雖然國內疫情逐漸趨於穩定，但前期影響帶來的行業危機感，一直都沒有消失。
根據統計，自疫情發生起，全國範圍內就已有超過60個城市發佈房地產調控政策，範圍涵蓋延緩公積金月供、推遲開工竣工交房日期、放寬繳納稅期限以及降低預售申請條件等。
最新為3月23日，長春市住房保障和房屋管理局發佈《關於有效應對疫情 支持房地產開發企業共克時艱的政策措施》（簡稱“措施”），旨在降低商品房預售申請條件，放寬預售資金監管。
其中，措施包含3條具體規定，包括：在房企新申辦商品房預售許可證時，有地下室的工程形象進度達到標高正負零即可辦理，無地下室的達到地上2層即可辦理；
對已繳存商品房預售資金且依法依規誠信經營的房企，如果有新建或者續建項目，允許申請提取監管賬戶內資金餘額不超過50%的資金用於工程建設；新銷售的商品房暫停預售資金監管。
雖然政策最終有效期至2020年6月30日，但也不難看出長春市“救市”心切。
|政策頻現，樓市鬆綁秩序維穩
無獨有偶。同日，武漢緊隨其後正式開啟樓市“解封”，併發布六項舉措，包括分批有序開工復工、加強安全管理、優化審批服務、調整預售許可形象進度要求、提高預售監管資金使用效率等，全力支持房地產開發企業開工復產，保持房地產市場平穩健康發展。
事實上，早在8天前，濟南市新舊動能轉換先行區就發佈了“對符合部分標準的住宅項目，在取得《建築工程施工許可證》後且施工進度達到主體施工正負零時，可提前申請辦理《商品房預售許可證》”的政策；
更早在2月15日前後，福州市、蘇州市相繼發佈調整商品房預售條件的文件，包括福州市住宅項目總投資25%以上可申請預售，並加快商品房合同網籤備案；
以及蘇州市表明住宅（商住）地塊不同意要求設置竣工預售許可調整價，超過市場指導價的不統一要求項目工程結構封頂後申請預售許可等。
對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，“此類預售條件放鬆的規定，有助於預售資金的回籠，將改善房企的資金面，使得後續房企可以較好實現“邊銷售邊回籠資金”的導向，客觀上都有助於改善近期的資金狀況。”
總體上看，預售申請條件放鬆的政策背後，更多重點大都放在供應端，難免真實地透露出地產開發商當下“垂淚”的資金困境與回款壓力。
眾所周知，2020年開年的疫情之下，房企便被迫進入停工期，售樓處關閉，項目建設與開工停滯，復工接連推遲、全國樓市降至冰點，開發商銷售與融資都受到嚴峻考驗。
一方面，樓市日漸低迷，成交普遍走低，銷售業績基本上無法回到正常水準；另一方面，回款受阻、艱難借新還舊，也無法抵抗項目滯銷所帶來的承壓。
一則數據顯示，全聯房地產商會對72家企業進行調研發現，2020年上半年企業須交付的項目佔全年交付項目總數的30%至50%。
受疫情耽擱之後，不僅僅是交付推遲，業績也普遍面臨大縮水。
根據克而瑞研究中心的報告，整個2月份各房企的銷售業績創近幾年單月銷售新低。百強房企全口徑銷售額僅3243.3億元，環比下降43.8%，同比下降37.9%。
但最直接的表現還是更快加速了行業洗牌。人民法院公告網顯示，截至3月底，已有98條房企宣佈破產的公告發出。
而在1-2月，國內的房地產公司破產數量已經超過200家，雖然其中大多都是融資渠道受限、以及資金小型房企，但大型房企的生存也並不樂觀。
事實上，經濟停擺、融資受阻，依靠“快週轉”維持生存的房地產企業，一直面臨巨大的現金流壓力。
在中指院發佈的一組數據透露，2020年1-2月，各大房企加大了海外債融資力度，以及短期融資券的融資額度。但和去年同期相比，1-2月房企海外債、信用債以及資產證券化融資金額仍整體減少了5.7%，為2713.4億元。
