來，開發商和二手房業主就會上調價格，不少投資者可能又開始蠢蠢欲動。
而且，這種舉動無疑又推進了居民槓桿率的增長，完全不利於經濟穩定。
那麼，這會不會違背前陣子國家統計局剛剛重申的“房住不炒“的基調呢？又會不會像去年張家港取消限售一樣，馬上被地方或者央行叫停呢？
個人認為是不會的。
首先，這個2成是有諸多條件的。
1.非限購城市
2.首套
3.當地政府沒有對首付比例的強制規定
本來，非限購的地方大多投資機會都不大，而且還必須首套，投資者的需求就會被抑制。
其次，無論是居民槓桿率，還是居民購房槓桿率，這兩年都有所緩解。
據國家統計局數據，2019居民部門槓桿率55.8%，比上年上升了3.7個百分點，四個季度分別為1.0、1.1、0.9和0.7個百分點，槓桿率增長幅度呈逐季下降，上升趨勢減緩。
影響居民槓桿率的主要變量是房地產貸款，據易居研究院的《2019年四季度全國居民購房槓桿研究》顯示，2019年四季度，個人房貸餘額同比增速回落至16.7%，連續11個季度回落。
美國與中國的購房槓桿率走勢：
中國的購房槓桿率自2015年三季度開始快速上升，2016年四季度達到2010年以來最高位，為44.6%。2017年一季度，該指標小幅回落至44.4%，此後7個季度連續下行。目前2019年四季度全國居民購房槓桿率已降至31.5%，較為穩定。
所以，如果能刺激需求端，槓桿率這一塊還是有一定的操作空間。中國社科院也預測2020年槓桿率或將有限攀升。
當然，分母名義GDP的增速減少也會成為2020槓桿率上升的原因之一。
再者，非限購城市集中在三四線，受疫情、人口流出和經濟發展等方面的影響，三四線城市去庫存的壓力較大，需要在疫情之後給一些利好舉措，避免房價出現系統性下跌。
人民銀行2月21日召開的2020年金融市場工作電視電話會議也提到，保持房地產金融政策的連續性、一致性和穩定性，繼續“因城施策”落實好房地產長效管理機制，促進市場平穩運行。
“因城施策“，非常扎眼。
最後，土地財政也是諸多城市所依賴的重要收入來源，沒有哪個地方希望自己的房價一蹶不振。
綜上，央行或地方叫停2成首付的概率，不會很大。
2成首付會不會成為常態？房價怎麼走？
基於上述分析，2成首付的做法是對於穩樓市來說非常合理的一個市場性調整，符合“因城施策“的基本原則，而且房貸是銀行壞賬率最低的業務之一，其他銀行很可能在浙商銀行後陸續跟進。
據朋友透露，浙江省紹興市中國工商銀行紹興分行，於昨日已經在籌備當地2成首付的計劃。
個人預測，接下來會有一些銀行在局部承壓較重城市施行2成首付試點。
並且，越來越多的城市也會陸續跟進公積金、利率和首付比例等穩樓市的政策。受疫情和返鄉潮流失最重的湖北孝感、鄂州和黃岡，一定會有。
同樣，不排除未來幾年，2成首付成為許多不限購地區的主流首付方式的可能。
顯然，這對於剛需來說，上車成本降低，是個好機會。誰也無法完全預估此次政策帶來的變化，若市場投機情緒過重，回到2成5或3成，也是有可能的。
對於非剛需來說，浙商銀行業務範圍內不限購的城市（義烏、金華、常州、樂山、紹興、嘉興、衢州、台州、麗水、舟山、湖州、洛陽、天水、酒泉、南通、淮安、鹽城、泰州、德州、濰坊、煙臺、臨沂、濟寧、東營、貴陽）只有25個，大部分沒有投資價值。需求只是提前被釋放，不改變長期需求量和城市基本面。
兩個地方，嘉興的嘉善縣，和杭州的臨安片區，可以稍作考慮，因為作為環滬和環杭（郊區）區域，有大量的人口外溢需求，如果首付降低，可能會把在滬杭工作，本來不考慮在周圍買房的人吸引過來，增加需求量，利好當地樓市。要知道，很多人買房，恰恰就是差那20萬。
結
當下，樓市下跌的腳步悄然走近，避免硬著陸的穩樓市政策迫在眉睫。
2020，更多涉及交易端的政策會陸續推出，很多地方將繼續以“人才引進“的方式派發房票，各大銀行也會根據市場調整首付比例，那些長期有價值的城市和區域，在這段時間會是一個價格的低點。
閱讀更多 大鬍子說房 的文章
