數據來源丨石家莊國大地產內網、房天下、易居等
本文作者丨一名石家莊本地房產中介本文數據乾貨極多，篇幅略長，用最真實直白的內部數據，解開一個城市房價起伏的真正奧秘。讓購房者明白：現在石家莊到底處於怎樣的一個行情中？過去現在未來，房價走勢如何？經常有人問，一個城市的房地產行情如何？
很多人喜歡拿網上的數據來回答，比如房天下、安居客、鏈家貝殼等平臺的數據統計。但是作為一名始終活躍在樓市一線的銷售人員，我可以負責任的告訴各位：這些數據水分極大，而且滯後性很強。
此文，用石家莊二手房市場份額最大的國大地產內部數據，做篇有理有據、切實可行的房地產行情解析。
1
數據會說謊
首先，需要明確的一點是：
網絡上的房產相關數據，如果不是付費的，基本都含有極大的水分。這一點我會在後續寫石家莊二手房過戶相關文章中做最詳細的解析，此文暫只簡單列舉幾個例子。
①平臺數據會說謊
購房者在搜房、安居客等平臺上搜索某小區名稱，會跳出一大堆“在售房源”，但基本都是假的、或者重複的。舉個例子，如下圖所示，在搜房網上搜索“銀通小區”，總共跳出1277套在售房源，銀通總共也就三千多套住宅，難不成三分之一的房源都在賣？事實當然不是如此，仔細觀察，右上角有個不起眼的按鈕：合併相似房源。點擊以後，你會發現只剩211套房源，但就算如此，這211套房源中，你一個個電話打過去，依然能找出一大堆其實是同一套房源或者乾脆全是假信息的帖子。（為什麼不會自動合併相似房源呢？你猜）
又比如，曾經在別人的群裡，有位石家莊本地購房者，基於鏈家貝殼網的數據，分析了一下星河御城的在售房源，寫的洋洋灑灑、數據結合現實、似乎很有道理的樣子，結果我上國大的房源內網上看了一眼，告訴他真相：鏈家初進石家莊，攤子還小，門店、人員、房源都很匱乏，貝殼上的星河御城房源數量只有三十幾套，國大有多少呢？一百多套！不相信的話，我可以一個個房主電話給你打過去~（內網假房源數量接近於0，運營中心不是吃素的，上假房源或者沒有得到業主本人簽字的委託書，查到必被重罰，而且每天都會查每一條新增房源）
②政府官方數據會說謊
還有，政府的官方數據也有極大水分。一個城市的房管局肯定有每時每刻的網籤數據，但普通人想不到的是：房管局或者住建局的網籤數據，是嚴重滯後並且與現實脫離的。
先說二手房，我八月初有一套成交，結果各種原因作用下，一直拖到11月也沒有網簽過戶。二手房有三種購房方式，——全款、貸款、公積金。其中，全款購房網簽過戶速度最快，簽約後第二天就能把戶過完；貸款就不一樣了，分銀行、分政策，比如說我這套房子八月中旬要走河北銀行的貸款，當時河北銀行審批最快，遞資料、等審批、面籤通過後已經到了九月中旬，結果河北銀行突然停止網籤放款，無奈只好在十月補上全款，但卻遇到了別的意外，又耽擱到了11月；公積金就更慢了，石家莊目前（2018年11月）市直公積金從簽約到過戶、交接完物業，大概需要兩個半月左右；省直公積金，四個月以上吧，所以中介會極力避免客戶使用省直公積金貸款，時間拖得越久，越容易出現意外、產生糾紛。所以說，
政府機構公佈統計的網籤數據並不是即時的，滯後性極強。再說商品房，商品房就更好解釋了，因為開發商都會在一棟樓甚至幾棟樓全部賣完後才會組織一大批業主網籤。經常出現的情況是，購房者七月簽了購房協議、付了全部首付，中間三個月全部樓棟銷售完畢，十月時才會在開發商的組織下統一網籤。如果只看房管局的網籤數據，該樓盤七月到九月豈不是一套房子都沒賣出去？