對此，業內人士透露，融資金額的減少，是在持續“錢緊”的背景下，房企融資難的體現，這在很大程度上將使房企面臨風險，並更重視資金鍊的健康。
而對於樓市放鬆一系列政策的頻現，多位業內專家也一致認為，“樓市相關政策放鬆在疫情背景下是普遍趨勢，未來預計還會有更多城市加入。”
值得注意的是，也有“一日遊”政策頻現。據不完全統計，截至目前，已有包括河南駐馬店市、陝西省寶雞市、廣東省廣州市以及山東省濟南市、浙江省海寧市5個城市，先後在發佈放鬆房地產調控、政策後，隨之便進行刪除或撤銷。
其中，駐馬店市和寶雞市的政策均曾提及“降低首套房貸款首付比例”，而濟南市與海寧市的政策則提及“鬆綁限購”。但在修改刪除或撤回的政策停留時間中，昨日（3月24日）海寧市原本宣佈為期一個月的“鬆綁限購”停留時間最短，僅在2小時左右。
不難看出，樓市政策最終“存活度”，傾向為鬆緊有度，住房不炒也仍是基本方向。
|需求失調，房價走勢卻上漲
不過耐人尋味的是，在政策傾向樓市的同時，房價卻在黯然上漲。
易居房地產研究院最新一期《中國百城庫存報告》顯示，1-2月，全國100個城市新建商品住宅成交均價為16073元/平方米，同比上漲20.2%。
對此，易居研究院表示，雖然今年1-2月份房屋交易市場比較冷清，但由於網籤和備案的項目普遍是高價項目，因此房價的漲幅比較高。
“考慮到後續房企去庫存的壓力，預計各地會有降價促銷的動作。同時隨著更多低價項目的入市和網籤，客觀上都會使後續房價漲幅曲線下行。”
此外，在樓市庫存方面，出現了略有下滑的現象。數據顯示，2月底，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為47213萬平方米，環比減少0.6%，同比增長4.1%。
總體上看，2月份房屋預售證審批和發放工作停滯，各大城市新批項目不多，客觀上會限制新增供應數據，最終使得庫存數據出現環比下跌。但從同比數據看，庫存依然表現為正增長的走勢。
在供求關係方面，也出現了斷崖式下跌的現象。2月份，100個城市新建商品住宅供應量為399萬平方米，而成交量為691萬平方米，樓市基本上呈現“供小於求”的態勢，也使得庫存數據環比出現小跌。
同時，觀察歷史數據，供求兩端均呈現斷崖式下跌的狀態，市場現狀十分冷清。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，對今年1-2月全國百城房價走勢的分析可以看出，受成交量偏小、高價項目補籤等影響，房價漲幅數據出現異動，導致房價漲幅比較大。但這並不意味著房價比較堅挺。
另外，實際上2月份的交易基本上是停滯的，房企即便這個時候降價，其實也不可能帶來成交量的上升。
“3月份開始，住宅銷售行情會陸續回暖，但由於1-2月份的銷售數據過於低迷，所以從去庫存的角度看，房企會積極降價促銷。這會使得相關城市的房價漲幅曲線進一步下行，體現出房價降溫的市場特徵。”嚴躍進進一步表示。
可以說，日後隨著預售審批節奏的加快、售樓處的陸續開放，庫存壓力有望得到進一步釋放，供求兩端數據也將出現回暖。
特別是進入3月，各地售樓處的交易逐漸活躍，即便是弱於去年同期水平，但至少開始走出今年2月份的低谷期。
值得注意的是，《中國百城庫存報告》對全國100個城市的房價進行排序後，可以看出，深圳超過北京、上海，成為今年1-2月全國房價最貴的城市，為60418元/平方米。背後深層原因與深圳新房供應偏少、購房需求旺盛、房源偏高端化等有關。
閱讀更多 淺談地產 的文章