另外，房管局的網籤數據還會摻雜相當多的例外案例，比如家庭成員之間的過戶、遺產、做高評騙貸、做低價省稅等，而且這種案例相當普遍，尤其是做高評或做低價的（這是犯法的喲，能按正常程序過戶就不要想歪門邪道）。
還有一點，現在各個城市都有商品房限價，石家莊去年至今，二環周邊住宅網籤備案限價一般在一萬一二左右，但現實是，——開發商會通過雙合同、綁定車位地下室、綁定精裝等變相提高房價，同時購房者的首付壓力會很大。比如一套100平、開發商賣150萬的房子，50萬是精裝費，由於政府限價一萬，只能貸款70萬，首付其實就是80萬。今年九月前後，石家莊市政府暗中提高了備案價，開發商不敢漲價，總價不變，可貸款額度增加，相當於減輕了購房者首付壓力，但網籤時的房價肯定提高了。
十月時，政府公佈的數據顯示，在全國行情大跌的現在，石家莊房價竟然還略有漲幅，其實這和提高商品房備案價有直接關係。畢竟，房管局數據顯示，石家莊二手房1月1號到8月31號過戶量13338套，而商品房的網籤備案量是38578，商品房成交量是二手的三倍，所以政府對商品房的調控力度可以直接影響到一個城市的房價走勢數據。
③房企統計數據會說謊
最後，還有很多房企相關統計數據，絕對是有問題的，這部分內容不方便直接透露，有空我會在自己群裡講一些。（不用問了，我只有一個群，人已經不少，我比較懶，不再加任何人）
2
國大三年內的市場數據
有沒有什麼數據可以直觀看出一個城市的房產行情呢？
有，一個樓盤的實時成交數據除了開發商，其實還有一個渠道也可以得到：那就是營銷負責公司；一個小區的實時成交數據，只有房產中介機構有。所以，要想看透一個城市的房地產實時行情，需要同時結合房產中介以及商品房營銷公司。然後，基於共同的業務範疇，這兩部分自然就會合並，原因在於，——中介機構做大之後，必定會代理銷售商品房。
在石家莊，鏈家有二手房門店、有德祐、有貝殼、有房江湖；國大，有二手房事業部以及新房事業部。鏈家初入石家莊不足兩年，二手房門店底子太薄，房江湖鏈接諸多商品房樓盤以及本地小渠道公司已經有了氣候；國大卻在石家莊足足生存了九年，擁有主城區上百家門店，數千名員工，佔有二手房市場份額30%以上，新房成交量和房江湖（鏈家）相差無幾（十月房江湖新房成交量在300套左右，國大同樣也是300套）。
所以，目前，只有國大的數據最能反映這個城市的房地產行情。商品房數據我暫時接觸不到，能展示給讀者的，是內網中的二手房數據統計。
上圖，是國大從2015年9月至2018年10月，三年間，二手房每個月的成交數據統計。在國大內網中，成交數據能詳細到什麼程度呢？請看下圖。
▲成交房源頁面
▲銀通小區2018年國大成交數據
每一套房源的實際情況、成交時間、實際成交價、附加條款、佣金、房主、客戶、各種聯繫方式等等，一目瞭然，沉澱下的，是真正可以拿來賣錢、或者讓自家經紀人挖掘的數據財富。（這裡，可以引申出一個我長時間存在於心中的嘲笑：網上那些所謂做爬蟲統計鏈家或者其他平臺成交數據的“技術狂”，實在是天真，核心成交數據，中介和平臺機構必定不會完全展示在外網。“爬”出來的，只是冰山一角，甚至他們都沒有碰到冰山，只摸到了表面的一層雪花而已，他們看到的世界，是鏈家刻意展示出的表象，這種級別的數據統計，徒勞且無用。）
上百家門店，兩千名經紀人，觸手遍及石家莊每個小區。房管局數據顯示，石家莊2018年每月二手房過戶量約1600套（其中夾雜著很多私人過戶數據），國大2018年每月成交量平均500套，相當於，過戶大廳中每三套辦理業務的二手房中必有一套來自國大。
什麼是市場？國大就是1/3的石家莊樓市。
3
成交數據解析
這篇文章，重點就在於這張圖片，以及若干小區的成交數據，請注意：
- 其中會夾雜極少數個人過戶以及商轉公積金成交數據，房價偏差極其明顯，請讀者不要以偏概全；
- 成交價那一欄下面的數字，單位是萬；
- 普通讀者，建議尋找同等樓層、同戶型面積的房源數據進行比較，完全看不懂的，可以只看文字分析。
①首先，每一年的成交低點，都在一二月，因為那時候是春節。不要覺得理所應當，因為真的有傻X自我感覺春節成交量最高。所以，得用實際數據打碎他們腦殼裡的自我臆想。
②數據顯示，2015年成交量相對穩定，每月700套以上，下圖是國際城四期和銀通小區在2015年的成交數據，可以看出，2014年9月石家莊第一次放開限購後一段時間內，城市房價和成交量相對穩定，並沒有出現暴漲行情 。
▲記得要區分樓層以及戶型面積導致的總價差異
③行情的轉折點，出現在2016年3月，市場表現為量價齊增，2016年10月成交量一度小幅下跌，主要原因在於樓市嚴查。
▲銀通2016年成交數據
▲國四2016年成交數據
④2017年3月，石家莊行情達到頂峰，只國大一家中介機構的成交量單月就達到了2200套；但3月17日，市政府連夜出臺限購限貸，隨後4月成交量暴跌到800套，5月成交量繼續暴跌到350套並再也沒有起色。從下圖銀通和國四2017年的成交數據中，可以看出下跌期行情的特點為：成交量先行暴跌，房價初期尾揚上漲，然後緩慢陰跌。（房價陰跌，需要結合在售房源數據解析，下一部分會連接起來）
▲銀通2017年成交數據
▲國四2017年成交數據
⑤時間進入2018年，石家莊出臺人才引進政策，適度放鬆限購門檻，從3月到7月，成交量略有起色、維持在500套左右，對比2017年，房價同比明顯下跌，但沒有達到暴跌的程度；7月至今，成交量又有反覆，房價微跌。2018年行情，可以總結為：初期量穩價跌，中期量價齊跌，預計後期量穩價跌。
▲銀通2018年成交數據
▲國四2018年成交數據
4
在售房源數據解析
一、接下來，對比一下銀通小區和國際城四期的在售房源，得出剛需小區和高端社區現在的真實行情。（樣品不小，貴在精，有別的小區對比需求，私聊我也能做，但結論絕對是一樣的。晚上兩點多了，身上還有病，工作量少點吧，見諒）
①下圖為國大房源系統內網中，銀通小區在售房源首頁，按照房價從低到高的順序排列，右下角是房源總量。
▲銀通小區全部房源按總價從低到高排列
▲銀通小區1~5樓全部房源按總價從低到高排列
②下圖為國大房源系統內網中，國際城四區在售房源首頁，按照房價從低到高的順序排列，右下角是房源總量。
▲國際城四期在售房源首頁，按照房價從低到高的順序排列
③可以得出的結論是：
- 每個小區真正貼近市場價的房源，佔在售房源的比例都是特別小的，說白了就是這幾套房決定了一個小區的整個真實房價，比如國際城只有一套房源房主標價是190萬，其實185萬就賣，但還賣不出去，其他兩室大概率也只能賣180萬左右。
- 上文有貼出銀通和國際城歷年的成交數據，國四和銀通小區相距10米左右，體量相差三倍左右，但按比例來算，國四無論是成交量還是在售房源數量都比銀通要低很多。尤其是2018年，銀通代表的剛需房成交量已有起色，但國四代表的高端社區毫無起色，理論上，國四房價還有下探的空間。
- 國際城四期標價190萬的毛坯兩室，有個稅無增值稅，上架半年多，到現在還沒成交，說明國四房價處於陰跌期，也就是：沒有成交，但房主掛牌價一直在往下跌。其實，我之前寫的石家莊二手房排名前十的社區，現在絕大多數處境和國四一樣，2018年至今鮮有成交（阿卡除外）。
二、不同區域在售房源解析
①下圖為地鐵一號線周邊，西二環的金瓦臺小區，以及東二環的心海假日在售房源首頁。
▲金瓦臺在售房源首頁
▲心海假日在售房源首頁
②下圖為東南片區與西北片區相似小區在售房源首頁，可以用來做對比。
▲東南片區主力社區在售房源首頁
▲西北片區主力社區在售房源首頁
③可以得出的結論是：
- 金瓦臺和心海假日都屬於地鐵盤房，雖然一個在西二環一個在東二環，但學區、配套等其他條件相差不大，房價相差也不大，類似的情況很普遍：地鐵周邊樓盤，如無其他因素影響，價差肯定不大。這也是為什麼潤江煦園比東創和金盛賣的更好的原因，也是富力為什麼要降價的主要原因，現在留個作業，猜一下潤江煦園東側的萬科新都匯定價多少？
- 東南片區和西北片區，都屬於二環周邊交通不便區域，新建高層小區都不少，配套都也一般，房價相差不大，類似的情況也很普遍：同一個城市，配套、交通等相差不大的片區，若無其他因素影響，價差肯定不大。這也是為什麼萬合名著要大降價的原因。
5
文末總結
從國大地產的第一手可靠數據中，我們已經得出，城市房價行情在房產週期各階段的特點，以及剛需房、高端社區和不同區域房價的行情對比。（為什麼沒有學區房？因為在石家莊目前的二手房市場中，剛需房往往都有學區屬性）
為了方便讀者理清思緒，最後文末簡單總結一下。
- 限購放開初期，若無其他政策配合，尤其是放鬆信貸，房價和成交行情會保持相對平穩，但成交量會比限購中要高，比如石家莊2015年和2018年的成交量對比。
- 國家利好政策進一步釋放後，比如放鬆信貸、貨幣化棚改、放出國家隊等，市場會進入量價齊升期，但這個過程中，中央也許會打壓一下，地方的態度往往是曖昧的，比如每年九月和十月必定會反覆的行情。
- 出臺嚴格限購後，往往成交量會在短期內迅速暴跌，但房價短期內會繼續維持上漲勢頭，直到市場終於反應過來。比如2017年石家莊的行情表現。
- 當市場預期被徹底打壓後，房價必定會維持半年以上的陰跌行情，因為二手房跌起來是一套一套的跌，成交量又低，反應到一個個小區的房價上時，就顯得跌幅不大。比如2018年石家莊各小區的在售房源以及成交量統計。（如果沒有人才引進放鬆限購門檻，現狀會更慘烈）
- 同一個城市中，不同區域的房價是有聯動效應的。
- 地方政府的確有救市的舉動，並且行之有效，會帶動城市房價進入量穩價陰跌的行情中。
很多對房價徹底悲觀的讀者可能會覺得這番分析沒有必要，因為他們自覺中國房價肯定不會漲。其實，中國房價會不會再有最後一輪行情，誰也無法確定，但可以肯定的是，——現在，中國很多城市正處於石家莊曾經經歷過的行情中，所以我希望那些城市的購房者在看完這篇文章後，能做到心中有數、不再慌張。
切實幫到迷茫期的購房者，正是作者寫文的意義所在。
綜上，2019年，石家莊樓市行情必定會是量穩價微跌，至於石家莊明年房價能跌到什麼程度，作者在樓市第一線，接觸的購房者很多很多，預測本地房價天花板有些把握。現在各城市都有人才引進，對高端人才來說，相同實力（粗暴點也可以理解成GDP）對比下，肯定是房價低、待遇高、環境好的城市更有吸引力。而高端人才，決定著一個城市的未來以及中端樓盤定價的天花板。
石家莊的GDP排名一直在全國25~30名左右徘徊，人口淨增長量前十左右，類似的城市有哪些？這些城市的土地市場現狀又是怎樣？請期待時局分析的下篇文章：尋找與石家莊相似的城市。（不可能單寫一篇文章就能完美預測一個城市的未來房價走勢）
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